Ministerstwo Infrastruktury chce wspomóc budowę czynszówek

W ostatnich latach statystyczna gmina budowała zaledwie jedno mieszkanie rocznie. Ale Ministerstwo Infrastruktury zapowiada, że będzie ich powstawało znacznie więcej dzięki nowemu programowi wspierania budowy czynszówek. Państwo zwróci gminom nawet 30 proc. kosztów budowy albo dopłaci do kredytu na ten cel


Rząd wreszcie zauważył, że tylko niewielki odsetek Polaków może sobie pozwolić na zakup mieszkania. Potrzebne są więc czynszówki. Mówił o tym niedawno rozmowie z "Gazetą" prof. Leszek Balcerowicz. Uważa on, że tylko w ten sposób uda się zwiększyć mobilność na rynku pracy.

Rządowy program ma wystartować za rok. Wiceminister infrastruktury Piotr Styczeń poinformował nas, że budżet wesprze przede wszystkim gminy i Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Ale możliwe, że z pomocy będą mogły skorzystać też spółdzielnie i deweloperzy.

Wstępne założenia do projektu ustawy w tej sprawie zakładają dwie formy wsparcia: ?  zwrot maksymalnie 30 proc. kosztów inwestycji - pieniądze będą wypłacane po jej zakończeniu, ?  preferencyjny kredyt z Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) - budżet miałby dopłacać do odsetek (pokrywać różnicę między oprocentowaniem preferencyjnym, np. 3,5 proc., i rynkowym).

Pytanie, czy w budżecie znajdą się pieniądze na czynszówki. Instytut Rozwoju Miast ocenia, że jest co najmniej 100 tys. chętnych na mieszkanie w zasobach TBS-ów. Żeby wybudować taką liczbę mieszkań w ramach programu, rząd musiałby wyłożyć 5 mld zł. Min. Styczeń liczy w 2011 r. na 100 mln zł, co umożliwi budowę ok. 2,2 tys. mieszkań. A i to przy założeniu, że koszt ich budowy nie przekroczy 3 tys. zł za m kw.

Dyrektor departamentu funduszy mieszkaniowych w BGK Bolesław Meluch zapewnia nas, że TBS-y, których inwestycje mieszkaniowe kredytuje obecnie bank, potrafią tak tanio budować. - TBS w Głogowie przedstawił nam projekt, w którym założono, że koszt budowy mieszkań "pod klucz" wyniesie 2,2 tys. zł za m kw. - opowiada.

Jeśli okaże się, że pieniędzy na dopłatę nie wystarczy dla wszystkich, dostaną ją najlepsze projekty. Narzucone będą wymagania dotyczące standardu i powierzchni mieszkań, a przede wszystkim kosztów budowy. Najpewniej będzie obowiązywał tzw. koszt odtworzeniowy, który np. dla Warszawy wynosi obecnie niespełna 5,5 tys. zł za m kw.

Lokatorzy będą mogli wykupić zajmowane przez siebie mieszkania. Ale ci, którzy do ich budowy nie dołożą ani złotówki, będą zdani na decyzję właściciela czynszówki w tej kwestii. Styczeń zastrzega, że uzyskanie własności wiązałoby się z koniecznością zwrotu całej dopłaty.

Natomiast tym, którzy sfinansują część kosztów budowy, ustawa ma zagwarantować "dojście do własności". Grupę takich lokatorów zwaną społeczną grupą mieszkaniową tworzyłby inwestor (spółdzielnia, TBS, firma deweloperska) spośród chętnych. W czynszu spłacą pozostałe koszty budowy i wtedy staną się właścicielami. Lokatorów nie będą chroniły przepisy zakazujące eksmisji na bruk. Jednak nie stracą oni swoich pieniędzy, bo wpłaty powiększą udział w inwestycji (tzw. wkład partycypacyjny), który będzie można sprzedać innej osobie.

Zamiast dopłaty do kosztów budowy inwestorzy mogą liczyć na preferencyjny kredyt z BGK lub poręczenie przez państwo kredytu komercyjnego (jeśli członkowie owej społecznej grupy mieszkaniowej spełnią kryterium dochodowe).

Jaki interes może mieć inwestor w zorganizowaniu przedsięwzięcia? Według resortowych specjalistów można zarabiać na zarządzaniu czynszówkami oraz na wynajmowaniu lokali użytkowych. W tym specjalizują się TBS-y i spółdzielnie. Dla deweloperów mogą się więc stać konkurencją. Zwłaszcza że z dokumentów, do których dotarliśmy, wynika, że resort infrastruktury rozważa wygaszenie w 2015 r. programu "Rodzina na swoim", który zakłada dopłaty do kredytów na zakup mieszkań.

Obowiązujący od 1995 r. system finansowania budownictwa społecznego do niedawna oparty był głównie na preferencyjnych kredytach udzielanych TBS-om i spółdzielniom przez państwo za pośrednictwem Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM). Dotacje sięgnęły 4,3 mld zł. Do tego doszły 2 mld zł pożyczone w międzynarodowych instytucjach finansowych. Dzięki kredytom z KFM powstało przeszło 84,6 tys. mieszkań. Lokatorzy nie mogą jednak ich wykupić. Dopiero nowa ustawa ma otworzyć furtkę tym, którzy partycypowali w kosztach budowy (albo zrobił to zakład pracy lub inna osoba).