Ranking kredytów mieszkaniowych - sierpień 2007

W lipcu zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych wzrosło rekordowo i przekroczyło 100 mld zł. I to pomimo kolejnych podwyżek stóp procentowych, które przekładają się na wyższe raty. To pokazuje, że najbliższe miesiące ponownie mogą być okresem żniw dla banków udzielających kredytów hipotecznych. Jeśli zatem ktoś planuje zadłużyć się jesienią, powinien przeczytać kolejną edycję rankingu kredytów mieszkaniowych ?Gazety? i Expandera
Zobacz także:

Kredyt. I cię nie opuszczę aż do śmierci

Dodatkowe opłaty przy kupnie mieszkania

Jak kupować mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym

Banków punktowanie

Wakacje były czasem mocnego podrożenia kredytu hipotecznego. Jeszcze w czerwcu w odstępie tygodnia stopy podniósł zarówno szwajcarski bank centralny, jak i polski. Rada Polityki Pieniężnej poniosła stopy jeszcze raz pod koniec sierpnia. Oficjalne stopy są dziś zatem w Polsce o pół , a w Szwajcarii o ćwierć punktu procentowego wyższe niż w maju.

Wraz ze wzrostem oficjalnych stóp procentowych rosły stopy rynkowe, które stanowią podstawę do obliczana oprocentowania kredytów

hipotecznych. Skutek? Automatycznie podrożały kredyty. Tym kredyty hipoteczne różnią się od kredytów innego typu, że w ich wypadku zmiany oprocentowania nie zależą od widzimisię banku. Tzw. decyzją zarządu swoje oprocentowanie ustala dziś już jedynie Raiffeisen, reszta banków przeszła na oprocentowanie oparte na stawkach rynkowych.

Przeciętnie kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich podrożał od maja z 3,88 do 4,26 proc. W tym samym czasie kredyt złotowy zdrożał jeszcze mocniej - z 5,68 do 6,12 proc.

Oprocentowanie każdego kredytu zbudowane jest z dwóch elementów. Stałym jest marża banku, która jest tym, co bank pobiera ponad rynkową stopę procentową będącą elementem zmiennym. Rynkowa stopa w przypadku kredytów w złotych to najczęściej WIBOR trzymiesięczny lub sześciomiesięczny.

Co wynika z takiej konstrukcji oprocentowania? To, że kredyt , który dziś jest najtańszy, może już za kilka miesięcy być droższy od kredytów oferowanych przez inne banki. Taki stan rzeczy wynika z tego, że część banków do obliczania oprocentowania nie bierze aktualnej stawki WIBOR, lecz starszą, np. z początku kwartału (która nie uwzględnia jeszcze podwyżek stóp procentowych). Załóżmy, że mamy dwa różne kredyty , oba oprocentowane w danym momencie według stawki 6 proc. Jednak w przypadku pierwszego stopa rynkowa wynosi 4,5 proc., a marża 1,5 proc. W drugim kredycie marża wynosi tylko 1 proc., a stopa rynkowa 5 proc. Choć w danym momencie oprocentowanie tych kredytów jest równe, to drugi kredyt z niższą marżą jest zdecydowanie bardziej atrakcyjny. Gdy dojdzie do aktualizacji stóp rynkowych przez oba banki, kredyt z niższą marżą będzie o 0,5 proc. tańszy.

Dlatego w pierwszej kolejności powinniśmy zwracać uwagę właśnie na marżę, a nie po prostu na wysokość oprocentowania. Sam mechanizm aktualizacji zmiennej części oprocentowania ma mniejsze znaczenie, kredyt zaciągamy bowiem na co najmniej kilka lub kilkanaście lat, w tym czasie przejdziemy przez kilka cykli podwyżek i obniżek stóp. A to, co możemy ewentualnie stracić w momencie podwyżek, odzyskamy przy spadkach - i odwrotnie.

TABELA. Wartość nieruchomości 400 tys. zł, kwota kredytu 400 tys. zł; okres spłaty 30 lat

Kredyty we frankach szwajcarskich:













Bank Oprocentowanie* w tym marża Zmiana (od 05.2007) Rata**
GE Money Bank 3,45% 1,05% -0,05% 1785 zł
Deutsche Bank PBC 3,90% 1,00% 0,49% 1887 zł
mBank 3,90% 1,00% 0,25% 1887 zł
Nordea Bank 3,98% 1,10% 0,13% 1905 zł
Fortis Bank 4,00% 1,20% 0,52% 1910 zł
MultiBank 4,04% 1,15% 0,34% 1919 zł
Polbank 4,10% 1,20% 0,49% 1933 zł
Bank BPH 4,15% 1,25% 0,39% 1944 zł
Lukas Bank 4,17% 1,50% 0,38% 1949 zł
Millennium 4,20% 1,50% 0,50% 1956 zł
Raiffeisen Bank 4,20% decyzją zarządu 0,30% 1956 zł
PKO BP 4,25% 1,35% 0,09% 1968 zł
Kredyt Bank 4,30% 1,40% 0,70% 1979 zł
Santander Consumer Bank 4,30% 1,35% 0,53% 1979 zł
Dom (oddział Getin Banku) 4,36% 1,59% 0,46% 1994 zł
BOŚ 4,45% 1,50% b.d 2015 zł
Bank BGŻ 4,89% 2,00% 0,48% 2120 zł
Źródło: Expander

* bez uwzględnienia promocji "Pierwszy rok taniej"

** bez uwzględnienia spreadu

Kredyty w złotych:













Bank Oprocentowanie w tym marża Zmiana (od maja 2007) Rata*
Lukas Bank 5,66% 1,10% 0,02% 2414 zł
GE Money Bank 5,77% 0,90% 0,27% 2339 zł
Pekao 5,78% 1,00% 0,51% 2342 zł
ING Bank Śląski 5,86% 0,90% 0,20% 2362 zł
Nordea Bank 5,87% 0,90% 0,54% 2365 zł
PKO BP 5,89% 0,81% 0,12% 2370 zł
Bank BPH 5,90% 0,75% 0,60% 2372 zł
Millennium 5,91% 1,20% 0,57% 2375 zł
Kredyt Bank 5,93% 0,90% 0,63% 2380 zł
mBank 5,93% 0,90% 0,43% 2380 zł
BOŚ 5,94% 0,75% b.d. 2383 zł
Fortis Bank 5,96% 1,00% 0,40% 2388 zł
Deutsche Bank PBC 5,98% 0,90% 0,64% 2393 zł
Raiffeisen Bank 5,99% decyzją zarządu 0,34% 2396 zł
Santander Consumer Bank 6,14% 0,96% 0,75% 2434 zł
BZ WBK 6,19% 1,00% 0,86% 2447 zł
Bank BGŻ 6,23% 1,20% 0,59% 2458 zł
Polbank 6,23% 1,20% 0,59% 2458 zł
MultiBank 6,38% 1,35% 0,33% 2497 zł
Invest-Bank 6,67% 1,70% 0,53% 2573 zł
Dom (oddział Getin Banku) 8,78% 3,91% 0,67% 3155 zł
Źródło: Expander

* bez uwzględnienia promocji "Pierwszy rok taniej"



Maksymalne kwoty kredytu

Wybierając kredyt , musimy pamiętać, że banki bardzo różnią się między sobą w ocenie zdolności kredytowej. Jak bank liczy zdolność kredytową?

W uproszczeniu sprawdza dochody osoby starającej się o kredyt , a od nich odejmuje "koszty życia" i ewentualnie raty innych kredytów . W ten sposób otrzymuje comiesięczną kwotę, która może być przeznaczona na spłatę nowego kredytu . Ta kwota to maksymalna rata, jaką klient może płacić. Na tej podstawie po uwzględnieniu okresu, na jaki klient chce zaciągnąć kredyt , bank wyznacza maksymalna kwotę, którą może pożyczyć.

Najbardziej na zdolność kredytową wpływa poziom kosztów utrzymania, jakie bank zakłada dla danego kredytobiorcy. Zdaniem GE Money Banku singiel musi mieć co miesiąc na życie 650 zł, w BOŚ-u natomiast ok. 580 zł. Ale już 4-osobowa rodzina wg GE MB wyda 1400 zł (kolejne osoby są tańsze). W Kredyt Banku, który już w kolejnym rankingu okazuje się najbardziej liberalnym bankiem, klient sam deklaruje, ile wydaje na utrzymanie całej rodziny, nie może być to jednak mniej niż 300 zł.

Banki różnie podchodzą także do innych kwestii. Na przykład karta kredytowa może, lecz nie musi, obciążać zdolności kredytowej. Samochód zależnie od banku może kosztować 200-300 zł miesięcznie lub nic. Poręczenie może być traktowane jak rata każdego innego kredytu lub też nie obciążać zdolności, o ile nie stało się wymagalne.

Sprawdziliśmy, ile banki gotowe są pożyczyć 4-osobowej rodzinie o łącznych dochodach 3500 zł netto. Kredytobiorcy mieszkają w mieście o liczbie mieszkańców 100 tys., nie spłacają żadnych kredytów . Potrzebują kredytu o 30-letnim okresie spłaty z możliwie niskim wkładem własnym (w większości przypadków będzie to kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości). Okazuje się, że ta sama rodzina może w różnych bankach otrzymać propozycję kredyt u na kwotę od 150 do prawie 420 tys. zł.

TABELA. Maksymalna kwota kredyu w złotówkach:













Bank Kwota kredytu (tys. zł)
Kredyt Bank 418
Raiffeisen Bank 362,3
GE Money Bank 350
Lukas Bank 323
Pekao 320,1
Millennium 310
PKO BP 308
Polbank 300
Fortis Bank 297,8
ING Bank Śląski 296,3
Nordea Bank 290
BOŚ 288,2
Bank BGŻ 285
Santander Consumer Bank 277
BPH 276
Dom (oddział Getin Banku) 270
Invest-Bank 258
BZ WBK 242,2
Nykredit 236
Citibank 211
mBank 210,4
MultiBank 210
Bank Pocztowy 150
Maksymalna kwota kredytu we frankach:













Bank Kwota kredytu (tys. zł)
Kredyt Bank 348
Dom (oddział Getin Banku) 330
Lukas Bank 317
GE Money Bank 315
Raiffeisen Bank 272,8
Bank BGŻ 268,1
BOŚ 262,2
PKO BP 256,7
Millennium 253,3
Fortis Bank 248,2
Nordea Bank 241,6
MultiBank 239
Polbank 237
BPH 230
BZ WBK 228
Santander Consumer Bank 227
Mbank 175,3
Citibank 173


Jen - wielki nieobecny

Ostatni kryzys na rynku kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych odbił się na całej światowej gospodarce. Jego skutki odczuły także, czasami dość dotkliwie, osoby inwestujące na warszawskim parkiecie. Jednak wpływ tych wydarzeń na osoby posiadające kredyty hipoteczne w Polsce był minimalny.

Chwilowo straciły jedynie osoby spłacające kredyty we frankach szwajcarskich, złoty osłabił się bowiem wobec tej waluty o około 10 groszy. Obecnie jednak frank wrócił praktycznie do kursu sprzed korekty, co powoduje, że jej skutki zostały zniwelowane.

W szybkim przezwyciężeniu problemów bardzo pomogło niespodziewane obniżenie przez amerykański bank centralny stóp procentowych o 0,5 proc. do poziomu 5,75 proc. Ponieważ w niecałe dwa tygodnie później podniesione zostały stopy w Polsce, różnica pomiędzy nimi spadła do 1 proc.

Podstawowe stopy procentowe dla najważniejszych walut













JPY CHF EUR PLN USD GBP
0,50% 2,50% 4% 4,75% 5,75% 5,75%


Postanowiliśmy sprawdzić jak wygląda oprocentowanie kredytów w dolarach i euro. Ich popularność w porównaniu z dwoma dominującymi walutami pozostaje znikoma, co nie dziwi. Jeśli ktoś chce zadłużyć się w obcej walucie, po prostu wybiera franka, którego oprocentowanie jest znacznie niższe. W tych walutach zadłużają się najczęściej osoby, które otrzymują w jednej z nich swoje wynagrodzenie. To pozwala im całkowicie wyeliminować ryzyko kursowe. W ofercie polskich banków znajdziemy także kredyty np. w funtach brytyjskich (to ukłon głównie w stronę naszych rodaków zarabiających w Wielkiej Brytanii) czy koronach szwedzkich. Nie ma natomiast w Polsce kredytów w jenach, choć stopy procentowe w Japonii pozostają na bardzo niskim poziomie.

Okazuje się, że o ile kredyty dolarowe pozostają o około 1 proc. droższe niż złotowe, o tyle kredyt w euro stał się już tańszy. Co zatem świadczy przeciwko walucie Zjednoczonej Europy? Przede wszystkim ryzyko walutowe, takie samo jak przy kredytach we frankach, z tym że różnica w oprocentowaniu (czyli premia za ryzyko) wynosi w tym przypadku tylko około 0,4 proc. To zbyt mało, by warto było je podejmować, tym bardziej że większość analityków przewiduje umacnianie się złotówki przed wycofaniem tej waluty i zastąpieniem jej euro.

kredyty , które dziś zaciągamy w złotówkach, po wprowadzaniu w Polsce euro, staną się automatycznie kredytami w tej walucie. Będą to wtedy jedne z najtańszych kredytów hipotecznych w Europie, ponieważ zmiana waluty nie spowoduje zmiany marży. Dziś w Europie trudno by było znaleźć kredyt w euro z marżą 0,75 proc., a takie kredyty będzie miało w przyszłości wielu Polaków.

TABELA Kredyty w dolarach:













Bank Oprocentowanie w tym marża
Nordea Bank 6,64% 1,10%
GE Money Bank 6,65% 1,21%
BPH 6,68% 1,25%
Lukas Bank 6,68% 1,50%
Millennium 6,68% 1,50%
MultiBank 6,73% 1,15%
Mbank 6,97% 1,30%
PKO BP 7,05% 1,35%
Pekao 7,10% 1,75%
BOŚ 7,33% 1,80%
Dom (oddział Getin Banku) 7,45% 2,09%
Bank BGŻ 7,58% 2,00%
Raiffeisen Bank 7,85% decyzja zarządu
* bez uwzględnienia promocji pierwszy rok taniej

Kredyty w euro:













Bank Oprocentowanie* w tym marża
GE Money Bank 5,25% 1,20%
Fortis Bank 5,57% 1,20%
Lukas Bank 5,66% 1,50%
Millennium 5,68% 1,50%
Mbank 5,75% 1,30%
Nordea Bank 5,82% 1,10%
MultiBank 5,86% 1,15%
BPH 5,98% 1,25%
PKO BP 6,09% 1,35%
Pekao 6,24% 1,75%
Raiffeisen Bank 6,25% decyzja zarządu
Santander Consumer Bank 6,34% 1,60%
BOŚ 6,56% 1,80%
Bank BGŻ 6,72% 2,00%
Dom (oddział Getin Banku) 7,21% 2,76%
Kredyt Bank 7,24% 2,50%
* bez uwzględnienia promocji pierwszy rok taniej



Amerykańska rekomendacja

W lipcu 2006 r. weszła w życie rekomendacja S, która ograniczyła możliwość udzielania przez banki kredytów we frankach szwajcarskich. Ta regulacja najbardziej dotknęła osoby o dochodach poniżej 2 tys. zł netto. Przed jej wprowadzeniem osoby te najczęściej korzystały z kredytów frankowych, na inne bowiem nie było ich stać. Po wprowadzaniu rekomendacji nie mają już możliwości wzięcia kredytu na zakup mieszkania, inne osoby natomiast zamiast kredytów we frankach muszą korzystać z droższych kredytów złotowych.

Dlaczego o tym przypominamy? Ponieważ pojawiają się pomysły na kolejne ograniczania w udzielaniu kredytów hipotecznych. Inspiracją dla autorów tych pomysłów jest ostatni kryzys na rynku kredytów hipotecznych w USA. Tam wzrost stóp procentowych z 1 proc. trzy lata temu do ponad 6 proc. w tym roku, spowodował, że wiele osób miało problemy ze spłatą swoich kredytów . To skutkowało bankructwami (w USA możliwe jest ogłoszenie bankructwa przez osobę prywatną, jest to tzw. upadłość konsumencka), wyprzedażą domów i spadkiem cen nieruchomości, co wpędzało w kłopoty kolejne osoby.

Jednak warunków amerykańskich nie sposób porównywać z polskimi, gdzie kredyt uzyskać jest znacznie trudniej. Bardziej restrykcyjne warunki udzielania kredytów w Polsce powodują, że u nas kryzys taki jak w USA jest raczej mało prawdopodobny.

Pomysły na ograniczenia dotyczą głównie ograniczenia kredytów bez wkładu własnego, czyli na całą wartości nieruchomości, jaką klient chce kupić. Większość banków gotowa jest obecnie udzielić takiego kredytu, niektóre dodatkowo sfinansują wszystkie koszty związane z zakupem nieruchomości i dorzucą jeszcze trochę grosza na wykończenie. W najbardziej liberalnym Dom Banku możemy po spełnieniu dodatkowych warunków otrzymać kredyt nawet na 130 proc. wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem. Wprowadzanie ograniczeń w tym zakresie uderzyłoby w ogromną grupę Polaków, których stać na płacenie odrobinę wyższych rat, nie mają natomiast oszczędności na wkład własny do kredytu mieszkaniowego.

Banki które pożyczają więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości:













Bank Maksymalna relacja kredytu do wartości nieruchomości Na co można przeznaczyć dodatkowe środki z kredytu
GE Money Bank 100 proc. + opłaty i prowizje związane z udzieleniem kredytu Opłaty i prowizje związane z udzieleniem kredytu
Lukas Bank 110 proc. (PLN), 102 proc. (CHF) Prowizja za udzielenie kredytu, dowolny cel mieszkaniowy związany z kredytowaną nieruchomością (np. zakup miejsca postojowego, remont)
Kredyt Bank 105 proc. Tylko w przypadku refinansowania, na koszty z tym związane
Mbank 110 proc. Opłaty okołokredytowe (nie jest wymagane potwierdzenie)
MultiBank 110 proc. Opłaty okołokredytowe (nie jest wymagane potwierdzenie)
Nordea Bank 110 proc. Remont/wykończenie
Pekao 104 proc. (PLN) Koszty związane z transakcją
PKO BP 110 proc. (PLN), 104 proc. (CHF) Dowolny cel
Polbank 105 proc. Koszty okołotransakcyjne (nie jest wymagane potwierdzenie)
Dom 130 proc. (nieruchomości nie starsze niż 10 lat, w dobrym stanie technicznym, nie może to być mieszkanie w bloku z wielkiej płyty) Dowolny cel
Źródło: Expander



  • Sprawdź najlepsze oferty w naszym Centrum Finansowym