Samodzielne mieszkanie nie dla każdego

Marzysz o samodzielnym lokum? Raczej nie licz na to, że mieszkanie zapewni ci gmina lub zakład pracy. Pozostają ci najem za czynsz rynkowy, kupno bądź budowa.

W najgorszej sytuacji są rodziny, które ledwie wiążą koniec z końcem. Najwyższa Izba Kontroli (NIK) ujawniła niedawno raport, z którego wynika, że tylko co najwyżej dwie na dziesięć osób, które czekają w kolejce na mieszkanie socjalne od gminy, załapie się na nie. Według NIK ta sytuacja pogarsza się z każdym rokiem. Potrzebnych jest bowiem coraz więcej mieszkań socjalnych, zaś państwo i gminy najwyraźniej bagatelizują ten problem. W 18 skontrolowanych gminach brakuje lokali socjalnych dla ponad 80 proc. oczekujących. Co z tego, że jest ustawa, która zakłada nawet 50-proc. dopłaty budżetowe dla gmin na budowę czynszówek, skoro np. w ubiegłym roku rząd przeznaczył na ten cel zaledwie ok. 40 mln zł. Dla porównania: wsparcie rodzin budujących bądź kupujących własny dom lub mieszkanie pochłania rocznie grubo ponad miliard złotych.

Gminy budują niewiele

NIK zwraca uwagę, że gminy nie palą się też do budowania zwykłych czynszówek. Dlaczego? Bo często nie mają pieniędzy na sfinansowanie wkładu własnego. W ubiegłym roku ok. 2,5 tys. gmin wybudowało niespełna 3,4 tys. mieszkań, tj. o blisko jedną piątą mniej niż rok wcześniej. O budownictwie zakładowym lepiej nie mówić - zaledwie 291 mieszkań, czyli tyle co nic. Co gorsza, kurczy się także budownictwo czynszowe w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS). W ub.r. zakończyły one budowę ok. 3,2 tys. mieszkań, a przypomnijmy, że jeszcze cztery lata temu powstało ich prawie dwa razy więcej.

Uwaga! W przyjętej w ubiegłym tygodniu przez Sejm strategii mieszkaniowej na najbliższe dziesięć lat rząd zapowiedział, że zlikwiduje dopłaty do kredytów mieszkaniowych w ramach programu "Rodzina na swoim" oraz zwrot części VAT za materiały budowlane, dzięki czemu budżet wyłoży więcej pieniędzy na budowę czynszówek.

Szef Kongresu Budownictwa Roman Nowicki zwraca jednak uwagę, że w tej strategii nie ma mowy ani o tym, na jaki zastrzyk gotówki mogą liczyć w przyszłości gminy, ani od kiedy rząd zacznie realizować program. Jedyny konkret to zwiększenie do 80 mln w 2011 r. budżetowej dotacji dla gmin na budownictwo czynszowe. Na razie nic więc nie wskazuje na to, by radykalnie miała się poprawić sytuacja rodzin, których nie stać na kupno bądź budowę mieszkania.

Najem rynkowy tanieje, ale...

Choć w ostatnich dwóch latach czynsze spadały, to wciąż są one wysokie w stosunku do zarobków. W Warszawie czynsz za kawalerkę wraz z opłatami dla administracji pochłaniał średnio ok. 1,5 tys. zł. Mieszkanie bardzo oddalone od centrum i/lub pozostawiające sporo do życzenia, jeśli chodzi o standard, można było nająć nawet za 1 tys. zł miesięcznie. W serwisie nieruchomości Szybko.pl radzą tym, którzy chcieliby zamienić najmowane mieszkanie na tańsze albo lepiej położone ze względu na krótszy dojazd do pracy, aby zrobili to teraz. Teraz o wiele łatwiej jest znaleźć mieszkanie w dobrej lokalizacji i cenie, niż np. jesienią, kiedy mieszkań szukają studenci.

Jeśli jednak priorytetem jest dla ciebie niska cena, zacznij od ofert na obrzeżach miasta. Rozbieżności cenowe są jednak różne w poszczególnych miastach. Zależy to m.in. od rozległości aglomeracji i gęstości komunikacji miejskiej. Najwięcej, bo aż średnio ok. 500 zł, można zaoszczędzić na najmie mieszkania oddalonego od centrum w stolicy. Główny powód takiej rozbieżności to duże odległości do pokonania. Najtaniej jest tam, gdzie trudności komunikacyjne są największe.

Szukając taniego lokum, kieruj się zdrowym rozsądkiem. Pamiętaj, że nierealny jest wynajem za połowę stawki rynkowej. Aby nie paść ofiarą oszustwa, zawsze kieruj się następującymi zasadami: jeśli korzystasz z usług pośrednika, podpisz z nim umowę i zapoznaj się z jej treścią; sprawdź, czy osoba, która wynajmuje nieruchomość, jest jej właścicielem, a także czy posługuje się autentycznym dokumentem; zawieraj umowę najmu (ureguluje ona zasady wynajmu i będzie podstawą dochodzenia roszczeń na drodze sądowej); spisz protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania i stan liczników.

Cztery pokoje w cenie kawalerki

Jeśli zarobki umożliwiają ci wzięcie kredytu na kupno mieszkania, musisz zdecydować, czy wybrać używane, czy nowe od dewelopera lub spółdzielni. Analitycy z Home Broker zauważyli, że za cenę mieszkania w nowym budownictwie można kupić ponad dwa razy większe w bloku z wielkiej płyty. Skąd taka różnica? Przede wszystkim powierzchnie mieszkań w budynkach z okresu PRL-u są zazwyczaj znacznie mniejsze niż w projektach z ostatniej dekady. Biorąc pod uwagę mieszkania obecnie dostępne na rynku wtórnym w 15 największych miastach, można tę różnicę oszacować na około 25 proc. Relatywnie najmniejsza jest ona w przypadku najbardziej popularnych lokali dwupokojowych. Podczas gdy takie mieszkanie w wielkiej płycie ma przeciętnie powierzchnię 43 m kw., to w przypadku współczesnego budownictwa byłyby to blisko 52 m kw. Największa różnica występuje w przypadku dużych mieszkań. Cztery pokoje w wielkiej płycie mieszczą się na 73 m kw., podczas gdy w nowym budownictwie potrzeba na nie przeciętnie 102 m kw.

W Home Broker zwracają też uwagę na to, że każdy metr mieszkania w wielkiej płycie jest tańszy niż w przypadku współczesnych budynków. Różnica przeciętnie wynosi 25 proc., ale jest mocno zróżnicowana w poszczególnych miastach. Aby kupić metr w nowym budownictwie, najmniej - bo niecały tysiąc złotych - trzeba dopłacić do ceny metra kwadratowego mieszkania w budynku z wielkiej płyty w Szczecinie i Lublinie. Z kosztem przekraczającym 2 tys. w przeliczeniu na metr trzeba się liczyć w przypadku analogicznej zamiany w Gdyni, Łodzi czy Białymstoku.

W Home Broker twierdzą, że zależności te mają odzwierciedlenie w praktyce. Najbardziej jaskrawy przykład można znaleźć w Katowicach. W dzielnicy Panewniki za 290 tys. zł można kupić kawalerkę w stanie deweloperskim o powierzchni 38 m kw. w budynku z 2008 r. oraz czteropokojowe mieszkanie w budynku z wielkiej płyty o powierzchni 81 m kw. Dodatkowym atutem tej nieruchomości jest wykończenie mieszkania w wysokim standardzie.

Według Home Broker zamiast w dwóch pokojach w nowym budynku można zamieszkać w trzech lub czterech, ale z okresu PRL-u. Np. za 660 tys. zł zostało wystawione do sprzedaży dwupokojowe mieszkanie na warszawskim Mokotowie. Lokal wykończony w wysokim standardzie ma powierzchnię blisko 54 m kw. Budynek powstał w 2007 r. Za tę samą cenę czekają też na nabywcę cztery pokoje o powierzchni 85 m kw. Standard lokalu jest dobry, a mieści się on w bloku z wielkiej płyty oddanym do użytkowania w 1976 r.

Podobnie na terenie wrocławskiej dzielnicy Krzyki nabywca dysponujący kwotą ok. 385 tys. zł ma do wyboru dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 49 m kw. w bloku z 2008 r. lub cztery pokoje o powierzchni 79 m kw. w nowym budynku.

Uwaga! Rodziny (bądź osoby z dzieckiem) kupujące mieszkanie mogą skorzystać z pomocy państwa w spłacie kredytu w ramach programu "Rodzina na swoim" (państwo przez osiem lat spłaca mniej więcej połowę odsetek). Prawdopodobnie już na przełomie kwietnia i maja z programu zostanie wyłączony rynek wtórny (Sejm już pracuje nad stosowną modyfikacją ustawy w tej sprawie). Mało tego, obniżony ma być także pułap cen mieszkań. Obie te zmiany spowodują, że pula mieszkań objętych dopłatą gwałtownie się skurczy.

Jak zmieniały się średnie stawki czynszu w 2010 r. w zł za m kw.

Źródło: Open Finance (do maja oferty najmu z serwisu Oferty.net, a od czerwca - Domiporta.pl obniżone o 5 proc.)

Zobacz także:

Oferty wynajmu mieszkań.

Oferty sprzedaży mieszkań.

Copyright © Agora SA