Na rynku mieszkaniowym rządzi klient

Jeśli zamierzasz kupić nowe mieszkanie, nie musisz się spieszyć. Jednak licz się z tym, że z każdym miesiącem kurczyć się będzie ich oferta. Z drugiej strony - przynajmniej w tym roku - prawdopodobny jest dalszy spadek cen
Taki wniosek można wyciągnąć z analizy informacji napływających z rynku mieszkaniowego i banków udzielających kredytów hipotecznych. Zacznijmy od oferty. Z najnowszego raportu firmy doradczej Reas wynika, że jest ona rekordowo duża i różnorodna. W sześciu aglomeracjach - Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi - firmy deweloperskie oferowały pod koniec czerwca łącznie aż ok. 56,7 tys. mieszkań, z czego 12,5 tys. gotowych. Przypomnijmy, że rok temu oferta była dużo skromniejsza - o ponad 10 tys. mieszkań.

Podażowa górka już za nami

Niestety, wygląda na to, że teraz z każdym miesiącem ofert mieszkaniowych będzie na rynku coraz mniej, bo zmniejszy się ich dopływ. Wskazują na to dane GUS. W maju deweloperzy zaczęli budowę niespełna 5,2 tys. mieszkań, co było wynikiem niemal o połowę gorszym od kwietniowego. W porównaniu z kwietniem o 42 proc. zmalała też liczba mieszkań, na których budowę firmy dostały pozwolenie. Jeśli dane czerwcowe, które GUS opublikuje dzisiaj, pokażą dalszy spadek ich aktywności, będzie to sygnałem, że rynek zaczął się kurczyć. (Aktualizacja: w czerwcu wg GUS deweloperzy rozpoczęli budowę dokładnie 4698 mieszkań).

W Polskim Związku Firm Deweloperskich nie mają wątpliwości, że zwolnią one tempo budowy, bo na rynku od wielu miesięcy utrzymuje się duża nadpodaż mieszkań. Jeszcze do maja zaczynały one nowe inwestycje z ogromnym rozmachem, ale było to spowodowane strachem przed ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która zaczęła obowiązywać od 29 kwietnia.

Wyjaśnijmy, że firmy, które zdążyły rozpocząć inwestycje przed tą datą, wciąż mogą brać pieniądze na budowę bezpośrednio od swoich klientów. W przypadku inwestycji zaczętych po 29 kwietnia nie jest to możliwe. Wpłaty mają bowiem trafiać na rachunek powierniczy w banku. Ten będzie je wypłacać w miarę postępu robót (rachunek otwarty) albo dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania (rachunek zamknięty). A to oznacza, że deweloper musi sfinansować budowę samodzielnie lub poszukać innych źródeł finansowania, np. kredytu, emitując akcje lub obligacje. Ponadto niektórzy deweloperzy obawiali się, że banki odmówią im założenia rachunku powierniczego, co praktycznie wyeliminowałoby taką firmę z rynku.

Uwaga! To, że deweloperzy ograniczą w ciągu kilkunastu najbliższych miesięcy inwestycje, nie oznacza, że z kwartału na kwartał np. o połowę stopnieje oferta mieszkaniowa. Jej wielkość i różnorodność będzie też zależała od tempa sprzedaży mieszkań, a to najprawdopodobniej spadnie. Reas prognozuje, że za rok w wymienionych wcześniej aglomeracjach do wyboru będzie w dalszym ciągu nawet ok. 50 tys. nowych lokali. To zaś oznacza, że ci, którzy rozważają zakup, nie muszą się spieszyć. Jednak powinni się liczyć z tym, że najatrakcyjniejsze mieszkania znikną z rynku w pierwszej kolejności. Z drugiej strony istnieje duże prawdopodobieństwo, że przez ten czas ceny spadną jeszcze bardziej.

Zaostrzy się konkurencja

Reas informuje, że w ofercie firm deweloperskich dwa na trzy mieszkania nadal są w budowie. Jednak w porównaniu z pierwszym kwartałem liczba gotowych mieszkań niesprzedanych wzrosła o 8 proc., zaś w skali roku - o ponad 29 proc. Pod koniec czerwca w samej Warszawie było ok. 4,6 tys. pustostanów, czyli o ponad 500 więcej niż trzy miesiące wcześniej. Jeśli utrzyma się dotychczasowe tempo sprzedaży, pod koniec roku liczba gotowych i niesprzedanych mieszkań wzrośnie wręcz lawinowo.

Według Reasa w relatywnie najlepszej sytuacji są deweloperzy z Warszawy i Trójmiasta, gdzie przy zachowaniu tempa sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów trzeba by było czekać nieco ponad siedem kwartałów na sprzedaż ostatniego lokalu, w najtrudniejszej - firmy z Krakowa, gdzie okres ten potrwałby o pięć miesięcy dłużej i gdzie nadwyżka podaży nad popytem jest największa.

Lawina promocji

W tej sytuacji można się spodziewać licznych akcji promocyjnych, którymi deweloperzy będą starali się zachęcić potencjalnych nabywców do przyspieszenia decyzji. Pretekstem mogą być np. ostatnie miesiące obowiązywania programu "Rodzina na swoim", w ramach którego państwo pomaga w spłacie kredytu mieszkaniowego (dopłaca mniej więcej połowę odsetek przez osiem lat spłaty).

We wczorajszej "Gazecie" opisaliśmy warunki, które trzeba spełnić, żeby dostać rządowe dofinansowanie. Jednym z nich jest cena. Np. w Warszawie mieszkania kupowane od firm deweloperskich i spółdzielni nie mogą kosztować więcej niż 5904 zł za m kw. W Home Broker oceniają, że w kwietniu na dopłatę załapywało się ledwie co setne mieszkanie oferowane przez warszawskich deweloperów, natomiast w lipcu - co 20. Analitycy opowiadają, że jeden z deweloperów budujących w warszawskim Ursusie zorganizował promocję i obniżył cenę z 6200 zł do 5904 zł za m kw. Gdy promocja się skończyła, sprzedaż mieszkań stanęła i inwestor musiał wrócić do ceny promocyjnej. Inny przykład: w jednej z inwestycji w warszawskiej Białołęce deweloper oficjalnie podaje ceny w przedziale 6400-6800 zł za m kw., ale równocześnie nieoficjalnie w ramach negocjacji obniża je do limitu "Rodziny na swoim", czyli do 5904 zł m kw. Według Home Brokera dostosowują się do niego także deweloperzy budujący m.in. na Bielanach i we Włochach.

W innych miastach jest podobnie. W Głogowie deweloper w ramach pierwszego etapu inwestycji sprzedawał mieszkania w cenie 3800-3900 zł za m kw. W drugiej inwestycji obniżył je do 3500 zł, by dopasować się do limitu "Rodziny na swoim". I chociaż od kwietnia ten limit wzrósł do 3807 za m kw., deweloper utrzymał niższą stawkę.

W Home Brokerze zwracają uwagę na jeszcze jeden trik stosowany przez deweloperów - obniżają oni cenę m kw. mieszkania, by klient mógł skorzystać z dotowanego kredytu, ale "stratę" rekompensują sobie wyższą opłatą za garaż.

Ceny ofertowe to ściema

Reas przyznaje, że na rynku utrzymuje się tendencja spadkowa cen ofertowych. Jednak średnia tych cen zmniejszyła się raczej niewiele. Np. w Warszawie od początku roku - z ok. 7,9 tys. do niespełna 7,8 tys. zł za m kw. Najbardziej zauważalny w tym okresie był spadek średniej ceny ofertowej w Trójmieście - z przeszło 6,3 tys. do niespełna 6,1 tys. zł za m kw.

Jednak wygląda na to, że kupując mieszkanie od dewelopera, można wytargować całkiem spory upust. Z najnowszego raportu Open Finance i Domiporta.pl wynika, że przeciętnie uda się zbić cenę mieszkania o 4-6 proc. Tak jest w przypadku kawalerek (3,98 proc.) oraz lokali dwu- (5,62 proc.) i trzypokojowych (4,02 proc.). Mieszkania największe, czyli od czterech pokoi wzwyż, cechuje znacznie mniejsza różnica między ceną ofertową a transakcyjną, która według ostatnich danych sięga 1,2 proc.

W Open Finance zastrzegają, że są to dane uśrednione. Każdy przypadek należy więc traktować indywidualnie.

Uwaga! W Reasie zwracają uwagę, że niezgodnie z trendem zachowały się ceny lokali wprowadzonych do sprzedaży w drugim kwartale. Co to oznacza? Że ich przeciętna cena dla sześciu miast ważona liczbą mieszkań utrzymała się powyżej ceny ofertowej, na nieomal tym samym poziomie co kwartał wcześniej. Nie świadczy to jednak o tym, że deweloperzy nie spuszczają z tonu. Reas wyjaśnia to zjawisko wprowadzeniem większej niż w poprzednich kwartałach liczby drogich apartamentów. Ponadto niektórzy deweloperzy ustalają dość wysokie ceny dla mieszkań o odległych terminach realizacji (pula "przedustawowa"), aby uniknąć wewnętrznej konkurencji z projektami obecnie realizowanymi. Wreszcie w ostatnich miesiącach zwiększył się udział projektów z segmentu mieszkań o podwyższonym standardzie.

Do transakcji trzeba dwojga

Rzecz jasna, skłonność deweloperów do obniżania cen będzie zależała od popytu na budowane przez nich mieszkania. Reas podaje, że w drugim kwartale deweloperzy sprzedali na sześciu rynkach ponad 7,6 tys. mieszkań. Liczba transakcji wzrosła więc w porównaniu z pierwszym kwartałem o blisko 2 proc. Zdaniem analityków to dobry wynik, biorąc pod uwagę perturbacje związane z ustawą deweloperską oraz spadek dostępności kredytów hipotecznych. Sęk w tym, że deweloperzy zawdzięczają ten wzrost sprzedaży temu, iż wprowadzili na rynek dużo projektów. Jednak sprzedaż w przeliczeniu na każdy z nich zdecydowanie maleje. W dodatku - jak wskazuje Reas - potencjalnym nabywcom mieszkań coraz trudniej jest uzyskać kredyt hipoteczny, zaś ocena ich zdolności kredytowej jest dziś o wiele bardziej ostrożna niż rok czy dwa lata temu, nie wspominając już o latach boomu.

W Domu Kredytowym "Notus" oceniają, że rodzina, jeśli zarabia na rękę ok. 5 tys. zł i nie ma żadnych zobowiązań, ale też i oszczędności, może kupić mieszkanie na 25-letni kredyt w wysokości ok. 351,5 tys. zł. Jest to kwota o 11 proc. mniejsza niż w kwietniu tego roku. Trzy miesiące temu ta sama rodzina mogła liczyć na kredyt w wysokości blisko 395,3 tys. zł. Również w przypadku singla zdolność kredytowa jest niższa. W tym przypadku analitycy Notusa założyli, że osiąga on dochód w wysokości 7 tys. zł netto i również nie ma żadnych zobowiązań finansowych. Ten kredytobiorca ma jednak 20-proc. wkład własny. Banki są więc skłonne pożyczyć na 25 lat średnio 619 tys. zł. Tyle tylko że w kwietniu taki klient mógł uzyskać kredyt w wysokości ok. 639,4 tys. zł. Dlaczego maleje zdolność kredytowa Polaków? Jest to spowodowane wzrostem stopy WIBOR, która jest elementem składowym oprocentowania kredytu. Wyższy WIBOR oznacza wyższe oprocentowanie. To z kolei przekłada się na wyższe raty i mniejsze możliwości płatnicze gospodarstw domowych.

Paradoksalnie, ta sytuacja może być korzystna dla kupujących mieszkania, jeśli zmusi sprzedających je do obniżenia cen. Dla wielu deweloperów może to być jedyny sposób na przyciągnięcie klientów.

Więcej o: