Jakie stawki u notariusza?

Chcesz podarować dzieciom mieszkanie, kupić dom lub działkę budowlaną? Nie warto z tym zwlekać, bo nie wiadomo, czy obecne stawki notarialne - ostro ścięte w 2007 r. - nie wrócą do poprzedniej wysokości.
Pani Maria z Krakowa od kilku lat zamierzała przepisać na córkę niewielkie mieszkanie w bloku. Ale obu paniom ciągle brakowało czasu i sprawa się przeciągnęła. - Na nasze szczęście. W międzyczasie zmniejszyły się opłaty notarialne i zaoszczędziłyśmy prawie 1 tys. zł! Miałyśmy na ładną sofę - cieszy się pani Maria.

Taksę notarialną obniżył poprzedni minister sprawiedliwości Zbigniew Ziobro. Zapowiedział to w 2006 r., a obniżka weszła w życie w październiku 2007 r., gdy trwała kampania wyborcza.

Dlaczego spadły stawki?

Ministerstwo Sprawiedliwości za rządów PiS m.in. tak argumentowało za obniżką taksy: ** rozwój gospodarczy i ruch na rynku nieruchomości powodują większe zapotrzebowanie na usługi notariuszy, a obowiązujące stawki ograniczają dostęp przeciętnego Kowalskiego do ich usług; ** obniżenie maksymalnych stawek przyspieszy tempo rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Ścięcie opłat miało też zmniejszyć przychody notariuszy. Według szacunków resortu w 2006 r. wyniosły one ok. 1,2 mld zł. Po obniżce taksy zarobki notariuszy miały spaść o mniej więcej jedną czwartą. A tym sposobem w portfelach Polaków korzystających z ich usług miało zostać rocznie ok. 300 mln zł.

Za co płacimy mniej?

Rozporządzenie ("w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej") zmieniające opłaty pobierane przez notariuszy znajduje się w Dzienniku Ustaw z 12 października 2007 r. nr 187 poz. 1336. Dla przeciętnego Kowalskiego najważniejsze jest to, że zmniejszyło ono o połowę maksymalne stawki pobierane przy czynnościach związanych z nieruchomościami, takich jak kupno mieszkania, domu, działki czy przepisanie lokalu na najbliższych.

Ale uwaga! Nie jest to takie proste. Wciąż trwa spór między notariuszami a Ministerstwem Sprawiedliwości o interpretację niektórych zapisów rozporządzenia. Jak pokazujemy niżej, w ich ocenie nowe przepisy w określonych przypadkach wcale nie obniżyły stawek. Za co w takim razie możemy zapłacić mniej?

1. Umowa darowizny lokalu mieszkalnego stanowiąca odrębną nieruchomość, jeżeli do "przepisania mieszkania" dochodzi między osobami bliskimi, należącymi do tzw. I grupy podatkowej (mąż, żona, ich dzieci, brat, siostra, dziadkowie itp.).

Prawo stawia jednak warunki: Nabywcy nie mogą mieć innego lokalu; muszą zadeklarować, że będą w nim mieszkać przez co najmniej pięć lat, a darowany lokal nie może przekraczać 110 m.kw.

Przykład: Pan Kazimierz przeprowadza się na wieś i chce przepisać swojemu synowi atrakcyjne mieszkanie we Wrocławiu warte 400 tys. zł. Przed zmianą przepisów musiałby zapłacić notariuszowi 2710 zł. Teraz opłata wynosi 1185 zł.

UWAGA! Nowa opłata to nie stara stawka podzielona przez dwa. Zmienił się też sposób wyliczenia taksy dla przedmiotów umowy wartych więcej niż 60 tys. zł. Widać to też w kolejnych przykładach. Nowe wyliczenia dokładnie opisujemy niżej.

2. Umowa sprzedaży działki budowlanej

Przykład: Pani Łucja chce być bliżej dzieci i wnuków, dlatego za 300 tys. zł kupuje w Gdańsku działkę, na której wybuduje sobie dom. Przed zmianą przepisów musiałaby zapłacić notariuszowi 2210 zł. Teraz opłata wynosi 985 zł.

3. Umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność lub domu jednorodzinnego (w tym przypadku pojawia się pierwszy problem).

Przykłady : ** Pan Tadeusz kupuje mieszkanie w tzw. bloku z wielkiej płyty na jednym z osiedli w Bielsku-Białej. Mieszkanie o powierzchni 42 m kw. kosztuje 200 tys. zł. Przed zmianą przepisów musiałby zapłacić notariuszowi 1710 zł. Teraz opłata wynosi 785 zł.

** Nowakowie chcą przeprowadzić się do pięknego mieszkania w Krakowie. Na 75-metrowy lokal muszą wydać 750 tys. zł. Przed zmianą przepisów musieliby zapłacić notariuszowi 4460 zł. Teraz opłata wynosi 1885 zł.

** Małżeństwo Kowalskich kupuje domek jednorodzinny na obrzeżach Opola. Poprzedni właściciel zażądał za niego 0,5 mln zł. Przed zmianą przepisów musieliby zapłacić notariuszowi 3210 zł. Teraz opłata wynosi 1385 zł.

ALE UWAGA! Powyższe przykłady uwzględniają stawki przewidziane przez nowe rozporządzenie. Jednak w ocenie notariuszy ulga dotyczy tylko budynku mieszkalnego, a nie całej nieruchomości, na którą składa się także działka! Rejenci uważają, że za działkę nie muszą pobierać ulgowej opłaty.

Co na to resort? - Obniżona stawka taksy notarialnej obejmuje sprzedaż budynku mieszkalnego wraz z działką. Przedmiotem obrotu prawnego jest bowiem nieruchomość gruntowa zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, a nie oddzielnie budynek i działka, na której on się znajduje - twierdzi Joanna Dębek z wydziału informacji Ministerstwa Sprawiedliwości.

4. Ustanowienie odrębnej własności lokalu, czyli zakup nowego mieszkania od dewelopera (to drugi, bardzo palący problem).

Przykład: Państwo Wielopolscy kupują od dewelopera nowe mieszkanie w Poznaniu za 450 tys. zł. Przed zmianą przepisów musieliby zapłacić notariuszowi 2960 zł. Czy teraz zapłacą mu mniej?

Według notariuszy formalnie nie ma do tego żadnych podstaw, ponieważ zgodnie z rozporządzeniem (art. 7. ustawy o własności lokali) ulgowymi stawkami objęte zostały umowy sprzedaży mieszkań stanowiących odrębną nieruchomość.

Takimi lokalami są tylko te, dla których została założona księga wieczysta. A mieszkania w obrocie pierwotnym (czyli od dewelopera) niemające jeszcze własnej księgi wieczystej nie stanowią formalnie odrębnej nieruchomości. - Mimo to w obu tych sytuacjach [zakup domu wraz z działką oraz mieszkania od dewelopera] taksa notarialna bardzo często była i jest pobierana w stawce niższej niż maksymalna, bo wszystko zależy od indywidualnej umowy notariusza z klientem - mówi Lech Borzemski z Krajowej Rady Notarialnej (KRN). Stawka maksymalna to stawka przed zastosowaniem ulgi. O ile mniej zapłacimy, będzie zależało od naszych negocjacji z rejentem.

Co na to resort? - Obniżona wysokość taksy notarialnej dotyczy również umów kupna-sprzedaży odrębnej własności lokalu zawieranych na rynku pierwotnym, czyli zakupu nowych mieszkań od deweloperów - twierdzi Dębek.

Co w takich spornych sytuacjach ma zrobić przeciętny Kowalski? - spytałem w wydziale informacji Ministerstwa Sprawiedliwości. Resort odpisał, że gdy notariusz nie chce zastosować nowych stawek, klient może poszukać innej kancelarii, oferującej najkorzystniejsze warunki. - Jeżeli jednak osoba zainteresowana nie znajdzie kancelarii oferującej jej dogodne warunki finansowe, a notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej za kwotę określoną w rozporządzeniu w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej [tego nowego z października 2007 r.], może zwrócić się ze skargą na działanie notariusza do Ministra Sprawiedliwości. W przypadku pobrania przez notariusza zawyżonej kwoty taksy notarialnej osoba zainteresowana może domagać się zwrotu nadpłaconej kwoty na drodze postępowania sądowego - wyjaśnia Dębek.

Co jeszcze się zmieniło?

Jak łatwo dało się zauważyć w powyższych przykładach, nowe opłaty za czynności związane z nieruchomościami nie są po prostu starymi taksami podzielonymi przez dwa. Obniżka jest większa. Rozporządzenie obniżyło bowiem także maksymalne stawki opłaty notarialnej we wszystkich kategoriach spraw, których wartość przedmiotu przewyższa 60 tys. zł. Mówiąc w uproszczeniu - obie korzyści dla klientów sumują się. Czyli oprócz tego, że w określonych wyżej przypadkach płacimy tylko połowę maksymalnej stawki, to dodatkowo jeszcze przed podzieleniem na dwa jest ona niższa dzięki nowym zasadom wyliczeń.

Co się zmieniło? Przed zmianą przepisów, gdy przedmiot transakcji (np. mieszkanie) był wart od 60 tys. do 1 mln zł, opłata wynosiła 1010 zł plus 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Teraz w takim wypadku opłata wynosi 1010 zł plus 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł.

Z kolei gdy przedmiot transakcji był wart więcej niż 1 mln zł, przed zmianą przepisów klient płacił 5710 zł plus 0,25 proc. od nadwyżki ponad 1 mln zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku. Teraz, gdy przedmiot transakcji jest wart od 1 do 2 mln zł opłata wynosi 4770 zł plus 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł. Gdy ów przedmiot jest wart więcej niż 2 mln zł, opłata wynosi 6770 zł plus 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys. zł.

WAŻNE! Nowe prawo wprowadziło jeszcze jedną bardzo istotną zmianę. Jeśli czynności notarialne dotyczą najbliższych osób należących do tzw. I grupy podatkowej (mąż, żona, ich dzieci, brat, siostra, dziadkowie itp.), opłata notarialna nie może być większa niż 7,5 tys. zł, bez względu na wartość przedmiotu umowy. Mówiąc obrazowo, jeśli w danej sytuacji (np. darowiźnie od ojca dla syna rezydencji wartej kilka milionów złotych) nie przysługuje ulga połówkowa, to i tak maksymalna wysokość opłaty nie wyniesie więcej, niż 7,5 tys. zł.

** Wysokość stawki notarialnej obniżono także przy innych czynnościach. Pierwszy przypadek to poświadczenie własnoręczności podpisu albo odcisku palca osoby niepiśmiennej lub niemogącej pisać na dokumentach, jeżeli przedmiot, którego owe dokumenty dotyczą, jest oznaczony sumą pieniężną. Tu opłata nie może być wyższa niż 300 zł. Drugi przypadek dotyczy sporządzenia protestów weksli i czeków. Maksymalna stawka przy wartości kwoty ulegającej zaprotestowaniu do 1 tys. zł włącznie wynosi 5 zł. Powyżej 1 tys. zł taksa wynosi 5 zł plus 0,5 proc. od nadwyżki ponad 1 tys. zł, nie więcej jednak niż 2,5 tys. zł.

UWAGA! Do wszystkich wyliczonych opłat notarialnych za każdym razem trzeba dodać także podatek VAT w wysokości 22 proc.!

** Trzeba też pamiętać, że obniżka z 2007 r. nie obejmuje wykupu spółdzielczych mieszkań lokatorskich. Tutaj opłaty reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Wysokość wynagrodzenia notariusza wynosi 1/4 najniższego wynagrodzenia. Obecnie jest to 281,5 zł. Do tego trzeba jeszcze doliczyć podatek VAT oraz opłatę sądową za dokonanie wpisu w księdze wieczystej, która w zależności od sądu wynosi od 260 do 360 zł.

** Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Formalnie ta operacja jest umową sprzedaży. Tyle tylko, że cena sprzedaży to różnica między wartością prawa użytkowania wieczystego gruntu a wartością prawa własności. W tym przypadku wysokość wynagrodzenia notariusza określają ogólne zasady wynikające z taksy notarialnej (opisujemy je na samym końcu). Nie są to zazwyczaj wysokie kwoty. Przepisy nie przewidują tu żadnych obniżek.

Za co płacimy więcej?

Nowe przepisy to jednak nie tylko obniżki. Taksa wzrosła za czynności wymagające stosunkowo dużego nakładu pracy notariusza:

- testament zawierający zapis, polecenie lub pozbawienie uprawnionego prawa do zachowku - 150 zł (było 100 zł);

- zwolnienie nieruchomości od obciążeń lub zrzeczenie się prawa, jeżeli wartości przedmiotu nie da się określić - 60 zł (było 30 zł);

- zrzeczenie się własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego - 80 zł (było 40 zł);

- pełnomocnictwo zawierające umocowanie do dokonania więcej niż jednej czynności - 100 zł (było 30 zł);

- oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku - 50 zł (było 20 zł).

Nowe stawki zaskarżone do Trybunału Konstytucyjnego

Choć taksy są niższe, nie ma gwarancji, że tak będzie zawsze. Notariusze od początku sprzeciwiali się tak radykalnej obniżce stawek. Nie tylko dowodzili, że resort o kilkaset milionów zawyżył ich przychody. Tłumaczyli też, że nie było do tego żadnych podstaw merytorycznych.

Jak mówi Lech Borzemski z KRN, szczegółowe przesłanki, na podstawie których minister sprawiedliwości może ustalać wysokość taksy notarialnej, znajdują się w art. 5 Prawa o notariacie. Zgodnie z nimi wysokość wynagrodzenia ma odzwierciedlać m.in. nakład pracy notariusza, rodzaj czynności, a także wartość przedmiotu umowy, bo również od niej zależy wysokość odpowiedzialności notariusza.

- Zatem zmiana stawek z roku 2004 r. mogłaby nastąpić tylko wówczas, jeżeli minister wykazałby, że przemawia za tym którakolwiek z przesłanek art. 5. Minister tego nie zrobił, a drastycznie obniżył stawki taksy. Dlatego naszym zdaniem rozporządzenie z 2007 r. zostało wydane z naruszeniem przepisów ustawy. Kwestionujemy też zgodność niektórych jego przepisów z Konstytucją RP. Krajowa Rada Notarialna złożyła skargę do Trybunału Konstytucyjnego. Termin rozpoznania tej sprawy przez Trybunał nie został jeszcze wyznaczony - mówi Borzemski.

Kancelarie (na razie) nie padają

Notariusze cały czas twierdzą też, że zmian w taksie notarialnej nie dokonano w interesie klientów. Przekonują, że wynagrodzenie polskich notariuszy jest jednym z niższych w Europie i - według KRN - jest to mało znacząca kwota na tle kosztów nieruchomości, prowizji banków oraz wysokości podatków i opłat sądowych, które notariusze pobierają w kancelariach na rzecz państwa. Przykładowo podatek od czynności cywilnoprawnych (przy zakupie nieruchomości z drugiej ręki) wynosi 2 proc. wartości nieruchomości, opłaty za założenie księgi wieczystej - 60 zł, a opłata za wpis do księgi wieczystej - 200 zł. - Poza obniżeniem taksy nie zrobiono nic, aby zmniejszyć koszty nabycia nieruchomości, a jednocześnie podjęto ryzyko destabilizacji instytucji notariatu, a co za tym idzie zagrożenie bezpieczeństwa obrotu prawnego - uważa Borzemski.

Gdy nowe rozporządzenie wchodziło w życie, KRN przestrzegała, że może mieć fatalne skutki dla notariatu. Argumentowała, że dochody notariuszy spadną o więcej niż połowę, bo koszty utrzymania kancelarii i wynagrodzeń dla pracowników nie zmienią się, a stawki mocno spadną. Przewidywano zwolnienia pracowników kancelarii, zmianę standardu obsługi, a nawet upadek części kancelarii.

Czarny scenariusz z likwidacją kancelarii na razie się nie ziścił. Według notariatu na złagodzenie skutków obniżek taksy pewien wpływ miał znaczny wzrost wartości nieruchomości. Przede wszystkim jednak obniżka zbiegła się w czasie z rozpoczęciem uwłaszczania spółdzielców. Kancelarie notarialne przeżywały dosłownie oblężenie klientów, którzy dzięki ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych mogli tanio wykupić swoje mieszkania, a to wymagało też wizyty u notariusza.

Jednak "fala spółdzielcza" w końcu się przewali. Wtedy okaże się, czy faktycznie niektóre kancelarie zaczną mieć kłopoty finansowe. - Na sprawę skutków tak drastycznego obniżenia taksy notarialnej trzeba patrzeć w dłuższej perspektywie. Nie można dokonywać tego rodzaju drastycznych obniżek, a następnie przyglądać się, czy kancelarie już upadają, czy jeszcze nie. Cięcie kosztów jest nieuniknione. Dlatego nasze obawy co do kondycji polskiego notariatu są nadal aktualne - mówi Borzemski.

UWAGA!

Jak obliczać nowe stawki notarialne?

Maksymalna stawka pobierana przez notariusza jest uzależniona od wartości przedmiotu transakcji. Jeżeli przedmiot jest wart:

* do 3 tys. zł - taksa wynosi 100 zł;

* powyżej 3 tys. zł, ale nie więcej niż 10 tys. zł - zapłacimy 100 zł plus 3 proc. od nadwyżki powyżej 3 tys. zł;

* powyżej 10 tys. zł, ale nie więcej niż 30 tys. zł - stawka wynosi 310 zł plus 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 tys. zł;

* powyżej 30 tys. zł, ale nie więcej niż 60 tys. zł - wydamy 710 zł plus 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 tys. zł;

* powyżej 60 tys. zł, ale nie więcej niż 1 mln zł - 1010 zł plus 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł;

* powyżej 1 mln zł, ale nie więcej niż 2 mln zł - 4770 zł plus 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł;

* powyżej 2 mln zł - 6770 zł plus 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys. zł.

Przykład: Umowa opiewa na 300 tys. zł. Od pierwszych 60 tys. zł z tej kwoty płacimy 1010 zł. Do tego dochodzi 0,4 proc. z pozostałych 240 tys. zł, czyli 960 zł. Łącznie zapłacimy 1970 zł.