Budujemy dom z kredytu

Planujesz samodzielną budowę domu za kredyt? Przeczytaj uważnie nasz poradnik. Być może unikniesz błędów, które mogą uderzyć cię po kieszeni. A niewykluczone, że zaoszczędzisz, bo podpowiemy, jak dostać budżetową dopłatę - nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych!

Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty

Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie

Nasza generalna rada jest taka: nie porywaj się na budowę, jeśli nie masz żadnych oszczędności. Dobrze jest mieć kilkadziesiąt tysięcy wolnej gotówki, czyli mniej więcej 10 proc. przewidywanych kosztów inwestycji nawet wtedy, gdy bank zgodził się ją sfinansować w całości. Np. potrzeba mu czasem kilkunastu dni na zbadanie stanu zaawansowania robót przed wypłatą kolejnej transzy kredytu. Jeśli nie masz oszczędności, budowa stanie. A może się przecież zdarzyć, że bank zgłosi jakieś zastrzeżenia. I wtedy ten przestój może się znacznie przedłużyć.

- Niemal w każdym banku czas na wybudowanie domu jest ściśle określony i w większości przypadków nie może być dłuższy niż 24 miesiące - przypomina Michał Krajkowski z Domu Kredytowego "Notus". - To oznacza, że w ciągu dwóch lat od wypłaty kredytu mamy obowiązek uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku, bo docelowo tylko taka nieruchomość może być zabezpieczeniem tego typu zobowiązania - dodaje.

Paweł Majtkowski z firmy brokerskiej Expander radzi więc zwrócić uwagę przy wyborze banku, jak długą daje karencję, czyli czas na zakończenie budowy. - Jeśli planujemy budowę w wolniejszym tempie, musimy poszukać banku, który zgodzi się na 30 lub nawet 60 miesięcy - mówi Majtkowski.

Jakie mogą być konsekwencje niedotrzymania tego terminu? Krajkowski uspokaja, że bankom zależy na doprowadzeniu inwestycji do szczęśliwego końca, więc raczej zgodzą się na przedłużenie budowy. Oczywiście sprawdzą, co jest przyczyną opóźnienia. Jeśli okaże się, że koszty budowy są wyższe od planowanych, bank prawdopodobnie zaproponuje podwyższenie kwoty kredytu. - Raczej w skrajnych przypadkach może dojść do postawienia kredytu w stan natychmiastowej wymagalności, co może zakończyć się przejęciem nieruchomości przez komornika - mówi doradca z Notusa.

Dokładne planowanie to podstawa

Planując budowę domu, musisz więc odpowiednio zaplanować w czasie wszelkie prace i zapewnić właściwe finansowanie inwestycji. Jeśli masz mieszkanie, które możesz sprzedać, jesteś w komfortowej sytuacji. Krajkowski zaleca w tej sytuacji zaciągnięcie kredytu na pełną wartość domu, bo to pozwoli płynnie finansować kolejne etapy budowy. Jej tempo nie jest wówczas uzależnione od tego, kiedy uzyskasz pieniądze za sprzedane mieszkanie. Ponadto nie musisz go sprzedawać pod presją czasu. - W tej sytuacji może warto w ogóle zastanowić się nad koniecznością sprzedaży mieszkania. Zawsze można je wynająć i czerpać dodatkowe zyski z tego tytułu - mówi Krajkowski.

Innym rozwiązaniem jest wniesienie wkładu własnego, czyli pieniędzy pochodzących ze sprzedaży mieszkania. W tej sytuacji bank udzieli kredytu na rozpoczęcie i dokończenie budowy. - Jest to tak zwane finansowanie naprzemienne - wyjaśnia Krajkowski. - Należy jednak pamiętać o pewnym ryzyku, a mianowicie możliwości utraty płynności w finansowaniu prac budowlanych w momencie problemów ze sprzedażą mieszkania. Jeśli nie będziemy mieli środków na wniesienie wkładu własnego, bank nie będzie chciał wypłacić kolejnej transzy - ostrzega.

Doradcy są zgodni, że opłaca się wziąć jak największy kredyt, nawet jeśli z kosztorysu wynika, że nie będzie trzeba tak dużo pieniędzy. Lepiej bowiem nie wykorzystać tego kredytu w całości, niż - gdy koszty budowy okażą się wyższe od zakładanych - prosić bank o dodatkowe pieniądze. Nie jest to prosta sprawa, bo po pierwsze, trzeba wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową. Po drugie, wartość kredytu nie może przecież przewyższać wartości domu, którą określił bankowy rzeczoznawca. Np. w ubiegłym roku jeden z naszych czytelników ocenił, że na budowę domu wraz z wykończeniem wystarczy 530 tys. zł. Zabrakło mu jednak ok. 170 tys. zł. Tylko dlatego, że ceny nieruchomości poszły w górę, bank pożyczył te pieniądze.

Uwaga! Prowizja banku i ewentualne ubezpieczenie kredytu będą kosztowały nieco więcej, niż gdybyś wziął kredyt niższy. Może się jednak okazać, że stracisz jeszcze więcej czasu i pieniędzy, jeśli okaże się on za mały. A ryzyko, że tak się stanie, jest bardzo duże.

Kredyt w porcjach zwanych transzami

Niezależnie od schematu finansowania i kolejności uruchamiania transz każdy bank wymaga rozliczenia się z wcześniej wypłaconych środków. - Z reguły wystarczą zdjęcia z placu budowy lub inspekcja pracownika banku. Coraz rzadziej banki wymagają faktur na zakupione materiały czy usługi - mówi Majtkowski.

- Należy jednak pamiętać, że w większości banków nie wystarczy samo pokazanie zdjęć przedstawiających kupione materiały budowlane, np. kilka paczek glazury - dodaje Krajkowski. - Zdjęcia te muszą pokazywać, że te materiały zostały już wykorzystane zgodnie z ich przeznaczeniem. Bank ma wtedy pewność, że glazura pokazana na zdjęciu nie została pożyczona od sąsiada - wyjaśnia.

Na działkę i dom, ale nie równocześnie

Majtkowski informuje, że nie tylko budowę domu, a także zakup działki można w całości sfinansować kredytem. - Z reguły nie zaciąga się obu kredytów równocześnie, bo pomiędzy zakupem ziemi a rozpoczęciem budowy klienta czeka jeden z najtrudniejszych etapów całego procesu, czyli uzyskanie pozwolenia na budowę. Najczęściej trwa to kilka, a nawet kilkanaście miesięcy - opowiada doradca z Expandera.

Dopiero po uzyskaniu takiego pozwolenia możesz zaciągnąć kredyt na samą budowę. Zdaniem Majtkowskiego w tej sytuacji masz dwie możliwości: można zwiększyć kwotę kredytu, który zaciągnąłeś na zakup działki, albo zaciągnąć nowy kredyt, spłacając nim kredyt na działkę.

Uwaga! Jeśli już masz taki kredyt, a zaciągnąłeś go we frankach szwajcarskich, dokładnie policz, czy z powodu tzw. spreadu (to koszt spłaty kredytu po wyższym kursie i zaciągnięcia nowego kredytu po niższym kursie) nie stracisz na refinansowaniu. Ponadto kredyt na działkę i na budowę nie mogą być zaciągnięte w różnych bankach. - Zabezpieczeniem w obu wypadkach jest hipoteka działki. A żaden bank nie zgodzi się, by jego hipoteka widniała w księdze wieczystej na drugiej pozycji - wyjaśnia Majtkowski.

I jeszcze jedno - zdaniem Majtkowskiego kredyt na budowę można uzyskać stosunkowo łatwo, jeśli dom ma powstać na działce budowlanej. Ale jeśli chcesz go postawić na działce siedliskowej lub rekreacyjnej, musisz się liczyć z tym, że uzyskanie kredytu będzie bardzo trudne, a czasem wręcz niemożliwe.

Dom z budżetową dopłatą

Budując dom na kredyt, możesz płacić mniej niż połowę odsetek przez osiem lat spłaty, a to dzięki ustawie o finansowym wspieraniu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (znajdziesz ją m.in. na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury ).

Uwaga! Kredyt z budżetową dopłatą dostają wyłącznie małżeństwa oraz osoby samotnie wychowujące co najmniej jedno dziecko. Oczywiście te, które nie mają własnościowego mieszkania.

Dopłata obwarowana jest też innymi ustawowymi ograniczeniami, które mogą cię jej pozbawić. Najkrócej można to ująć tak: chcesz dopłatę - nie możesz mieć wielkich aspiracji mieszkaniowych.

- Koszt budowy domu nie może przekroczyć podawanych przez GUS średnich kosztów budowy w województwie lub mieście wojewódzkim. Z tym nie powinno być jednak problemu - np. w Warszawie dom musiałby kosztować poniżej 6550 zł za m kw., a w innych miejscowościach w województwie mazowieckim - 3521 zł za m kw. (wskaźniki dla innych miast wojewódzkich i województw znajdziesz na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego - http://www.bgk.pl/druki/rns_wskaznik9.pdf).

Wybudowanie takiego domu w przyzwoitym standardzie nawet pod Warszawą nie powinno pochłonąć aż tyle. Co prawda dochodzi jeszcze koszt zakupu działki, ale nie wlicza się go do kosztów budowy.

- Powierzchnia użytkowa domu nie może przekroczyć 140 m kw. Przy czym dopłata do kredytu obejmie 70 m kw. Oznacza to, że nadwyżkę w metrażu będziesz musiał sfinansować sam, czyli zapłacisz po prostu pełne odsetki. Musisz więc zdecydować, czy opłaca ci się zrezygnować z paru metrów.

- Nie dostaniesz dopłaty do kredytu, jeśli w dniu zawarcia umowy z bankiem będziesz miał inne własnościowe mieszkanie (choćby nawet była to mała kawalerka).

W tej sytuacji pozostaje wcześniejsza sprzedaż mieszkania z opcją, że wyprowadzisz się z niego np. za pół roku, albo zamieszkanie przez jakiś czas kątem u rodziców.

Jeśli spełniasz te warunki, jesteś w domu. Pamiętaj, że możliwa będzie wcześniejsza spłata kredytu bez konieczności zwrotu odsetkowej dotacji! Budżetowa dopłata obejmie jednak wyłącznie kredyty złotowe. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by po ośmiu latach, gdy budżet przestanie już dopłacać do odsetek, spłacić ten kredyt nowym, tańszym.

Uwaga! Kredytów z dopłatą udzielają obecnie PKO BP, Pekao SA, Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe zwane SKOK-ami, Gospodarczy Bank Wielkopolski, Bank Polskiej Spółdzielczości, Bank Pocztowy oraz Mazowiecki Bank Regionalny.

Książeczka mieszkaniowa na budowę

Jeśli masz książeczkę mieszkaniową, możesz sięgnąć po zgromadzone na niej oszczędności wraz z premią gwarancyjną w trakcie budowy. PKO BP zażąda w tym przypadku pozwolenia na budowę wystawionego na właściciela książeczki mieszkaniowej lub współmałżonka oraz zaświadczenia o zaawansowaniu budowy w wysokości co najmniej 20 proc. wartości kosztorysowej budynku. Taki dokument wyda ci inspektor nadzoru (pod imienną pieczątką).

Uwaga! Zaświadczenie powinno być wystawione na właściciela książeczki lub współmałżonka nie wcześniej niż 30 dni przed złożeniem wniosku o likwidację książeczki mieszkaniowej.

Jeśli chcesz wiedzieć wcześniej, na jakie pieniądze możesz liczyć, złóż wizytę w oddziale PKO BP, który prowadzi rachunek twojej książeczki mieszkaniowej. Tam poproś o wyliczenie premii gwarancyjnej (w każdym przypadku jest inna; może wynosić kilka czy nawet kilkanaście tysięcy złotych). To budżetowa dotacja, dzięki której wkłady na książeczkach mieszkaniowych założonych przed 24 października 1990 r. zachowują w miarę realną wartość.

Uwaga! Za pierwsze wyliczenie bank nie weźmie ani złotówki, dopiero za każde następne - 25 zł.

Odzyskaj VAT za materiały budowlane

Zwrot części tego podatku należy ci się, jeśli inwestycję wykonałeś tzw. systemem gospodarczym, czyli nie korzystałeś z usług profesjonalnych firm. Fiskus zwróci różnicę między stawką 22 i 7 proc., ale tylko za te materiały, które po 1 maja 2004 r. zostały obłożone 22-proc. stawką VAT. Wtedy ten podatek wzrósł m.in. na: okna, drzwi, tapety papierowe i okładziny ścienne, cegły, dachówki i materiały ceramiczne, cement, wapno, gips, wełnę mineralną, konstrukcje stalowe, a także wyroby z betonu i gipsu (w tym pustaki), kotły centralnego ogrzewania, piece grzewcze, gazowe i uniwersalne, wodomierze i gazomierze.

Żeby nie było wątpliwości, które materiały są objęte zwrotem VAT, ministrowie ogłosili wykaz w załączniku do obwieszczenia (jest on dostępny na stronie internetowej Ministerstwa Finansów ).

Przygotowany przez urzędników Ministerstwa Finansów formularz wniosku o zwrot VAT wraz z instrukcją, jak go wypełnić, dostaniesz w urzędzie skarbowym. Ale jeśli masz dostęp do internetu, prościej jest wydrukować formularz z podanej wcześniej strony resortu. Do wniosku musisz dołączyć plik dokumentów oraz kopie faktur VAT, które są dowodem poniesionych wydatków.

Ustawa określa limity zwrotu VAT, np. w przypadku budowy domu to dziś prawie 25 tys. zł.

Ale jest też inny sposób zaoszczędzenia na tym podatku - zlecenie budowy firmie będącej płatnikiem VAT. Może ona wystawić jedną fakturę z 7-proc. stawką tego podatku, która obejmie zarówno usługę, jak i kupione przez tę firmę materiały. Oczywiście w tym wypadku o zwrocie VAT nie może być mowy.

Uwaga! W tym roku zniknęły preferencje podatkowe dla tzw. infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. A to oznacza, że w tym roku z 7 do 22 proc. wzrósł VAT m.in. na drogi, dojścia, dojazdy, zieleń i tzw. małą architekturę oraz przydomowe oczyszczalnie ścieków, kotłownie, sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, elektroenergetyczne, gazowe i telekomunikacyjne.

Ile kosztuje kredyt na budowę domu*

Kwota 30-letniego kredytu - 400 tys. zł - ma pokryć pełne koszty budowy

Kredyt w złotych (w proc.)

Kredyt we frankach szwajcarskich

Źródło: Expander

Sposoby rozliczania transz kredytu

Źródło: Dom Kredytowy "Notus"

Copyright © Agora SA