Pierwsze miesiące 2025 roku przyniosły znaczące ożywienie na polskim rynku nieruchomości handlowych. W przeciwieństwie do 2024 roku, kiedy dominowały duże transakcje w centrach handlowych, początek obecnego roku charakteryzował się wzmożoną aktywnością w segmencie parków handlowych oraz mniejszych obiektów galeryjnych. Aleksandra Włodarczyk, Associate w dziale Capital Markets z Cushman & Wakefield, wskazuje, że w tym okresie swoje zakupy parków handlowych sfinalizowali tacy inwestorzy jak LCP, Terg i Redkom Development.
Zmiany właścicielskie objęły również sześć lokalnych galerii handlowych. Wśród nich znalazły się trzy Plaza Centres na Górnym Śląsku, które zostały zakupione przez ukraiński fundusz Focus Estate Fund. Nowych właścicieli zyskały także Pasaż Świętokrzyski w Kielcach, Galeria Świdnicka oraz Galeria Młyńska w Raciborzu.
Obserwowane w Polsce ożywienie wpisuje się w szerszy trend europejski, co potwierdza rosnąca liczba transakcji oraz zwiększone zainteresowanie funduszy inwestycyjnych, także w obszarze centrów handlowych. Po bardzo udanym 2024 roku, kiedy wartość transakcji na rynku nieruchomości handlowych w Polsce przekroczyła 1,6 mld euro i osiągnęła najwyższy poziom od 2019 roku, pozytywny trend utrzymuje się nadal.
Rynek powierzchni handlowych w Polsce przechodzi stopniową transformację. Od dwóch lat widoczne jest zwiększające się zainteresowanie inwestorów tego typu aktywami, szczególnie portfelami parków handlowych. Według ekspertów Cushman & Wakefield, przy obecnym sentymencie rynkowym i toczących się transakcjach, całkowity wolumen inwestycyjny w 2025 roku może być zbliżony do rekordowego wyniku z 2024 roku.
Po okresie spowolnienia w finansowaniu nieruchomości handlowych, spowodowanym zarówno pandemią COVID-19, jak i wyższymi kosztami utrzymania części wspólnych, widoczne są oznaki poprawy. Mira Kantor-Pikus, Partner w dziale Equity, Debt & Alternative Investments, Capital Markets z Cushman & Wakefield, zauważa, że niektóre instytucje bankowe wznowiły selektywne udzielanie finansowania na transakcje nabycia parków handlowych oraz dominujących centrów handlowych.
Standardowy poziom finansowania wynosi obecnie około 50 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Warunki kredytowania, w tym marża, są ściśle uzależnione od takich czynników jak jakość obiektu, poziom jego obłożenia oraz średni ważony okres najmu (WAULT). Okres kredytowania jest zazwyczaj nieco krótszy niż WAULT.
Eksperci Cushman & Wakefield wskazują, że przeciętna marża kredytowa na rynku nieruchomości handlowych kształtuje się obecnie w przedziale 2,25-2,75 proc. rocznie. Opłata przygotowawcza od kwoty finansowania oscyluje wokół 1 proc. Jako stopę bazową dla kredytów banki przyjmują zazwyczaj 1M lub 3M EURIBOR, a zabezpieczenie kredytu często obejmuje hedging w postaci IRS lub opcji, co dotyczy około 70 proc. wartości kredytu.
Istotnym elementem branym pod uwagę przez banki przy ocenie projektu jest efektywność energetyczna, strategia ESG oraz plan dekarbonizacji, szczególnie w przypadku starszych budynków. Ma to szczególne znaczenie w kontekście danych Cushman & Wakefield, według których znacząca część, bo aż 71 proc. powierzchni handlowej w Polsce, znajduje się w obiektach mających ponad 10 lat.
Mira Kantor-Pikus podkreśla, że oferta banków stara się podążać za zainteresowaniem inwestorów. Obserwowany popyt na parki handlowe sprzyja podmiotom szukającym finansowania bankowego dla nowych projektów czy modernizacji zgodnych z zasadami ESG. Fundusze i inne podmioty lokujące kapitał poszukują aktywów z potencjałem zwiększania wartości, a szansę na to rynek upatruje między innymi w rozwiązaniach oszczędzających energię, spełniających coraz bardziej wyśrubowane normy prośrodowiskowe i prozdrowotne.