Zobacz także:
Kredyt. I cię nie opuszczę aż do śmierci
Dodatkowe opłaty przy kupnie mieszkania
Jak kupować mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym
Banków punktowanie
Wakacje były czasem mocnego podrożenia kredytu hipotecznego. Jeszcze w czerwcu w odstępie tygodnia stopy podniósł zarówno szwajcarski bank centralny, jak i polski. Rada Polityki Pieniężnej poniosła stopy jeszcze raz pod koniec sierpnia. Oficjalne stopy są dziś zatem w Polsce o pół , a w Szwajcarii o ćwierć punktu procentowego wyższe niż w maju.
Wraz ze wzrostem oficjalnych stóp procentowych rosły stopy rynkowe, które stanowią podstawę do obliczana oprocentowania kredytów
hipotecznych. Skutek? Automatycznie podrożały kredyty. Tym kredyty hipoteczne różnią się od kredytów innego typu, że w ich wypadku zmiany oprocentowania nie zależą od widzimisię banku. Tzw. decyzją zarządu swoje oprocentowanie ustala dziś już jedynie Raiffeisen, reszta banków przeszła na oprocentowanie oparte na stawkach rynkowych.
Przeciętnie kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich podrożał od maja z 3,88 do 4,26 proc. W tym samym czasie kredyt złotowy zdrożał jeszcze mocniej - z 5,68 do 6,12 proc.
Oprocentowanie każdego kredytu zbudowane jest z dwóch elementów. Stałym jest marża banku, która jest tym, co bank pobiera ponad rynkową stopę procentową będącą elementem zmiennym. Rynkowa stopa w przypadku kredytów w złotych to najczęściej WIBOR trzymiesięczny lub sześciomiesięczny.
Co wynika z takiej konstrukcji oprocentowania? To, że kredyt , który dziś jest najtańszy, może już za kilka miesięcy być droższy od kredytów oferowanych przez inne banki. Taki stan rzeczy wynika z tego, że część banków do obliczania oprocentowania nie bierze aktualnej stawki WIBOR, lecz starszą, np. z początku kwartału (która nie uwzględnia jeszcze podwyżek stóp procentowych). Załóżmy, że mamy dwa różne kredyty , oba oprocentowane w danym momencie według stawki 6 proc. Jednak w przypadku pierwszego stopa rynkowa wynosi 4,5 proc., a marża 1,5 proc. W drugim kredycie marża wynosi tylko 1 proc., a stopa rynkowa 5 proc. Choć w danym momencie oprocentowanie tych kredytów jest równe, to drugi kredyt z niższą marżą jest zdecydowanie bardziej atrakcyjny. Gdy dojdzie do aktualizacji stóp rynkowych przez oba banki, kredyt z niższą marżą będzie o 0,5 proc. tańszy.
Dlatego w pierwszej kolejności powinniśmy zwracać uwagę właśnie na marżę, a nie po prostu na wysokość oprocentowania. Sam mechanizm aktualizacji zmiennej części oprocentowania ma mniejsze znaczenie, kredyt zaciągamy bowiem na co najmniej kilka lub kilkanaście lat, w tym czasie przejdziemy przez kilka cykli podwyżek i obniżek stóp. A to, co możemy ewentualnie stracić w momencie podwyżek, odzyskamy przy spadkach - i odwrotnie.
TABELA. Wartość nieruchomości 400 tys. zł, kwota kredytu 400 tys. zł; okres spłaty 30 lat
Kredyty we frankach szwajcarskich:
Źródło: Expander
* bez uwzględnienia promocji "Pierwszy rok taniej"
** bez uwzględnienia spreadu
Kredyty w złotych:
Źródło: Expander
* bez uwzględnienia promocji "Pierwszy rok taniej"
Maksymalne kwoty kredytu
Wybierając kredyt , musimy pamiętać, że banki bardzo różnią się między sobą w ocenie zdolności kredytowej. Jak bank liczy zdolność kredytową?
W uproszczeniu sprawdza dochody osoby starającej się o kredyt , a od nich odejmuje "koszty życia" i ewentualnie raty innych kredytów . W ten sposób otrzymuje comiesięczną kwotę, która może być przeznaczona na spłatę nowego kredytu . Ta kwota to maksymalna rata, jaką klient może płacić. Na tej podstawie po uwzględnieniu okresu, na jaki klient chce zaciągnąć kredyt , bank wyznacza maksymalna kwotę, którą może pożyczyć.
Najbardziej na zdolność kredytową wpływa poziom kosztów utrzymania, jakie bank zakłada dla danego kredytobiorcy. Zdaniem GE Money Banku singiel musi mieć co miesiąc na życie 650 zł, w BOŚ-u natomiast ok. 580 zł. Ale już 4-osobowa rodzina wg GE MB wyda 1400 zł (kolejne osoby są tańsze). W Kredyt Banku, który już w kolejnym rankingu okazuje się najbardziej liberalnym bankiem, klient sam deklaruje, ile wydaje na utrzymanie całej rodziny, nie może być to jednak mniej niż 300 zł.
Banki różnie podchodzą także do innych kwestii. Na przykład karta kredytowa może, lecz nie musi, obciążać zdolności kredytowej. Samochód zależnie od banku może kosztować 200-300 zł miesięcznie lub nic. Poręczenie może być traktowane jak rata każdego innego kredytu lub też nie obciążać zdolności, o ile nie stało się wymagalne.
Sprawdziliśmy, ile banki gotowe są pożyczyć 4-osobowej rodzinie o łącznych dochodach 3500 zł netto. Kredytobiorcy mieszkają w mieście o liczbie mieszkańców 100 tys., nie spłacają żadnych kredytów . Potrzebują kredytu o 30-letnim okresie spłaty z możliwie niskim wkładem własnym (w większości przypadków będzie to kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości). Okazuje się, że ta sama rodzina może w różnych bankach otrzymać propozycję kredyt u na kwotę od 150 do prawie 420 tys. zł.
TABELA. Maksymalna kwota kredyu w złotówkach:
Maksymalna kwota kredytu we frankach:
Jen - wielki nieobecny
Ostatni kryzys na rynku kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych odbił się na całej światowej gospodarce. Jego skutki odczuły także, czasami dość dotkliwie, osoby inwestujące na warszawskim parkiecie. Jednak wpływ tych wydarzeń na osoby posiadające kredyty hipoteczne w Polsce był minimalny.
Chwilowo straciły jedynie osoby spłacające kredyty we frankach szwajcarskich, złoty osłabił się bowiem wobec tej waluty o około 10 groszy. Obecnie jednak frank wrócił praktycznie do kursu sprzed korekty, co powoduje, że jej skutki zostały zniwelowane.
W szybkim przezwyciężeniu problemów bardzo pomogło niespodziewane obniżenie przez amerykański bank centralny stóp procentowych o 0,5 proc. do poziomu 5,75 proc. Ponieważ w niecałe dwa tygodnie później podniesione zostały stopy w Polsce, różnica pomiędzy nimi spadła do 1 proc.
Podstawowe stopy procentowe dla najważniejszych walut
Postanowiliśmy sprawdzić jak wygląda oprocentowanie kredytów w dolarach i euro. Ich popularność w porównaniu z dwoma dominującymi walutami pozostaje znikoma, co nie dziwi. Jeśli ktoś chce zadłużyć się w obcej walucie, po prostu wybiera franka, którego oprocentowanie jest znacznie niższe. W tych walutach zadłużają się najczęściej osoby, które otrzymują w jednej z nich swoje wynagrodzenie. To pozwala im całkowicie wyeliminować ryzyko kursowe. W ofercie polskich banków znajdziemy także kredyty np. w funtach brytyjskich (to ukłon głównie w stronę naszych rodaków zarabiających w Wielkiej Brytanii) czy koronach szwedzkich. Nie ma natomiast w Polsce kredytów w jenach, choć stopy procentowe w Japonii pozostają na bardzo niskim poziomie.
Okazuje się, że o ile kredyty dolarowe pozostają o około 1 proc. droższe niż złotowe, o tyle kredyt w euro stał się już tańszy. Co zatem świadczy przeciwko walucie Zjednoczonej Europy? Przede wszystkim ryzyko walutowe, takie samo jak przy kredytach we frankach, z tym że różnica w oprocentowaniu (czyli premia za ryzyko) wynosi w tym przypadku tylko około 0,4 proc. To zbyt mało, by warto było je podejmować, tym bardziej że większość analityków przewiduje umacnianie się złotówki przed wycofaniem tej waluty i zastąpieniem jej euro.
kredyty , które dziś zaciągamy w złotówkach, po wprowadzaniu w Polsce euro, staną się automatycznie kredytami w tej walucie. Będą to wtedy jedne z najtańszych kredytów hipotecznych w Europie, ponieważ zmiana waluty nie spowoduje zmiany marży. Dziś w Europie trudno by było znaleźć kredyt w euro z marżą 0,75 proc., a takie kredyty będzie miało w przyszłości wielu Polaków.
TABELA Kredyty w dolarach:
* bez uwzględnienia promocji pierwszy rok taniej
Kredyty w euro:
* bez uwzględnienia promocji pierwszy rok taniej
Amerykańska rekomendacja
W lipcu 2006 r. weszła w życie rekomendacja S, która ograniczyła możliwość udzielania przez banki kredytów we frankach szwajcarskich. Ta regulacja najbardziej dotknęła osoby o dochodach poniżej 2 tys. zł netto. Przed jej wprowadzeniem osoby te najczęściej korzystały z kredytów frankowych, na inne bowiem nie było ich stać. Po wprowadzaniu rekomendacji nie mają już możliwości wzięcia kredytu na zakup mieszkania, inne osoby natomiast zamiast kredytów we frankach muszą korzystać z droższych kredytów złotowych.
Dlaczego o tym przypominamy? Ponieważ pojawiają się pomysły na kolejne ograniczania w udzielaniu kredytów hipotecznych. Inspiracją dla autorów tych pomysłów jest ostatni kryzys na rynku kredytów hipotecznych w USA. Tam wzrost stóp procentowych z 1 proc. trzy lata temu do ponad 6 proc. w tym roku, spowodował, że wiele osób miało problemy ze spłatą swoich kredytów . To skutkowało bankructwami (w USA możliwe jest ogłoszenie bankructwa przez osobę prywatną, jest to tzw. upadłość konsumencka), wyprzedażą domów i spadkiem cen nieruchomości, co wpędzało w kłopoty kolejne osoby.
Jednak warunków amerykańskich nie sposób porównywać z polskimi, gdzie kredyt uzyskać jest znacznie trudniej. Bardziej restrykcyjne warunki udzielania kredytów w Polsce powodują, że u nas kryzys taki jak w USA jest raczej mało prawdopodobny.
Pomysły na ograniczenia dotyczą głównie ograniczenia kredytów bez wkładu własnego, czyli na całą wartości nieruchomości, jaką klient chce kupić. Większość banków gotowa jest obecnie udzielić takiego kredytu , niektóre dodatkowo sfinansują wszystkie koszty związane z zakupem nieruchomości i dorzucą jeszcze trochę grosza na wykończenie. W najbardziej liberalnym Dom Banku możemy po spełnieniu dodatkowych warunków otrzymać kredyt nawet na 130 proc. wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem. Wprowadzanie ograniczeń w tym zakresie uderzyłoby w ogromną grupę Polaków, których stać na płacenie odrobinę wyższych rat, nie mają natomiast oszczędności na wkład własny do kredytu mieszkaniowego.
Banki które pożyczają więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości:
Źródło: Expander
Sprawdź najlepsze oferty w naszym Centrum Finansowym
