Koniec z WZ-kami? Ministerstwo planuje zmiany, które mogą odmienić oblicze miast

Gdyby nie WZ-ki, czyli Warunki Zabudowy, wiele domów w Polsce by nie powstało. Niestety, ich wydawanie sprawia urzędnikom sporo problemów. Dlatego pojawił się nowy pomysł - zastąpienia ich inną formą pozwolenia. Prace trwają, a resort konsultuje się z branżą.

Za stworzenie propozycji zmian wzięło się Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Od stycznia resort prowadzi konsultacje z architektami, urbanistami, deweloperami i organizacjami samorządowymi dotyczące zmiany w obecnym prawie budowlanym opartym na Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) i decyzjach o Warunkach Zabudowy popartych studium.

Jak to działa obecnie

Obecnie decyzję o budowie domu, czy w przypadku deweloperów bloku mieszkalnego, można uzyskać na podstawie MPZP. Niestety, takie plany najpierw muszą uchwalić samorządy, a z tym jest problem. Polski Związek Firm Deweloperskich informował, że w październiku 2020 roku stosownymi planami było pokryte średnio jedynie 43 proc. miast wojewódzkich.

>>> Eleganckie i ciekawe kolekcje mebli znajdziesz na Abra Meble <<< 

Jeżeli inwestor chce budować na działkach nieobjętych MPZP, musiał się starać o indywidualną ocenę inwestycji, czyli o Warunki Zabudowy tzw. WZ-kę, która poparta jest zapisami w studium uwarunkowań.

Niestety, ogromna liczba wniosków paraliżuje urzędy. Według PZFD czas oczekiwania na WZ wynosił najczęściej od 61 do 180 dni (pół roku!) i jedynie nieco ponad 10 proc. decyzji wydano w przewidzianym w prawie czasie (czyli do 60 dni). Widać wyraźnie, że działające przepisy nie tylko spowalniają proces inwestycyjny, ale również dają pole do spekulacji i nadinterpretacji przepisów.

WZ-ki miały uzupełniać jedynie małe plomby na mapie, dla inwestorów indywidualnych, a tymczasem połowa inwestycji deweloperów powstaje na mocy Warunków Zabudowy.

Obawy branży

Przedstawiciele różnych branż wypowiedzieli się na łamach "Dziennika Gazety Prawnej". Część z nich nie kryła swoich obaw związanych z ewentualnymi zmianami. Przedstawiciel rynku deweloperskiego zauważa np., że likwidacja WZ-ek może doprowadzić do ograniczenia podaży mieszkań. 

- Przyrost planów miejscowych jest niski, bowiem gminom najczęściej brakuje pieniędzy na ich sporządzanie, a te sporządzone nie zawsze są atrakcyjne inwestycyjnie. W efekcie likwidacji WZ może zatem dojść do istotnego ograniczenia podaży mieszkań, natomiast proponowana alternatywa, czyli decyzja lokalizacyjna, nie będzie odgrywać znaczącej roli inwestycyjnej, bowiem ma służyć tylko wyjątkowemu uzupełnianiu zabudowy, w ramach tzw. plomb lub klinów - tłumaczy radca prawny PZFD Przemysław Dziąg na łamach DGP. 

 

Wielu z rozmówców zwraca uwagę, że zastąpienie WZ-ek i MPZP innym tworem opartym na tych samych zasadach nie przeniesie rezultatu. Samorządu nie uchwalają MPZP z powodu dużych kosztów, zmiana nazwy i parametrów nowego rozwiązania nie rozwiąże problemu, jeżeli samorządy nadal będą dysponować takim samym budżetem. 

- Mamy nadzieję, że rząd zapewni możliwość realizacji planów zagospodarowania przestrzennego, bo rzeczywiście, gdyby gminy miały przygotowywać plany z budżetów, którymi dysponują obecnie, to mamy duży znak zapytania - tłumaczy Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz, członek zarządu Polskiej izby Nieruchomości Komercyjnych. 

Ekspertka podkreśla jednak, że gdyby nowymi planami pokryto całość gmin, to byłoby to dobre rozwiązanie. - Dotychczasowe regulacje nie działały w pełni dobrze, bo nie pokryto planami wszystkich gmin, co było zakładane, a lukę tę wypełniły powszechnie stosowane WZ. Jeżeli, jak zakłada reforma, planami pokryte będą wszystkie rejony, likwidacja WZ byłaby możliwa - tłumaczy. 

Resort odpowiada

Ministerstwo nie przedstawiło jeszcze dokładnych planów zmian w prawie, ale zapewnia, że nowe przepisy umożliwią sprawne inwestowanie i przyczynią się do lepszej współpracy inwestorów z samorządami. Resort przewiduje również długi vacatio legis, by dać czas na dokończenie inwestycji na podstawie uzyskanych wcześniej dokumentów i pozwoleń. 

Według planów zapowiadana reforma ma wprowadzać plan ogólny jako akt prawa miejscowego zamiast studium, według którego są tworzone WZ-ki. Plan ogólny miałby określać tereny możliwe do zabudowy lub ją ograniczające bądź zakazujące. Ponadto mają zostać wprowadzone plany zabudowy w zamian obecnych MPZP. 

– Reforma systemu planowania przestrzennego jest potrzebna, obowiązująca ustawa nie spełniła wszystkich swoich założeń, czego efektem jest nadmierne rozlewanie się zabudowy i olbrzymie koszty infrastrukturalne dla gmin. W następstwie jej zapisów sprywatyzowano zyski i uspołeczniono koszty planowania – tłumaczy w rozmowie z DGP Mariusz Ścisło, architekt, b. prezes SARP, pełnomocnik SARP ds. legislacji, członek Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej.

Źródło: Dziennik Gazeta Prawna