Remont we wspólnocie

Mieszkasz w spółdzielni lub wspólnocie? Tynk spada ze ścian, w szpary w oknie możesz włożyć palec, a na głowę ci cieknie? Czas na remont. Tylko kto za niego zapłaci?
Jeśli mieszkasz we wspólnocie albo spółdzielni, zasada zazwyczaj jest prosta: grube remonty robi spółdzielnia (wspólnota), drobne - ty.

I tak malowanie, tapetowanie, kafelki w łazience, wymiana zlewu należą do ciebie. Remont elewacji, klatek, instalacji spoczywa w rękach i na głowie zarządu.

Wyjątkiem są okna. Czasami spółdzielnia (wspólnota) sama je wymienia, kiedy indziej zwraca za ich wymianę (w rozsądnych granicach - jeśli kupisz superokno, to dostaniesz zwrot za przeciętne). Zdarzają się również przypadki, że za nowe okna trzeba płacić z własnej kieszeni (okna są wypaczone, a wspólnota biedna).

Zasady, na jakich odbywają się remonty w spółdzielni, znajdują się w ich statutach i regulaminach. Można tam przeczytać, co należy do obowiązków spółdzielni, a co do spółdzielcy. Spółdzielnia również ustala w specjalnym planie, co i w jakich blokach będzie remontowała w najbliższym czasie. We wspólnocie jest podobnie - na zebraniach członkowie naradzają się, jakie prace należy zrobić w jakiej kolejności.

Zarówno spółdzielnie, jak i wspólnoty, wszelkie wydatki remontowe opłacają z tzw. funduszu remontowego. Spółdzielnie muszą go mieć, wspólnoty nie, choć z reguły mają (o powstaniu funduszu decydują członkowie).

Fundusz opłaca się mieć, bo remont budynku, mimo że robi się go raz na kilka lat, jest z reguły bardzo kosztowny. Potrzeba nań minimum kilkudziesięciu tysięcy złotych. Łatwiej jest taką sumę uzbierać przez lata, niż wyłożyć jednorazowo, gdy trzeba np. naprawić dach, bo kapie ludziom na głowy, albo docieplić budynek (tzw. termomodernizacja). Fundusz dla bloku o powierzchni 4 tys. m kw. powinien wynosić ok. 100 tys. zł. Taka kwota pozwala swobodnie pokryć koszty większości remontów.

Zanim ruszysz z pracami, wpierw dokładnie sprawdź, co koniecznie trzeba wyremontować.

Remontujesz mieszkanie - ściany, sufit

Potrzyj ścianę dłonią. Jeśli ze ściany leci tynk, daje się zarysować paznokciem, trzeba będzie go wzmocnić (zagruntować) lub nawet skuć i wymienić. Podobnie jeśli przy zdzieraniu tapety lub usuwaniu farby odrywają się jego cząsteczki.

Tynk skuć trzeba również wtedy, jeśli "odchodzi" od ściany. Innymi słowy - nie przywiera do muru. Aby to sprawdzić, opukaj ściany (szukaj głuchego odgłosu).

Dokładnie obejrzyj, czy na ścianach i suficie nie ma śladów wilgoci bądź grzyba. Jeśli w domu czuć stęchliznę, na ścianach są plamy bądź naloty pleśni, farba łuszczy się i odpada, dom jest zawilgocony. Grzyb najczęściej występuje na stropie, drewnianej podłodze i na ścianach stykających się z zagrzybionym drewnem. Uważnie obejrzyj wszelkiego rodzaju narożniki oraz okolice okien i drzwi.

Instalacje

Warto przyjrzeć się instalacjom, zwłaszcza wodociągowej (rób to zawsze w towarzystwie specjalisty). Rury (np. żeliwne), które mają ponad 15 lat, lepiej wymienić, nawet jeśli nie sprawiały do tej pory kłopotu.

Podobnie przewody elektryczne - aluminiowe powinniśmy wymienić na miedziane.

Okna i drzwi

Jeśli okna są wypaczone, woda podczas deszczu będzie się lała na podłogę i parapet. Wysokiej jakości, nowoczesne okna potrafią wytrzymać nawet 60-80 lat. Te z lat 80. i początku lat 90. są zdecydowanie mniej trwałe.

Wymiana okien to w przypadku mieszkania spory wydatek - od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Tańsze są okna z PCV, droższe okna drewniane oraz aluminiowe.

Masz w domu piękne stare, drewniane okna i żal ci je wymieniać? Można je naprawić (pomalować, oszklić, uszczelnić np. uszczelkami gumowymi, a nawet wymienić ramy).

Podłoga

Jeśli masz drewnianą posadzkę, sprawdź, czy są na niej szpary i rysy. Dobrze położony parkiet (np. dębowy) jest w stanie wytrzymać nawet 100 lat. Co 10-15 lat dobrze jest go przecyklinować i pomalować kilkakrotnie lakierem. Koszt cyklinowania - ok. 20 zł za m kw. Panele są mniej trwałe niż drewno - gdy są dobrej jakości, mogą nam posłużyć kilkanaście, nawet do dwudziestu lat. Zazwyczaj nie można ich cyklinować.

A jeśli mieszkasz w domu - najpierw dach

Zwróć uwagę, czy jest szczelny, czy na suficie ostatniej kondygnacji nie ma zacieków. Jeśli są, trzeba będzie prawdopodobnie wymienić pokrycie.

Drewniana konstrukcja dachowa wytrzymuje ok. 50-75 lat. Pokrycia (poza tymi z miedzi, która wytrzymuje nawet ponad 100 lat) trzeba zmieniać częściej: dachówkę (cementowa, ceramiczna) co 20-50 lat, papę na lepiku co 5-8 lat, blachę stalową ocynkowaną co 30-40 lat, płyty azbestowo-cementowe, czyli eternit, co 20-30 lat, dachówki i gonty bitumiczne - co 15-25 lat.

Elewacje i rynny

Jeśli dom jest nieocieplany, dobrze byłoby go ocieplić. Taka operacja to duży koszt (20-40 tys. zł), ale i duże oszczędności w ogrzewaniu.

Ocieplenie budynku (np. styropianem, wełną mineralną) powinno wytrzymać ok. 30 lat. Oznacza to, że przez owe 30 lat będzie spełniać wszelkiego rodzaju normy, np. przeciwpożarowe, termiczne. Później trzeba będzie je wymienić. Tynk trzeba uzupełniać w miarę pojawiania się ubytków. inaczej uszkodzeniu może ulec ocieplenie (jeśli oczywiście jest położone) bądź sama ściana. Tynk mineralny trzeba malować co kilka lat np. farbą akrylową bądź sylikonową. Jeśli ze ścian zewnętrznych odpada tynk bądź łuszczy się farba, może to oznaczać np., że w budynku są złe rynny i trzeba je wymienić. Trwałość rynien zależy od materiału, z którego je zrobiono. Z blachy stalowej ocynkowanej mają trwałość 30-50 lat (po kilku latach jednak zaczynają rdzewieć, trzeba je więc regularnie malować); z aluminium - ok. 70 lat, z PVC - ok. 50 lat, z miedzi - ok. 150 lat.

Ogrodzenie

Dobre ogrodzenie, np. z prętów z ocynkowanej stali (malowanych proszkowo), może wytrzymać bez żadnej konserwacji kilkanaście lat. Ogrodzenia drewniane są mniej trwałe, trzeba je malować co dwa-trzy lata. Podobnie jest z metalową siatką. Jeśli nie będziesz jej regularnie zabezpieczać farbą, zacznie rdzewieć. Stosunkowo najmniej konserwacji wymagają ogrodzenia murowane - bez konserwacji mogą postać kilkadziesiąt lat.

Fundamenty i piwnice

Sprawdź, czy na ścianach piwnicy są rysy bądź pęknięcia. Może to świadczyć o tym, że budynek nierównomiernie osiada.

Jeśli na ścianach powyżej szerokiego otworu (dużego okna, drzwi do garażu) są pionowe bądź ukośne pęknięcia - fundament jest niedostatecznie uzbrojony.

Ile to kosztuje

Najkrócej mówiąc, same materiały przy gruntownym remoncie to ok. 500 zł za m kw.

Zasada ta ma, niestety, dwa poważne wyjątki.

1. Koszt wymiany okien - nawet kilka tysięcy złotych.

2. Remont instalacji (c.o., gazowej, elektrycznej) - od kilku tysięcy w górę.

Czasami trzeba też postawić nowe ściany - na szczęście płyta gipsowo-kartonowa jest tania.

Wyższe niż przy normalnym wykończeniu, i to o kilkadziesiąt procent, będą koszty robocizny. Powód? Przy remoncie jest po prostu więcej pracy.

Wymieniasz okna?

W Warszawie cena prac demontażowych i montażowych okien ustaliła się na poziomie 40 zł za metr obwodu okna. Cena obejmuje też zatynkowanie i zaszpachlowanie uszkodzonych tynków od zewnątrz i wewnątrz.

Bardzo kosztowne są też usługi hydraulików oraz elektryków. Kilka godzin ich pracy potrafi kosztować ok. 1 tys. zł.

Pożyczka hipoteczna

Mieszkanie (dom) możesz wyremontować na kredyt (chodzi tutaj o przypadki, kiedy remont nie wymaga pozwolenia na budowę).

Pożyczkę można wziąć nawet na 30 lat (zarówno w złotówkach, jak i we frankach czy w euro). Zazwyczaj trzeba mieć udział własny - 30-40 proc. Oprocentowanie? We frankach od 3,5 do 6 proc., w złotówkach od 6,5 do 10 proc.

Aby dostać kredyt, musisz oprócz wyciągu z księgi wieczystej nieruchomości bądź wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę przedstawić:

  • umowę o wykonanie prac remontowych z ekipą - chyba że sam będziesz pracował;

  • kosztorys i harmonogram remontu.

    Pieniądze dostajesz jednorazowo albo w transzach. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka.

    UWAGA! Niektóre banki mają coś takiego, jak minimalna kwota pożyczki. Wynosi ona od 10 do 30 tys. zł.

    Formalności

    Pewne prace nie wymagają żadnych formalności, inne bardzo dużych.

    Obowiązuje tutaj kilka zasad.

    1. Bieżąca konserwacja - zero przeszkód.

    Owa bieżąca konserwacja to np.:

  • naprawa tynków wewnątrz lokalu, kładzenie gładzi'

  • wymiana baterii, zlewu, wanny, w.c. itp.;

  • malowanie, tapetowanie ścian;

  • wymiana płytek w łazience, wykładziny czy parkietu.

    2. Remont wymaga zgłoszenia w wydziale architektury.

    Co to jest remont? Zgodnie z prawem budowlanym przez remont należy rozumieć "wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym".

  • Czyli zgłaszasz w architekturze:

  • wymianę okien i drzwi zewnętrznych;

  • wyburzenie (lub przestawienie) ścianek działowych;

  • wymianę wewnętrznych instalacji;

  • remont przyłączy.

    Zgłoszenie to po prostu kawałek papieru, na którym informujesz odpowiedni urząd, że np. dnia 30 lipca chcesz rozpocząć remont mieszkania polegający na usunięciu jednej ściany działowej. Prace skończysz 2 sierpnia. Do dokumentu dołączasz akt notarialny.

    Jeżeli w ciągu 30 dni od złożenia zgłoszenia urząd nie wniesie sprzeciwu, możesz przystąpić do pracy.

    UWAGA! Masz mieszkanie spółdzielcze własnościowe? Powinieneś zgłosić w spółdzielni wymianę elementów wyposażenia na inne, np. zastąpienie płytek PCV parkietem lub terakotą, wymianę wanny na prysznic, położenie terakoty lub glazury w miejscach, gdzie jej nie było. Powód? Formalnie właścicielem twego lokalu jest spółdzielnia.

    3. Pozwolenie na budowę musisz załatwić, jeśli chcesz przerabiać elementy konstrukcyjne budynku. Czyli:

  • wybicie okna w dachu;

  • przebudowujesz ściany nośne, strop, dach;

  • chcesz zmienić wygląd elewacji np. powiększyć okna.

    Ekipa

    Jak szukać ekipy

    Pamiętaj, że wybór pierwszej z brzegu firmy lub takiej, która jest najtańsza, może narazić cię na duże straty (co nie znaczy, że nie ma firm rzetelnych i niedrogich).

    Możesz popytać wśród znajomych, którzy niedawno przeprowadzali remont (wykańczali), budowali, a nuż kogoś ci polecą. Jeśli nikt tego nie robił, zdaj się na ogłoszenia w prasie.

    Tu dwie wskazówki.

    Do tzw. generalnego remontu nie warto zatrudniać ekip jednoosobowych. Lepiej podpisać umowę z większą firmą, która ma wielu pracowników (remont trwa wtedy krócej). Fachowiec jest zazwyczaj jak wino - im starszy, z większym stażem, tym lepiej wygląda później mieszkanie.

    Firmy, które się zgłoszą, pytaj o to:

  • czy mają własny sprzęt;

  • co do tej pory zrobiły (powinieneś porozmawiać z właścicielami tych obiektów, jak oceniają pracę ekipy).

    UWAGA! Często własnych wykonawców mają architekci wnętrz, którzy oferują usługę od projektu do realizacji (łącznie z nadzorem), wówczas cała odpowiedzialność spada na nich.

    Jak podpisać umowę

    Większość wykonawców nie będzie chciała podpisywać umowy, tłumacząc, że tak będzie taniej. Prawda jednak brzmi - jeśli coś po kilku miesiącach odpadnie, to bez umowy możesz co najwyżej... szukać kolejnej ekipy.

    A z umową? Domagać się poprawki fuszerki, i to za darmo!

    Co w umowie?

    Ustal w niej: jaki jest zakres powierzonych prac (dokładnie sprecyzuj np., co rozumiesz przez remont czy np. wykończenie łazienki), kto dostarcza materiały (jeśli ty, to będziesz jeździł co 15 minut do sklepu, przywożąc np. kolejną puszkę farby; jeśli wykonawca, masz mniejszy wpływ na to, co, gdzie i za ile będzie kupowane), termin wykonania zlecenia, czyli dokładnie co do dnia, kiedy zaczynają się prace i kiedy kończą; kary umowne za przekroczenie tego terminu, np. odsetki ustawowe za każdy dzień; sposób rozliczenia - bądź oszczędny w dawaniu zaliczek, bo ekipa straci motywację.

    Remontujesz sam

    Nie masz specjalistycznego sprzętu? Nie ma problemu. Skorzystaj z wypożyczalni sprzętu budowlanego. Co można wypożyczyć? Prawie wszystko. Nawet młot pneumatyczny, taczki bądź walec drogowy. Największa popularnością w wypożyczalniach cieszą się jednak elektronarzędzia (np. wiertarki, wkrętarki, piły itp.). Urządzenie trzeba wypożyczyć minimum na godzinę albo dobę (w zależności od firmy).

    Większość firm wymaga od klientów przedstawienia co najmniej jednego, czasami dwóch, a nawet trzech dokumentów tożsamości (np. dowodu osobistego, prawa jazdy, paszportu). Niektóre wypożyczalnie w obawie przed kradzieżą chwytają się bardziej oryginalnych metod, wymagając dodatkowo np. rachunku za telefon, energię czy OC samochodu.

    Wszystkie wypożyczalnie wymagają ponadto wpłacenia kaucji - zazwyczaj od 600 do 1 tys. zł w zależności od wartości sprzętu i... wrażenia, jakie wywrzesz na właścicielu, który z reguły ocenia klientów "na oko".

    Przykładowe ceny:

  • młot udarowo-obrotowy - 25 zł;

  • betoniarka 50 do 80 l - 20 zł;

  • wiertarka z udarem pneumatycznym - 30-40 zł za dobę;

  • wkrętarka - 25 zł za dobę;

  • zgrzewarka do rur - 40 zł za dobę;

  • drabina składana 10 m - 30 zł za dobę.