Niemal każdego dnia w mediach pojawiają się raporty bądź analizy dotyczące cen nieruchomości. Sęk w tym, że są one często sprzeczne. Ostatnio na jednym z portali jeden pod drugim ukazały się teksty: "Mieszkania już nie potanieją" oraz... "Początek załamania?". Duża poczytność tekstów o tej tematyce sprawiła, że różnego rodzaju firmy doradcze, brokerskie oraz serwisy nieruchomościowe prześcigają się w produkowaniu analiz i raportów, a dziennikarze chętnie po nie sięgają.
Większość tego typu opracowań opiera się jednak na średnich cenach ofertowych, a te nie odzwierciedlają sytuacji na rynku. Wyniki zależą też od wielkości bazy ofertowej danego serwisu. Jedne mają setki, a inne tysiące ofert, stąd dysproporcje w średniej cenie, np. w Warszawie sięgają nawet tysiąca złotych na metrze kwadratowym mieszkania.
Z dużym dystansem należy podchodzić do opinii, których autorzy opierają się wyłącznie na własnej intuicji bądź mają na uwadze swój interes (pośrednicy, deweloperzy). Niestety, właśnie takich opinii jest najwięcej na forach internetowych.
W toczącym się właśnie sporze w kwestii cen mieszkań najaktywniejsi są ci, którzy wróżą ich radykalną przecenę (nawet o 50 i więcej procent!). Słowo "wróżą" jest tym przypadku najwłaściwsze, bo czy poważny jest argument, że mieszkania w Warszawie czy Krakowie mocno potanieją, bo... są za drogie i nie będzie na nie chętnych? Albo że nie mogą być droższe niż np. w Brukseli czy Berlinie? Niby dlaczego? Każdy, kto odważy się mieć inne zdanie, natychmiast staje się celem ataku internautów. Zamiast rzeczowych argumentów słyszy jednak głównie epitety typu: "naganiacz", "sprzedawczyk".
Obecnie rynek mieszkaniowy pod pewnymi względami przypomina giełdę. Główny indeks WIG od przeszło roku obsuwa się w dół, co jednak nie oznacza, że wszystkie spółki jednakowo tracą na wartości. Podobnie jest z mieszkaniami, więc nie można ich wrzucać do jednego worka. Ceny jednych spadają, innych być może nawet rosną. To zależy od wielu czynników, m.in. renomy dewelopera, tego, czy budowane przez niego mieszkania odpowiadają potrzebom rynku (wielkość, standard), a przede wszystkim - od lokalizacji. Śmieszne są więc stwierdzenia typu: ceny mieszkań spadną/wzrosną w tym roku o ileś tam procent. Jakie są fakty?
Po pierwsze - najważniejsze - w największych aglomeracjach w ofertach mieszkań można przebierać jak w ulęgałkach. Firma doradcza Reas policzyła, że pod koniec czerwca osoby zainteresowane kupnem mieszkania w Warszawie (na stolicę przypada przeszło 40 proc. wszystkich mieszkań budowanych przez deweloperów w Polsce) mogły przebierać wśród 15,1 tys. ofert, a w najbliższych miesiącach może ich być nawet ok. 24 tys.! Do tego na rynku wtórnym jest kilka tysięcy nowych mieszkań, w tym będących jeszcze w budowie, które oferują tzw. inwestorzy spekulacyjni (czasem za cenę niższą od deweloperskiej).
Po drugie - deweloperzy stają na głowie, by sprzedać lokale, a to oznacza, że są skłonni negocjować ceny i warunki umowy (np. dotyczące płatności).
Po trzecie - taka sytuacja nie będzie trwała wiecznie. I tu dotykamy najdelikatniejszej kwestii, bo prognozowanie, zwłaszcza dotyczące cen, obarczone jest dużym prawdopodobieństwem błędu. Na razie pojawiły się pierwsze sygnały świadczące o wyhamowaniu nowych inwestycji. Reas podała, że w drugim kwartale deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w Warszawie nieco ponad 3,6 tys. mieszkań. W I kw. było ich ok. 4,9 tys., a w końcówce 2007 r. - przeszło 8,6 tys.
Nie od rzeczy jest więc pytanie: co będzie za dwa, trzy lata? Czy spadek podaży mieszkań spowoduje, że zaczną one drożeć? Najbliższe miesiące pokażą, na ile taki scenariusz jest prawdopodobny.
Rzecz jasna, kluczowe znaczenie ma stan naszej gospodarki. Na razie jest on dobry i nic nie wskazuje na to, by miała nas czekać recesja. A to oznaczałoby dalszy wzrost zamożności Polaków. Kolejni będą więc mogli pozwolić sobie na własny dach nad głową. Tym bardziej że - jak wykazały ostatnie badania analityków z Open Finance i Home Broker - zakup niewielkiego mieszkania (jedno-, dwupokojowego) za kredyt we frankach szwajcarskich jest wciąż tańszym rozwiązaniem niż jego wynajem.
Wniosek nasuwa się sam: jeśli potrzebujesz mieszkania, a dochody umożliwiają ci wzięcie stosownego kredytu, kup je teraz. Oczywiście, takiej decyzji nie musisz podejmować pod presją czasu. Masz go wystarczająco dużo, by dobrze przyjrzeć się ofertom. Wykorzystaj różnego rodzaju promocje, które są de facto obniżkami cen. Skala tych obniżek jest różna nawet w obrębie jednej inwestycji. Są firmy, które sytuacja finansowa zmusza do pośpiechu, bo np. bank domaga się zwrotu pożyczonych pieniędzy.
Wszystkim, którzy wieszczą, że Polskę dosięgnie recesja, powiem tak: wtedy mieszkania rzeczywiście potanieją, tyle tylko, że to marna pociecha, bo nie będzie miał ich kto kupować.
