Kupujemy bezpieczniej, ale dłużej

Ustawa deweloperska porządkuje i reguluje obowiązki dewelopera w stosunku do klienta. Bank jest gwarantem ich transakcji. W czym ustawa rzeczywiście pomaga klientom, a co komplikuje?
Po serii spektakularnych upadków deweloperów (w latach 90.) i strat, często dorobku całego życia, kupujących nieruchomości, stało się jasne, że niezbędne jest opracowanie zasad zabezpieczających interesy klientów. Zapewnić to miała ustawa deweloperska.

Najważniejszym jej zapisem jest ten o obowiązku podpisywania każdej umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Ponadto klient powinien otrzymać prospekt informacyjny, a w nim: bardzo szczegółowe dane o deweloperze, jego sytuacji prawno-finansowej oraz odpisy z KRS i ksiąg wieczystych, pozwolenia na budowę, sprawozdania finansowe, projekty architektoniczno-budowlane, a także przykłady poprzednich ukończonych inwestycji. Są tam też informacje o samej inwestycji, np. co powstanie w sąsiedztwie osiedla, na którym jest nasze mieszkanie. Oprócz konieczności wprowadzenia prospektu informacyjnego ustawa zobowiązuje dewelopera do założenia dla każdego nabywcy bankowego rachunku powierniczego, otwartego lub zamkniętego, na który wpływają pieniądze klienta. W przypadku rachunku powierniczego otwartego pieniądze są wypłacane przez bank deweloperowi w miarę zakończenia poszczególnych etapów robót budowlanych. Natomiast środki z rachunku zamkniętego są uwalniane dopiero po zakończeniu całej inwestycji.

Co działa, a co nie

Pomysł ujednolicenia informacji zawartych w prospekcie oceniony został przez rynek nieruchomości pozytywnie i szybko się przyjął. Bardzo ważne jest to, że pozwala klientowi na łatwiejsze porównanie cen i ofert. Dużo więcej kontrowersji pojawiło się w związku z obowiązkiem prowadzenia rachunku powierniczego. Teraz bank, zanim otworzy rachunek, sprawdza i ocenia zdolność kredytową dewelopera tak samo jak klienta, i może to być problem, szczególnie dla niewielkich inwestorów, którzy często mają kłopoty z uzyskaniem dodatkowego finansowania. Duzi raczej nie narzekają.

Ustawa obowiązuje na rynku od 29 kwietnia 2012 r., ale dopiero teraz na rynku trójmiejskim pojawiają się pierwsze nieruchomości, które są sprzedawane na nowych zasadach, bo do tej pory deweloperzy wprowadzali na rynek inwestycje rozpoczęte przed wejściem ustawy.

Jak nowa sytuacja wpływa na nasz rynek

Czy deweloperzy bardzo odczuwają jej niedogodności?

- Dla wielu deweloperów wprowadzenie ustawy okazało się sporym utrudnieniem, ponieważ zostali zmuszeni do wprowadzenia zmian w sposobie finansowania inwestycji, zapisach umownych czy prezentowania klientom dokumentacji związanej z inwestycją - mówi Zuzanna Kordzi, kierownik działu sprzedaży w firmie Eco-Classic. - Eco-Classic jest przykładem dewelopera, który od dawna stosuje zasady wprowadzone przez ustawę jako obowiązkowe, dlatego dla nas ta zmiana nie była niczym szczególnym. Dla przykładu, od 1995 r. istnieje w naszych inwestycjach możliwość zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego. Jako pierwszy deweloper w kraju w 2001 r. wprowadziliśmy też dla wszystkich naszych inwestycji rachunek zastrzeżony. Jest to rachunek, na który dokonywane są wszelkie wpłaty klientów związane z zakupem. Wprowadzone przez ustawę prospekty informacyjne zawierają dane, które po rozpoczęciu każdej inwestycji były udostępniane klientom. Klienci wszystkich prowadzonych przez nas do tej pory inwestycji mieli wgląd do dokumentów w biurach obsługi klienta Eco-Classic.

Zalety wynikające z wprowadzenia nowej ustawy dostrzega firma Inpro.

- Ustawa deweloperska spowodowała, iż rynek nieruchomości jest bardziej sformalizowany, co oznacza większe bezpieczeństwo finansowe dla nabywców mieszkań i domów - potwierdza Rafał Zdebski, dyrektor handlowy Inpro SA. - Nowe regulacje chronią klientów, dają możliwość wglądu w działania deweloperów oraz monitorowania, co się dzieje z ich własnymi pieniędzmi.

Deweloper podkreśla jednak, że sformalizowanie zasad procesu sprzedaży wydłużyło go. Istnieje też niebezpieczeństwo wzrostu cen.

- Jeżeli chodzi o sam proces sprzedaży, to znacząco wydłużyła się cała procedura, szczególnie, iż ustawa wymaga zawierania umów, w tym także tych przedwstępnych, w formie aktów notarialnych - dodaje Zdebski. - W naszej spółce obowiązki wynikające z ustawy deweloperskiej funkcjonowały od lat. Teraz zostały sformalizowane i dopasowane do regulacji. Publikacja prospektu informacyjnego danej inwestycji jest dla nas szansą, bo może uwypuklić walory projektu. Rachunki powiernicze otwarte i zamknięte są otwierane dla zupełnie nowych inwestycji, których mieszkania wchodzą do sprzedaży już po wejściu ustawy deweloperskiej w życie. Dodatkowo w przypadku otwartych rachunków powierniczych deweloper może częściowo korzystać ze środków wpłacanych przez klientów. Niewątpliwie firmy muszą teraz zapewnić finansowanie inwestycji z własnych środków lub innych źródeł, typu kredyt bankowy. Moim zdaniem w perspektywie dwóch lat ustawa deweloperska może spowodować zmniejszenie podaży oraz prawdopodobnie realny kilkuprocentowy wzrost cen w latach 2014-2015.



Potrzeba więcej informacji

Na inny problem, braku rzetelnej informacji o ustawie, wskazuje Andrzej Przybek, dyrektor sprzedaży w firmie Euro Styl.

- Ustawa ta ma niestety bardzo dużo nieprzemyślanych zapisów, które są niekorzystne dla klientów - tłumaczy Przybek. - Niemniej nie zauważamy, by ustawa wpłynęła istotnie na poziom sprzedaży. Nasi klienci często są jedynie zdziwieni, że w związku z wymogami ustawy otrzymują od nas tak dużą ilość materiałów dotyczących inwestycji oraz że umowę podpisujemy w postaci aktu notarialnego, za który muszą w połowie zapłacić. Często klienci nie mają nawet świadomości, że taka ustawa funkcjonuje, i dowiadują się o tym dopiero od nas.