Warto też wskazać, że od 2023 r. obowiązują przepisy dyrektywy DAC7, zgodnie z którymi platformy takie jak Airbnb czy Booking raportują do fiskusa dane o przychodach swoich użytkowników. Informacje te są przekazywane co roku w styczniu za poprzedni rok. A to oznacza pełną transparentność przepływów i niski próg do wszczęcia kontroli.
Granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą bywa w praktyce cienka. Jeśli właściciel mieszkania wynajmuje je regularnie, oferuje usługi dodatkowe (sprzątanie, wymiana pościeli), korzysta z automatyzacji i prowadzi marketing, wówczas bezpieczniej jest prowadzić działalność gospodarczą. Umożliwia to również pełne rozliczanie kosztów i odliczanie VAT od inwestycji w lokal czy jego wyposażenie - mówi w rozmowie z Domiporta.pl Piotr Juszczyk, główny doradca podatkowy InFakt.pl.
Zdarzają się interpretacje indywidualne, w których fiskus akceptuje rozliczanie najmu krótkoterminowego prywatnie, przy małej skali i bez „hotelowych” usług. Należy jednak podkreślić, że to rozwiązanie bardziej ryzykowne, narażające podatnika na spór z organami, dlatego warto zadbać o własną indywidualną interpretacje.
W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej podatnik może wybrać formę opodatkowania:
- skala podatkowa – 12% lub 32%,
- podatek liniowy – 19%,
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – 8,5% do 100 tys. zł przychodu i 12,5% od nadwyżki.
- Wybór formy opodatkowania zależy od planowanej skali działalności i ponoszonych kosztów, np. remontów, wyposażenia czy obsługi administracyjnej. W przypadku najmu prywatnego zastosowanie znajdzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – 8,5% do 100 tys. zł przychodu i 12,5% od nadwyżki - wylicza Piotr Juczyk.
VAT
Wynajmując mieszkania możemy skorzystać ze zwolnienia z VAT, jeśli nasze przychody roczne nie przekraczają 200 tys. zł. Warto pamiętać, że wartość sprzedaży łączy się z pozostała naszą sprzedażą, jeśli już prowadzimy działalność gospodarczą. W przypadku rezygnacji ze zwolnienia albo przekroczenia limitu zwolnienia VAT do najmu krótkoterminowego wynosi 8%.
Przy najmie krótkoterminowym może dochodzić do nabyć usług pośredniczących np. bloking. W takim przypadku powstanie u wynajmującego obowiązek rozliczenia VAT z tytułu importu usług. Jeśli korzystamy ze zwolnienia z VAT będziemy zobowiązani zapłacić z tego tytułu podatek VAT oraz złożyć deklarację VAT-9M. Deklaracje składa się za każdy miesiąc, kiedy dochodzi do nabyć usług od podmiotów zagranicznych do 25 dnia miesiąca. W tym samym terminie należy zapłacić podatek VAT. Dla czynnych podatników VAT czynność kasowo będzie neutralna. Dojdzie do naliczenia podatku VAT, ale jednocześnie ten VAT będzie odliczany.
Kasa fiskalna i sprzedaż dla osób fizycznych
- Sprzedaż usług noclegowych na rzecz konsumentów wymaga co do zasady ewidencjonowania na kasie fiskalnej. Ale jest też dobra wiadomość, w przypadku sprzedaży całkowicie bezgotówkowej np. właśnie za pośrednictwem bookingu można skorzystać ze zwolnienia. Bezgotówkowa sprzedaż i odpowiednia ewidencja pozwalają również na zwolnienie z kasy, bez pośredników - podsumowuje Piotr Juszczyk.
Granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą bywa w praktyce cienka. Jeśli właściciel mieszkania wynajmuje je regularnie, oferuje usługi dodatkowe (sprzątanie, wymiana pościeli), korzysta z automatyzacji i prowadzi marketing, wówczas bezpieczniej jest prowadzić działalność gospodarczą. Umożliwia to również pełne rozliczanie kosztów i odliczanie VAT od inwestycji w lokal czy jego wyposażenie.
Zdarzają się interpretacje indywidualne, w których fiskus akceptuje rozliczanie najmu krótkoterminowego prywatnie, przy małej skali i bez „hotelowych” usług. Należy jednak podkreślić, że to rozwiązanie bardziej ryzykowne, narażające podatnika na spór z organami, dlatego warto zadbać o własną indywidualną interpretacje.
Podatek dochodowy
W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej podatnik może wybrać formę opodatkowania:
- skala podatkowa – 12% lub 32%,
- podatek liniowy – 19%,
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – 8,5% do 100 tys. zł przychodu i 12,5% od nadwyżki.
Wybór formy opodatkowania zależy od planowanej skali działalności i ponoszonych kosztów, np. remontów, wyposażenia czy obsługi administracyjnej.
W przypadku najmu prywatnego zastosowanie znajdzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – 8,5% do 100 tys. zł przychodu i 12,5% od nadwyżki.