Najemco w czasie zarazy - nie zwlekaj, prawdopodobnie nie będzie lepszego momentu!

Przeanalizowaliśmy sytuację setek właścicieli mieszkań na wynajem z Wrocławia oraz okolic i sprawdziliśmy, czy wynajmującym pozostało tylko czekanie na lepsze czasy i ewentualne obniżanie cen ofert.

Ostatnie miesiące pokazały kruchość wielu branż i brak zabezpieczenia na nagłe światowe zawirowania. Pandemia niemal zniszczyła turystykę, a edukacja czy drobne usługi są w dużej części zamrożone. Rynek nieruchomości nie pozostał obojętny na działanie wirusa: spowolniła sprzedaż nowych mieszkań - średnio co piąty nabywca inwestycji w stanie deweloperskim zgłosił chęć rezygnacji z zakupu, a ceny lokali na wynajem spadły o kilka procent (w porównaniu do stanu sprzed pandemii) - komentuje Maciej Opuchlik, Kierownik Działu Wynajmu z wrocławskiego biura SDP Nieruchomości.

Maciej Opuchlik - Kierownik Działu Wynajmu w SDP Nieruchomości

Większość firm znalazła odpowiedź na pytanie jak poradzić sobie z ograniczeniami wynikającymi ze stanu epidemii. Pracownicy pracują zdalnie lub są wysyłani na przymusowe urlopy, a konferencje, spotkania i ważne wydarzenia odbywają się online. Rynek obrotu nieruchomościami musiał się więc również błyskawicznie dostosować do nowej sytuacji. Nikogo więc nie dziwią spotkania z agentami nieruchomości prowadzone w rękawiczkach i maseczkach, bez podania rąk na przywitanie i z zachowaniem odpowiedniego dystansu. Profesjonalne biura nieruchomości zwiększają nakłady na fotografów i osoby odpowiedzialne za tzw. wirtualne spacery po to, by możliwie jak najwięcej informacji móc przekazać klientowi bez konieczności spotkania na żywo. Wideokonferencje, zwiększona częstotliwość kontaktów telefonicznych oraz mailowych - to obecnie standard.

Nowa rzeczywistość

Ciekawa jest sytuacja z wynajmem krótkoterminowym, chwilowo zablokowanym ustawą. Część właścicieli takich nieruchomości błyskawicznie zareagowała, przekształcając lokale na przeznaczone “na czas kwarantanny”. Mimo że najem krótkoterminowy został dość szybko odblokowany, to przestał przynosić jakiekolwiek zyski - turystyka przecież nie istnieje – zaznacza Maciej Opuchlik.

Pierwsze tygodnie stanu epidemii były bardzo źle rokujące dla branży nieruchomości. Zablokowano możliwość wyjścia z domu, przez co zniknęli potencjalni najemcy i nie przybywało nowych ofert. Potrzebny był czas, by rynek ruszył, a szczególnie widoczne wzrosty odnotowywano w… internecie! Klienci ochoczo zareagowali na “wirtualne propozycje” biur nieruchomości, które ograniczały kontakty osobiste i wykluczały lub minimalizowały konieczność przemieszczania się.

Nowe czynsze, nieprzewidziane zakończenia

Niektóre osoby wynajmujące mieszkania, aby nie pozostać z pustym lokalem, generującym koszty, zdecydowały, aby czasowo zmniejszyć czynsze dla osób, którym pogorszyła się sytuacja finansowa ze względu na stan pandemii. Inni, posiadający puste lokale przeznaczone do wynajęcia, zmuszeni byli obniżyć opłaty na stałe, by w ten sposób walczyć o nowego lokatora.

Maciej Opuchlik podkreśla, że warto szukać kompromisów, aby wynajmujący nie stracił najemcy, a ten nie musiał za kilka tygodni szukać nowego, tańszego mieszkania. - Trudno również powiedzieć jak będą się kształtować ceny za kilka tygodni, jednak jedno jest pewne - każdorazowa procedura poszukiwania najemcy i wprowadzenia go do lokalu generuje duże koszty, dlatego tak ważna jest elastyczność inwestora – dodaje ekspert. Jeśli stoimy przed wyzwaniem znalezienia pierwszego najemcy – oprócz zmiany ceny mamy inne możliwości – możemy mieszkanie doposażyć, odświeżyć, próbować inaczej zaprezentować itd.

Wyjątkowo atrakcyjny segment rynku najmu to zatrudnieni w lokalnych firmach oraz tzw. pracownicy delegowani. Z powodu epidemii wstrzymano w wielu miejscach wymianę kadry menadżerskiej, co z kolei wpłynęło na trudności z najmem droższych mieszkań. Podobna sytuacja występuje w przypadku powierzchni biurowych. Wielu firmom udzielono tzw. „wakacji czynszowych” i obniżono czynsz np. o 20-25%. Mieliśmy też okazję obserwować sytuacje całkowicie wymykające się prawidłom ekonomii, jak niedawna medialna sprawa florystki z Ostródy, której obniżono czynsz lokalu do symbolicznej złotówki.

Problemy z kaucją

Od wynajmujących wymaga się więc elastyczności, co nie zawsze działa też z drugiej strony. Obserwujemy sporo konfliktów związanych z prawidłowym egzekwowaniem należności lokowanej w kaucji mieszkaniowej. Teoretycznie, w określonych przypadkach to wynajmujący może nie zwrócić kaucji najemcy, ale w praktyce to właściciele mieszkań są obecnie stroną bardziej narażoną na straty. Najemcy opuszczali mieszkania w pośpiechu, np. nie regulując ostatniego czynszu, a wpłaconą kaucję zostawiali „na poczet” tej opłaty. Wynajmujący zostawał więc z brakiem jakiegokolwiek zabezpieczenia, na wypadek dokonanych zniszczeń w lokalu, bardzo krótkim czasem na znalezienie kolejnych lokatorów, tak by zachować ciągłość najmu i nieelegancko zerwaną umową najmu. W komfortowej sytuacji są osoby, które zawarły profesjonalną umowę, z czytelnymi, jednoznacznie brzmiącymi zapisami, przygotowaną przez biuro nieruchomości. W takich okolicznościach egzekwowanie od najemcy postawy adekwatnej do zapisów i warunków zawartych w umowie jest o wiele prostsze.

Prognozy są dalekie od jednoznacznych

Eksperci ostrożnie podchodzą do tematu tendencji na rynku mieszkaniowym. Osoby chcące zainwestować w zakup mieszkania w dużej części zawiesiły te plany, w związku z czym pula nowych mieszkań przeznaczonych na wynajem przestała się powiększać. Jednocześnie liczba zainteresowanych najmem również nie rośnie.

Na pewno obecna sytuacja sprzyja negocjacjom. Najemcy teoretycznie mają lepsze karty do gry, jednak czas pokaże, jak długo będą skuteczne. Inwestorzy nie są oczywiście bezbronni - wykazując się elastyczną postawą oraz mądrze wykorzystując rady profesjonalistów z branży nieruchomości, mogą próbować obrócić teoretyczną złą koniunkturę na swoją korzyść.