Według raportu przygotowanego przez Kamila Sobolewskiego i Grzegorza Zatryba na zlecenie Pracodawców RP, wskaźnik przeludnienia w Polsce wynosi 35,8 proc., podczas gdy średnia unijna to 16,8 proc. Aby dojść do poziomu UE, trzeba obniżyć go o połowę, co oznacza potrzebę ok. 3,75 mln nowych mieszkań. Dlatego osoby, które szukają mieszkania, zwracają uwagę na okazje cenowe.
Przeludnienie to tylko część szerszego deficytu mieszkaniowego. Autorzy szacują lukę na 3-4 mln lokali, porównując Polskę z krajami UE i OECD. Problem nasila gniazdownictwo (64 proc. młodych w wieku 18-34 lata mieszka z rodzicami), niską dzietność (ok. 1,1 w 2024 r.) i emigrację. Jak piszą autorzy raportu, "sytuacja mieszkaniowa jest źródłem wielu wyzwań społecznych i gospodarczych, od niechęci do posiadania dzieci po osłabioną konkurencyjność kraju".
Główną barierą w rozwiązaniu kryzysu mieszkaniowego jest brak gruntów pod zabudowę. Cztery największe miasta (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław) udostępniają rocznie tylko 21 ha gruntów mieszkaniowych. Przy obecnym tempie zaspokojenie potrzeb zajęłoby tysiąc lat. Potrzeba aż 87 tys. ha gruntów o gęstości zabudowy jak warszawski Ursynów lub 10 tys. działek po 4500 m2 każda.
Rekomendacje podażowe
Raport proponuje cele polityki mieszkaniowej, które mają na celu rozładowanie deficytu poprzez budowę w pożądanych lokalizacjach aż do nasycenia rynku. Rekomendacje opierają się na zaleceniach OECD, m.in. zwiększeniu podaży w aglomeracjach.
W części podażowej autorzy zalecają m.in. uproszczenie procedur administracyjnych, przegląd porządku urbanistycznego w dużych miastach, zagęszczenie tkanki miejskiej, wykorzystanie nieużytków i gruntów poprzemysłowych. Proponują też zwiększenie motywacji samorządów dotacjami na MPZP i uzbrojenie terenów (budżet 200 mln zł rocznie), ograniczenie roli centralnych decyzji, delegację na JST ws. wymogów (np. miejsc parkingowych) oraz odrolnienie gruntów rolnych w miastach.
Autorzy sugerują również zapowiedź podatku od wartości niezabudowanych gruntów miejskich (0,1 proc. rocznie), kompleksowy przegląd nieruchomości publicznych i uwolnienie terenów (np. grunt TVP pod 3-4 tys. mieszkań). Postulują tworzenie nowych dzielnic: w Warszawie na 300 tys., a w innych aglomeracjach po 100 tys. mieszkań. Przykładowo, poligon w Rembertowie mógłby stać się dzielnicą dla 100-150 tys. osób, z infrastrukturą za 7,5-10 mld zł zysków ze sprzedaży gruntów.
Propozycje popytowe
Na stronie popytowej raport krytykuje dopłaty do kredytów jak "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", proponując w zamian stabilne kredyty ze stałym oprocentowaniem, wkładem własnym 10 proc., okresem do 35 lat i dopłatami do wkładu własnego (do 100 tys. zł dla rodzin).
Autorzy postulują również 10-krotny wzrost budowy zasobu komunalnego (do 20-30 tys. rocznie) dla uboższych oraz rozwój rynku najmu komercyjnego, z kosztem 20 proc. niższym niż odsetki od kredytu. Proponują też programy dla seniorów (zamiana na mniejsze mieszkania) i rodzin (dopłaty do najmu).
Według szacunków autorów, realizacja rekomendacji obniżyłaby ceny mieszkań o 10-20 proc. w perspektywie 10 lat, zwiększając PKB o 2 proc. rocznie. Raport "Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków" to materiał do dyskusji, nie został autoryzowany przez Pracodawców RP. Pełna wersja raportu dostępna jest na stronie organizacji.
Czy szansa na własne mieszkanie jest większa? Bez wątpienia era bardzo szybkiego wzrostu cen mieszkań minęła. Rynek ustabilizował się, inflacja spadła, wraz za nią stopy procentowe. Podjęcie decyzji o zakupie mieszkania jest więc łatwiejsze.
Podstawowym sposobem na pozyskanie własnego mieszkania pozostaje kredyt hipoteczny. Bank analizuje dochody, wydatki i zobowiązania potencjalnego kredytobiorcy, aby oszacować, jaką kwotę jest w stanie pożyczyć. Niezbędne jest przygotowanie kompletnej dokumentacji, w tym zaświadczenia o dochodach i umowy o pracę. Pozytywna historia kredytowa zwiększa wiarygodność w oczach banku. Warto porównać oferty różnych instytucji finansowych pod kątem oprocentowania, prowizji i ubezpieczenia.
Alternatywną metodą jest czasowe zamieszkanie z rodzicami lub teściami w celu odłożenia środków na wkład własny. 38-letnia Karolina z Warszawy przez dziesięć lat mieszkała z teściami i córką w małym trzypokojowym mieszkaniu na Ursynowie. Jak mówi, mieszkali w sześć osób na 47 metrach kwadratowych. Czasem zazdrościła koleżankom, jak opowiadały, że robią sobie wieczorami domowe randki z mężem. Zwykła kolacja przy świecach była dla nich nieosiągalna, bo w mieszkaniu zawsze było dużo ludzi. Ostatecznie udało im się kupić wymarzone M3 na nowym osiedlu.
Osoby planujące zakup pierwszego mieszkania powinny śledzić bieżące informacje o wsparciach rządowych dla tych, którzy chcą kupić nieruchomość. Posiadanie stałego zatrudnienia i stabilnych dochodów zwiększa szanse na uzyskanie kredytu. Konieczne jest zgromadzenie środków nie tylko na cenę mieszkania, ale też na koszty wyposażenia, ewentualnego remontu oraz wysokość opłat notarialnych.
Istotnym elementem planowania zakupu jest weryfikacja planów życiowych. Kupno pierwszego mieszkania jest najbardziej opłacalne, jeśli planuje się zamieszkiwać je przez co najmniej kilka lat. W przypadku planowanej zmiany pracy, miasta lub kraju lepszym rozwiązaniem może okazać się wynajem mieszkania. Posiadanie oszczędności jest kluczowe nie tylko przy zakupie, ale też w trakcie całego okresu użytkowania mieszkania. Regularne koszty utrzymania, takie jak czynsz czy ubezpieczenie wymagają solidnego zaplecza finansowego.
Wybór lokalizacji pierwszego mieszkania wymaga analizy własnych potrzeb i preferencji. Należy rozważyć, czy preferuje się centrum czy obrzeża miasta, odległość od miejsca pracy lub szkoły, dostępność udogodnień potrzebnych na co dzień oraz bezpieczeństwo okolicy. Wybór standardu mieszkania zależy od potrzeb, oczekiwań i możliwości finansowych. Mieszkania o wyższym standardzie charakteryzują się wygodą i nowoczesnymi rozwiązaniami, jednak ich wadą jest stosunkowo wysoka cena i wyższe koszty utrzymania.
W Polsce sytuacja mieszkaniowa stopniowo się poprawia. W ciągu ostatnich jedenastu lat od 2014 roku wskaźnik przeludnienia spadł z 44,2 proc. do obecnych 33,9 proc., co oznacza poprawę o 10,3 punktów procentowych. Był to trzeci najlepszy wynik w Unii Europejskiej. Szybciej wskaźnik przeludnienia malał jedynie w Chorwacji, gdzie odnotowano spadek o 10,8 punktu procentowego oraz na Węgrzech, gdzie spadek wyniósł 26,3 punktu procentowego.