Przez niemal dekadę na polskim rynku panował jeden dogmat: nieruchomość to najlepsza lokata kapitału. W latach 2018–2021, przy niemal zerowych stopach procentowych i rosnącej inflacji, zakup „kawalerki pod wynajem" był domyślnym ruchem dla każdego, kto dysponował wolną gotówką. Najnowszy raport PKO BP „Czas ugoru w portfelu inwestora nieruchomości" (luty 2026) nie pozostawia jednak złudzeń – ta narracja wygasła.
To wyraźne potwierdzenie tendencji, którą analitycy obserwowali już w grudniu ubiegłego roku, kiedy rynek nieruchomości wyraźnie wyhamował po dekadzie wzrostów. Dziś na rynku dominują nabywcy kupujący lokale na własne potrzeby. Inwestorzy prywatni, którzy jeszcze kilka lat temu budowali portfele złożone z kilku mieszkań, przyjęli postawę wyczekującą. Rynek wszedł w fazę, którą analitycy banku określają mianem „czasu ugoru".
Kluczowym wnioskiem płynącym z analizy danych rynkowych jest obalenie mitu, że wysokie stopy procentowe uderzają tylko w kredytobiorców. W Polsce segment inwestycyjny tradycyjnie opiera się na gotówce. Wydawałoby się zatem, że decyzje RPP nie powinny mieć wpływu na kogoś, kto nie płaci comiesięcznej raty do banku. Rzeczywistość jest jednak inna.
Dla inwestora gotówkowego kluczowy jest koszt alternatywny. W czasach taniego pieniądza gotówka „parzyła w ręce", a lokaty bankowe przynosiły straty w ujęciu realnym. Obecnie sytuacja się odwróciła. Gdy bezpieczne obligacje skarbowe lub lokaty oferują solidne, przewidywalne zyski bez konieczności użerania się z najemcami czy przeprowadzania remontów, atrakcyjność zakupu mieszkania drastycznie spada.
Model biznesowy, w którym najemca spłacał ratę, a mieszkanie zyskiwało na wartości, przestał się spinać. Wzrost stóp procentowych zmienił reguły gry, sprawiając, że tzw. stopa wolna od ryzyka stała się poważną konkurencją dla rynku najmu. Co więcej, dynamika czynszów wyhamowała po szoku popytowym wywołanym napływem uchodźców w 2022 roku, podczas gdy ceny mieszkań wciąż pozostają wysokie.
Mimo obecnego spowolnienia, fundamenty rynku najmu w długim terminie wydają się stabilne ze względu na zmiany społeczne. Młodzi Polacy później wchodzą w dorosłość, dłużej się edukują i później zakładają rodziny, co naturalnie wydłuża okres życia w wynajmowanym lokalu. Do tego dochodzi stały popyt ze strony cudzoziemców pracujących w Polsce.
Na tym tle powoli rozwija się rynek najmu instytucjonalnego (PRS). Choć fundusze inwestycyjne mają ambitne plany, ich udział w rynku pozostaje marginalny. Według szacunków firmy Savills, do 2027 roku zasoby PRS mogą sięgnąć 36 tysięcy mieszkań. To kropla w morzu potrzeb, biorąc pod uwagę, że cały rynek najmu rynkowego w Polsce szacowany jest na ponad milion lokali.
Sytuacja na polskim rynku nieruchomości wpisuje się w szerszy kontekst zmian w polityce pieniężnej, które obserwujemy od kilku miesięcy. Podczas gdy RPP na początku lutego utrzymała stopy procentowe na poziomie 4,00 proc., co zaskoczyło część rynku, to globalne banki centralne także zachowują ostrożność. Podobną strategię przyjął niedawno Fed, gdzie rynek oczekuje stabilizacji stóp w USA. Ta synchronizacja polityki pieniężnej na poziomie globalnym sprawia, że inwestorzy nie mają dokąd uciekać z kapitałem – wszędzie obligacje i lokaty oferują podobnie atrakcyjne warunki w porównaniu z ryzykownym rynkiem nieruchomości.
Problem nadpodaży mieszkań deweloperskich staje się coraz bardziej widoczny. Jak zauważali eksperci pod koniec stycznia, deweloperzy budowali pod boom, a teraz zostali z mieszkaniami na głowie. Ta sytuacja dodatkowo obniża presję na wzrost cen i sprawia, że inwestorzy nie mają powodów do pośpiechu. Wnioski są jasne: powtórka z inwestycyjnego szału lat pandemicznych jest w najbliższym czasie mało prawdopodobna. Dopóki stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie, a polityka pieniężna nie ulegnie radykalnemu złagodzeniu, mieszkania będą musiały konkurować o uwagę inwestorów z obligacjami – i na razie tę walkę przegrywają.