Działki budowlane drogie, więc może kupić rolną?

W dużych aglomeracjach na spadek cen działek budowlanych raczej nie ma co liczyć. Taniej ziemi pod budowę domu trzeba szukać coraz dalej od miasta
Wprawdzie wraz z kryzysem skończył się owczy pęd wśród kupujących działki. Ale choć w ciągu ostatnich dwóch lat ich ceny spadły, to wciąż mogą przyprawiać o zawrót głowy. Z danych serwisu Szybko.pl wynika, że np. w Warszawie za działkę budowlaną o powierzchni do 5 tys. m kw. sprzedający żądają minimum 80 zł za m kw. Sęk w tym, że ceny atrakcyjnych działek są o wiele większe - sięgają nawet 3,5 tys. zł za metr!

Marta Kosińska z Szybko.pl zauważyła, że od początku tego roku ceny zaczęły powoli rosnąć. - Najniższe odnotowane przeze mnie ceny przypadały na czwarty kwartał ubiegłego roku. Tegoroczny wzrost najpewniej jest efektem ożywienia na rynku budowlanym oraz tego, że wykupione zostały działki z najatrakcyjniejszymi cenami - wyjaśnia Kosińska. I dodaje, że sprzedający, słysząc o poprawie koniunktury, nie są już skłoni wystawiać ofert za ceny z jesieni zeszłego roku. Podobnie jest m.in.: w Gdańsku, Krakowie, we Wrocławiu i w Poznaniu, choć tam ceny działek są oczywiście niższe.

Za miastem o wiele taniej

W tej sytuacji na terenach miejskich powstają głównie osiedla mieszkaniowe i apartamentowce. Amatorzy domów jednorodzinnych zmuszeni są więc szukać działek pod miastem. Według Szybko.pl przeciętna cena ofertowa w stolicy wynosiła pod koniec września 860 zł za m kw. Z kolei w całym województwie mazowieckim - 187 zł za metr. Różnica jest więc kolosalna. Z danych GUS wynika, że dla indywidualnych inwestorów budujących domy pod Warszawą najatrakcyjniejszy jest powiat wołomiński (Wołomin, Ząbki, Marki, Zielonka, Radzymin). Warszawski pośrednik Adam Bronisz przyznaje, że w tym rejonie można kupić działkę za 250-300 zł za m kw. W tym rejonie pojawiło się ostatnio nowe zjawisko. - W Ząbkach na granicy z Targówkiem ludzie kupują masowo małe ogródki działkowe nawet po 600 zł za m kw. i budują na nich domy całoroczne. Byłem zszokowany, kiedy dowiedziałem się od tych ludzi, że bez problemu uzyskują w gminie meldunek - opowiada Bronisz. I dodaje, że bardzo duży popyt jest również na działki siedliskowe, które są wciąż stosunkowo tanie, np. w odległości 30-35 kilometrów od Warszawy po 10-30 zł za m kw.

- Często muszę jednak tłumaczyć zainteresowanym, że jest to działka rolna, a nie budowlana. Wielu się wydaje, że jest ona działką siedliskową tylko dlatego, że nie została jeszcze objęta planem zagospodarowania przestrzennego - mówi pośrednik. Wyjaśnijmy, że jeśli działka rolna w gminnym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (na jego podstawie sporządzany jest plan zagospodarowania) nie jest przeznaczona na cele osadnicze, a w bezpośrednim sąsiedztwie nie ma zabudowy, to można starać się o zgodę na budowę siedliska. Procedury są jednak bardziej skomplikowane i kosztowne. Żeby uzyskać warunki zabudowy na takim gruncie, musi on spełniać trzy warunki: (musi mieć powierzchnię większą niż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w danej gminie - na ogół jest to ok. 8-10 ha, (planowana lokalizacja budynku musi mieć dostęp do drogi publicznej, (inwestor dostanie zapewnienie od dostawców mediów (wody i energii elektrycznej), że istnieje możliwość ich podłączenia do domu.

Uwaga! Kupując grunty rolne, a potem przekształcając je w budowlane, można podnieść ich wartość nawet o kilkaset procent. Pokusa zarobku jest więc duża, ale trzeba uważać, bo łatwo jest się sparzyć na tego typu inwestycji.

Z rolnej na budowlaną

Chodzi o to, że tylko niewielka część ziemi rolnej da się zamienić w przyszłości na działki budowlane. To wynika ze wspomnianego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w poszczególnych gminach. Zanim więc kupimy tanią ziemię, sprawdźmy jej przeznaczenie w studium. Wystarczy, że tylko część działki jest przeznaczona na tereny osadnicze. Ta część powinna być jednak na tyle duża, aby mający powstać tam dom zmieścił się na obszarze przewidzianym pod budownictwo.

Kupując grunt nieobjęty planem zagospodarowania, można zwrócić się do gminy, aby ta go sporządziła. Ze względu na fakt, że wiąże się to z określonymi kosztami dla gminy, warto we wniosku zobowiązać się do ich poniesienia. Zobowiązanie to może przyspieszyć decyzję o podjęciu stosownej uchwały, a koszt dla inwestora jest w zasadzie niewielki. Poznańska agencja Szelągiewicz Nieruchomości, która specjalizuje się w obrocie działkami budowlanymi, ocenia, że wynosi od 40 gr do 1 zł za m kw. w zależności od areału.

Podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez radę gminy rozpoczyna proces sporządzenia planu trwający od 12 do 15 miesięcy. W tym czasie prowadzone są również konsultacje z zainteresowanymi stronami. Efektem pracy urzędników i urbanistów jest plan zagospodarowania, który określa wiele istotnych elementów, takich jak np. kształt i wielkość wydzielonych działek, procent zabudowy, liczba kondygnacji budowanych budynków, nachylenie dachu itd.

Po uprawomocnieniu się uchwały w sprawie uchwalenia planu zagospodarowania można przystąpić do procedury podziałowej. Podział na działki przeprowadzany przez wybranego przez nas geodetę musi być zgodny z ustaleniami planu. Według agencji Szelągiewicz Nieruchomości koszt takiego podziału wynosi od 300 do 600 zł od działki, a sama procedura trwa zwykle trzy miesiące.

Gdzie szukać działek rolnych?

Należy rozglądać się w odległości od 30 do 40 km od centrów aglomeracji miejskich. Najlepiej korzystać z wyspecjalizowanych serwisów, takich jak Gratka.pl, Domiporta.pl czy też Otodom.pl. Takie działki są często określane w ogłoszeniach jako "rolno-budowlane" lub "inwestycyjne". Zdarza się też, że ze względu na możliwość przekształcenia opisywane są jako "budowlane".

Pamiętajmy jednak, by przy kryteriach wyszukiwania podać minimalną wielkość działki jako 3 tys. m kw. I nie zapomnijmy o sprawdzeniu, czy działki są przeznaczone w studium na cele osadnicze. Często można spotkać ogłoszenia, w których sprzedający łudzi możliwością przekształcenia, a w rzeczywistości działki w studium przeznaczone są na tereny rolnicze czy korytarze zieleni. W takim przypadku przekształcenie nie będzie możliwe nawet za wiele lat.

Ile potrzeba pieniędzy? Z reguły w ofercie pośredników są grunty rolne o powierzchni od jednego do kilku hektarów. Trzeba się więc liczyć z wydatkiem rzędu od 150 tys. do 1,5 mln zł. Jednakże zdarzają się oferty dotyczące gruntów o powierzchni od 3 do 5 tys. m kw. Na taką inwestycję (od 50 do 100 tys. zł) może sobie pozwolić więcej osób. Tym bardziej że część banków skłonna jest sfinansować zakup gruntów rolnych, o ile w studium są przewidziane na cele osadnicze. Więcej na ten temat za chwilę.

Od hektara do metra

Tak określana jest strategia inwestycyjna na rynku gruntów. Chodzi o to, by kupić ziemię rolną, a sprzedać (oczywiście znacznie drożej) działki, na których można już zbudować np. dom jednorodzinny. - Strategia: "kupię, potrzymam i sprzedam", która była skuteczna jeszcze kilka lat temu nawet dla działek budowlanych, dzisiaj nie daje już gwarancji zysku - twierdzi prezes firmy doradczej Wealth Solutions Maciej Kossowski. - Rynek ziemi jest znacznie bardziej zróżnicowany niż rynek mieszkań. W czasie hossy w wielu miejscach ziemia budowlana, a nawet rolna osiągnęła już wysokie ceny i nie ma co oczekiwać dalszych wzrostów - wyjaśnia Kossowski. Równocześnie przyznaje, że jest jeszcze mnóstwo okazji inwestycyjnych. - Istotnym czynnikiem jest rozwój infrastruktury komunikacyjnej - przekonuje ten specjalista.

Według spółki Wealth Solutions - Kapitał Ziemski, która inwestuje w grunty pieniądze inwestorów, obecnie dobiega końca pierwsza faza wzrostu wartości gruntów, która objęła obszary głównych aglomeracji oraz ich najbliższych okolic (do 20 km). "Poziom cen w tych regionach zaczyna się stabilizować i mało prawdopodobne są dalsze wzrosty" - podał ten fundusz w swoim raporcie. "Rosnący popyt na ziemię budowlaną wynikający ze wzrostu zamożności mieszkańców nie tylko wielkich miast, ale także mniejszych miast regionalnych powoduje wzrost cen również w okolicach oddalonych o 20-50 km od aglomeracji". To druga faza, która ma trwać do ok. 2012 r.

Justyna Kaniewska z Wealth Solutions - Kapitał Ziemski wyjaśnia, że potencjalny zysk zależy od tego, gdzie i na jakim etapie kupujemy ziemię. - Jest sporo terenów, które dopiero zaczynają się rozwijać. Przykładem mogą być działki w obrębie budowanej obwodnicy trasy A2 - mówi ta specjalistka. - Co prawda w większej odległości od Warszawy, ale ziemię rolną tam można nabyć w cenie 10-15 zł za m kw. Nadaje się świetnie pod warunki zabudowy i do zurbanizowania. W niedalekiej przyszłości będzie ją można sprzedać za 60-70 zł za metr, a więc za czterokrotność ceny nabycia - dodaje. Ale równocześnie powtarza, że nie wszystkie grunty nadają się pod budownictwo. Potencjalnym ryzykiem jest opóźnienie w uchwaleniu studium czy we wdrożeniu planu zagospodarowania przestrzennego. Według Kaniewskiej na zakup ziemi powinny więc decydować się osoby, które mają już jakieś doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości. Wybór odpowiedniego gruntu jest bowiem o wiele bardziej skomplikowany niż wybór mieszkania.

Do którego banku po kredyt?

Jak już wspomnieliśmy, część banków jest skłonna pożyczyć pieniądze na zakup gruntów rolnych. W porównywarce finansowej Comperia.pl nazywają takie banki "hipoelastycznymi". Chodzi o to, że kredyt zabezpieczony hipoteką na mieszkaniu to pestka. Inaczej sprawa wygląda przy pożyczce na zakup siedliska czy działki rolnej. - To już wyższa szkoła jazdy - przyznaje Bartosz Michałek z Comperia.pl.

Analitycy zapytali banki, czy udzielą kredytu na zakup działki rekreacyjnej? Dodajmy, że nie istnieje prawna definicja tej nieruchomości. Bartosz Michałek wyjaśnia, że działka rekreacyjna może być teoretycznie zarówno działką budowlaną, jak i rolną. Okazało się jednak, że procedury bankowe przewidują taki cel kredytowania. Chętnie podejmą się tego zadania BGŻ, Getin Noble Bank, Kredyt Bank, Lukas Bank, Nordea Bank, PKO BP, Eurobank i Alior Bank. Gorzej z kredytem na zakup gruntu rolnego. W tym przypadku analizy kredytowej podejmą się zaledwie trzy banki: BGŻ, Getin Noble Bank i PKO BP. Ten ostatni warunkowo, o ile gmina prowadzi prace nad planem zagospodarowania przedmiotowego terenu.

Analityk Comperia.pl zastrzega, że wykluczył deklarowaną przez banki możliwość udzielenia pożyczki, jeśli zabezpieczeniem jest inna nieruchomość. O wiele bardziej dostępny jest kredyt na zakup działki siedliskowej, gdyż możemy liczyć na co najmniej 10 banków.





Czy bank udzieli kredytu na zakup.

działki rekreacyjnej działki rolnej siedliska
Allianz Bank NIE NIE NIE
BPS NIE NIE NIE
BGŻ TAK TAK TAK
Citibank Handlowy NIE NIE NIE
DnB Nord NIE NIE NIE
BNP Paribas Fortis NIE NIE NIE
Getin Noble Bank TAK TAK TAK
ING Bank NIE NIE TAK
Kredyt Bank TAK NIE TAK
Lukas Bank TAK NIE TAK
mBank NIE NIE TAK
Millennium Bank NIE NIE TAK
Multibank NIE NIE NIE
Nordea Bank TAK NIE TAK
PKO BP TAK TAK TAK
Polbank NIE NIE NIE
BZ WBK NIE NIE NIE
BPH NIE NIE NIE
DB PBC NIE NIE NIE
Eurobank TAK NIE TAK
Alior Bank TAK NIE NIE
Źródło: Comperia.pl na podstawie odpowiedzi z banków



Ceny działek budowlanych*

w zł za m kw.

III kw. 2009 r. III kw. 2010 r.
Warszawa od 70 do 3150 830 od 80 do 3500 860
Kraków od 40 do 1540 340 od 60 do 1490 380
Wrocław od 45 do 1380 280 od 57 do 1400 360
Gdańsk od 40 do 1240 280 od 60 do 1490 350
Poznań od 60 d0 1330 400 od 90 do 1400 410
*do 5 tys. m kw.

Źródło: Szybko.pl



Ceny działek budowlanych*

w zł za m kw.

przedział cenowy średnia cena
Dolnośląskie od 13 do 1200 138
Kujawsko-Pomorskie od 9 do 870 115
Lubelskie od 10 do 850 125
Lubuskie od 13 do 540 70
Łódzkie od 8 do 400 105
Małopolskie od 10 do 1250 187
Mazowieckie od 8 do 1400 245
Opolskie od 7 do 360 90
Podkarpackie od 12 do 450 100
Podlaskie od 7 do 600 122
Pomorskie od 13 do 1400 160
Śląskie od 8 do 480 130
Świętokrzyskie od 13 do 340 90
Warmińsko-Mazurskie od 13 do 250 70
Wielkopolskie od 12 do 870 170
Zachodniopomorskie od 12 do 825 150
*do 5 tys. m kw.

Źródło: Szybko.pl