Mieszkania za grosze nie dla każdego

W lipcu minie rok od wejścia w życie głośnej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Teoretycznie z atrakcyjnych przepisów mogły skorzystać dziesiątki tysięcy rodzin i wykupić mieszkania spółdzielcze za grosze. Czy tak się stało?
Cofnijmy się do 31 lipca 2007 r. Wtedy weszła w życie nowelizacja spółdzielczej ustawy, która miała umożliwić wykup mieszkań spółdzielczych na bardzo korzystnych zasadach - nawet za kilkaset złotych. Dała ona zarządom spółdzielni trzy miesiące na podpisanie umowy z lokatorem od momentu złożenia wniosku przez chętnych na uwłaszczenie. Za opieszałość zagroziła karami.

To nie wszystko. ** Na nowelizacji ustawy mieli również skorzystać ci, którzy rozpoczęli wykup lokali, ale jeszcze nie zapłacili całej sumy spółdzielni, bo ta rozłożyła ją na raty. Nowe przepisy dały możliwość umorzenia brakującej kwoty, jeśli tylko wcześniejsze wpłaty pokryły koszty budowy mieszkania.

** Nowe przepisy pozwalają też na korzystny wykup lokali przez najemców byłych mieszkań zakładowych. ** - Umożliwiają też osobom, które już wykupiły własnościowe prawo do lokalu, przeznaczenie części zapłaconej kwoty na konto przyszłego funduszu remontowego - mówi Łukasz Zbonikowski, poseł PiS. Mogliby korzystać ze zwolnienia od wpłat na ten fundusz przez kilka lat (jest jednak warunek: walne zgromadzenie członków spółdzielni musi ocenić, że stać ją na takie rozwiązanie).

Lidia Staroń, posłanka PO, jedna z autorów nowelizacji prawa spółdzielczego, założycielka Stowarzyszenia Obrony Spółdzielców: - Co prawda ustawa z 15 grudnia 2000 r. otwierała możliwość ustanawiania odrębnej własności przez spółdzielców, ale musieli oni pokonać ciernistą drogę, aby się uwłaszczyć. Zarządom nie groziły żadne sankcje karne za celowe przedłużanie procesu uwłaszczenia. Dlatego często nie podejmowały żadnych działań.

Ustawa obowiązuje już blisko rok. Co zmieniła?

12 aktów notarialnych na dzień

O tym, na ile ustawa okazała się skuteczna, niech świadczą liczby. Do końca stycznia 2008 r., czyli przez pierwsze pół roku obowiązywania nowej ustawy, do spółdzielni mieszkaniowych wpłynęło 944 tys. wniosków dotyczących przeniesienia własności. Zrealizowano 415 tys. - wynika z danych Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.

Teraz te dane mogą być jeszcze lepsze. Lidia Staroń twierdzi, że do dziś zrealizowano 80 proc. złożonych do spółdzielni wniosków o przekształcenie lokali.

Powołuje się na informacje od spółdzielni mieszkaniowych.

- Ja w to nie wierzę - komentuje Andrzej Krzyżański, prezes Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców. - Zbyt dużo dociera do mnie sygnałów o opóźnieniach w przekształcaniu lokali.

Niestety, oprócz spółdzielni prymusów, które uwłaszczyły już wszystkich chętnych lokatorów, są i takie, w których przekształcanie lokali w odrębną własność idzie jak po grudzie.

Tu odrobina teorii. Według ustawy uwłaszczanie ma przebiegać tak - lokator składa w spółdzielni wniosek o przekształcenie mieszkania w odrębną własność. Czeka, aż spółdzielnia podpisze z nim akt notarialny (nie dłużej niż trzy miesiące). Ten termin może być wydłużony wówczas, gdy zwłoka spółdzielni nie wynika z celowego zaniechania, tylko np. z powodu podziału nieruchomości wielobudynkowej na jednobudynkową.

Dla przykładu. W ciągu roku do SM im. Paderewskiego w Katowicach wpłynęły 862 wnioski o przekształcenie własności lokali. Do dziś zrealizowano 680 z nich, z czego 527 dotyczyło przeniesienia lokatorskiego spółdzielczego prawa w odrębną własność, a 153 spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność.

- Nie mieliśmy żadnych problemów z przenoszeniem praw do lokali w odrębną własność. Byliśmy do tego przygotowani: mieliśmy uregulowane sprawy gruntowe, wydzielone nieruchomości, założone księgi wieczyste, potwierdzoną samodzielność wszystkich lokali. Już w sierpniu 2007 r., po uzyskaniu aktualnych wypisów z ksiąg wieczystych i z rejestru gruntów i budynków, podpisaliśmy pierwsze akty notarialne - mówi Lidia Grodowska, zastępca prezesa ds. technicznych w SM Paderewskiego. - Przez pierwsze miesiące spotykaliśmy się z mieszkańcami w kancelarii notarialnej nawet trzy razy w tygodniu, podpisując średnio 12 aktów w ciągu dnia. Teraz, gdy minął boom, robimy to raz czy dwa razy w miesiącu.

Podobnie jest w SM Waszyngtona w Warszawie. - Gdybyśmy nie przygotowali się wcześniej do zmian prawa, nie nadążylibyśmy z rozpatrywaniem wniosków. Ludzie ustawiali się w kolejkach, bo obawiali się, że nowe przepisy zostaną zaskarżone i nie będą mogli z nich skorzystać - opowiada Halina Pasińska, pracownik spółdzielni.

Najwięcej trudności z uwłaszczeniem mają mieszkańcy spółdzielni molochów. Np. do jednej z największych w Polsce spółdzielni - SM Osiedle Młodych w Poznaniu - wpłynęło 8,5 tys. wniosków. W odrębną własność przekształcono 660 lokali, a na własnościowe prawo do lokalu - 1820 mieszkań.

- Spółdzielnia nie od razu we wszystkich nieruchomościach może dokonywać przeniesienia odrębnej własności lokalu, bo trwają procedury związane z przekształcaniem wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności - wyjaśnia Iwona Ossowska z SM Osiedle Młodych w Poznaniu.

Inna duża spółdzielnia - Przylesie w Koszalinie - na blisko 2,5 tys. wniosków zrealizowała ok. 400.

Przeszkody na drodze do własności

Zarządy spółdzielni miały siedem lat na uporządkowanie spraw związanych z własnością i podziałem gruntów, bo już w 2001 roku weszła w życie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i od tego czasu spółdzielcy mogą się uwłaszczać (nowelizacja z lipca 2007 r. miała to przyspieszyć).

Mimo to teraz właśnie nieuregulowane sprawy gruntów - nie zawsze zawinione przez spółdzielnie - są częstą przyczyną opóźnień w uwłaszczaniu lokatorów. - Dotyczy to 45 proc. opóźnionych spraw - szacuje Zygmunt Niewiadomski z Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Poszkodowanych w Mieszkalnictwie.

** Np. w SM Osiedle Młodych w Poznaniu dodatkowym utrudnieniem w niektórych nieruchomościach okazało się występowanie byłych właścicieli o zwrot gruntów, pomimo iż spółdzielnia posiada w tych nieruchomościach wieczyste użytkowanie gruntu. Dotyczy to osiedla Stare Żegrze, Bohaterów II Wojny Światowej i Rusa. - W nieruchomościach, gdzie byli właściciele gruntów wystąpili o ich zwrot, przekształcenia mogą zostać zrealizowane nawet za ok. dwa lata - mówi Iwona Ossowska.

Ale są też przypadki, gdzie wydaje się, że spółdzielnie celowo utrudniają uwłaszczenie.

** Niektóre zarządy mówią chętnym na uwłaszczenie, że jeżeli przekształcą mieszkanie teraz, to spółdzielni przepadnie bardzo wysoka bonifikata na wykup ziemi od miasta i samodzielni już właściciele mieszkań będą musieli grunt kupić za sto procent ceny. To nieprawda, bo zgodnie z ustawą spółdzielnia może - wręcz ma obowiązek - przekształcać mieszkania z gruntem w wieczystym użytkowaniu. Lokatorzy po wykupie mieszkań wcale nie muszą (choć mogą) wykupywać gruntu na własność. Przy wykupie również mają możliwość starać się o wysoką bonifikatę od miasta.

** Wielu spółdzielców wciąż skarży się, że zarządy zawyżają i mnożą opłaty - np. za zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami w spółdzielni.

Z kolei niektórzy prezesi twierdzą, że trzy miesiące to za mało ** na uporządkowanie spraw związanych z własnością gruntów pod blokami, ** na podział nieruchomości na jednobudynkowe (taką konieczność narzuca ustawa), ** czy też uwłaszczenie w tym czasie setek chętnych. Problemem jest także dla nich zbyt mała liczba notariuszy - zwłaszcza w mniejszych miastach - u których mogliby podpisywać umowy.

Gdy spółdzielnia się spóźnia.

Nowelizacja z 31 lipca wprowadza jednak kary dla opieszałych zarządów. Lokator, któremu władze spółdzielcze nie rozpatrzyły wniosku o przekształcenie mieszkania w ciągu trzech miesięcy lub odmówiły podpisania umowy, może złożyć na najbliższym posterunku policji zawiadomienie o popełnieniu wykroczenia. Policja zacznie postępowanie wyjaśniające i jeżeli potwierdzą się zarzuty lokatora, przekaże do sądu wniosek o ukaranie członka zarządu. W praktyce trudno jednak oszacować, ile spraw trafia na policję, gdyż nie są prowadzone odrębne statystyki.

- Tego typu skarg jest bardzo dużo, np.: w Koszalinie, Gdańsku, Poznaniu Łodzi i Jastrzębiu Zdrój - twierdzi Andrzej Krzyżański, prezes Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców, do którego zgłaszają się lokatorzy z problemami dotyczącymi wykupu mieszkań.

Trudność w karaniu prezesów spółdzielni dostrzegają niektóre sądy. Przykładowo sąd w Koszalinie wykazał, że nie może nałożyć kar, bo ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie precyzuje, co dokładnie można uznać za celową bezczynność zarządu.

O tym, że zapis o karach można jednak wykorzystać, świadczy wyrok Sądu Rejonowego w Mikołowie, który uznał, że prezes SM w Łaziskach Górnych (woj. śląskie), przekraczając trzymiesięczny termin na przeniesienie własności mieszkania na lokatora, dopuścił się wykroczenia, i wymierzył mu 200 zł grzywny.

Będzie kolejna nowelizacja?

Czy ustawa spełniła swój cel i rzeczywiście przyspieszyła uwłaszczanie lokatorów? - Nowe prawo to milowy krok w ustalaniu normalnych zasad w funkcjonowaniu spółdzielczości. Zmiana w kierunku zwiększania praw spółdzielców i usytuowania ich w pozycji współwłaściciela, a nie tylko płatnika - ocenia Lidia Staroń.

Andrzej Krzyżański, prezes Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców: - Ustawa jest dobra, ale poza jej korzystnymi regulacjami znalazły się rodziny, które m.in. zamieszkują w blokach wybudowanych ze środków pożyczonych z Krajowego Funduszu Poręczeń Kredytowych czy część osób mieszkających w lokalach zakładowych. Wobec tego ustawa wymaga uzupełnienia.

Chłodniej na nowelizację ustawy patrzą prezesi spółdzielni mieszkaniowych. - Z powodu trzymiesięcznego okresu, który dostaliśmy na przeprowadzenie przekształceń zrobił się bałagan. Ten okres był dla mnie zaskoczeniem - przyznaje Krzysztof Szczurowski, prezes SM Bródno w Warszawie. - Zostaliśmy zawaleni ponad 6 tys. wniosków od lokatorów. One nie mogły być realizowane w takim tempie. Brakowało nam notariuszy u których moglibyśmy podpisywać umowy.

Choć Bródno to spółdzielnia w której uwłaszczenie przebiega sprawnie, na prezesa Szczurowskiego złożono ok. 50 doniesień do prokuratury i do sądu grodzkiego, że nie realizuje przepisów znowelizowanej ustawy (chodziło głównie o przekraczanie terminu trzech miesięcy). Większość z nich została umorzona.

W marcu w Sejmowej Komisji Infrastruktury było spotkanie podsumowujące efekty znowelizowanej ustawy. To na nim padła zapowiedź rozpoczęcia prac

nad kolejnym projektem nowelizacji. Kiedy? Dopiero gdy zapadną orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego dotyczące przepisów kontrowersyjnej noweli - postępowanie w TK dotyczy ok. 20 artykułów.

Dla ludzi ważne jest to, że rzecznik praw obywatelskich nie zaskarżył do Trybunału najważniejszego artykułu ustawy, przyznającego lokatorom prawo do uwłaszczenia na preferencyjnych warunkach.

Na czym polega wykup za grosze

Choć potocznie mówimy o wykupie lokali, dokładnie chodzi o przeniesienie ich własności ze spółdzielni na rzecz spółdzielcy, czyli ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu. Oznacza to, że lokator po podpisaniu aktu notarialnego staje się właścicielem mieszkania i przynależnych do niego pomieszczeń, czyli: garażu, piwnicy czy schowka. Otrzymuje też ułamkowy udział w gruncie i wspólnych częściach budynku, np. klatce schodowej.

W latach 70. i 80. spółdzielnie budowały mieszkania za kredyt, który ich członkowie spłacali w czynszu. Część tego kredytu została umorzona przez państwo względem spółdzielni, ale nie wobec jej lokatorów. Po 31 lipca mieszkańcy, którzy chcą przejąć mieszkanie na własność, muszą zwrócić do budżetu państwa część umorzonego kredytu, ale w cenie nominalnej, tzn. takiej, po której spółdzielnia spłacała kredyt, i po takiej, jakie jest roszczenie skarbu państwa. W praktyce to kilkaset, ale czasem i kilkadziesiąt tysięcy złotych.