Pułapka w ustawie deweloperskiej? Słona opłata za zbędny papier

Zawierasz umowę z deweloperem? Wypisy aktu notarialnego mogą cię kosztować więcej niż sam akt. To nawet kilkaset złotych wyrzuconych w błoto!
- To jest bez sensu, ale tak jest - przyznaje warszawski notariusz Robert Dor. I zapewnia, że notariusze nie przyłożyli do tego ręki.

Niepotrzebny wydatek zawdzięczamy jednemu z przepisów w obowiązującej od 29 kwietnia ustawie "o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego", zwanej ustawą deweloperską. Wymaga ona bezwzględnie, by umowy były zawierane w formie aktu notarialnego. Roszczenie wynikające z tej umowy jest wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości. Ale akurat to rozwiązanie chroni kupujących mieszkania, bo zyskują oni o wiele większą pewność, że staną się ich właścicielami.

W czym jest więc problem? Otóż ów przepis mówi, że integralną częścią umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny. W największym skrócie jest to dokument, w którym deweloper pod odpowiedzialnością karną podaje szczegółowe informacje o sobie i inwestycji, m.in. o wszystkich innych planowanych inwestycjach w promieniu 1 km.

- I w ten sposób akt notarialny zamiast kilkunastu stron, ma ich kilkadziesiąt - zżyma się prezes Polskiego Funduszu Nieruchomości Marek Dąbrowski. I dodaje, że za każdą stronę wypisu notariusze biorą przeciętnie 5-6 zł.

- Z jednej strony to dla nas dodatkowy zarobek, a z drugiej koszty związane z archiwizacją - mówi Robert Dor. - Bardzo kłopotliwe jest też odczytywanie takiego aktu, bo może ono potrwać nawet kilka godzin.

Policzmy, ile nas może kosztować przymus przepisania prospektu informacyjnego do umowy deweloperskiej. Załóżmy, że kupujemy mieszkanie na etapie budowy, którego cena wynosi 300 tys. zł. Za sporządzenie umowy bez względu za jej długość notariusz weźmie 985 zł plus 23-proc. VAT, czyli w sumie ok. 1211 zł. Połowę zapłaci deweloper, więc nas taksa notarialna będzie kosztowała niespełna 606 zł.

A ile będę kosztowały wypisy aktu notarialnego? Marta Ulbrych z firmy deweloperskiej Neocity policzyła, że w przypadku jednej z jej warszawskich inwestycji w grę wchodzi co najmniej 80 stron. - 36 stron liczy samo opracowanie dotyczące planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od naszej - mówi Marta Ulbrych. - Jednak najbardziej irytujące jest to, że do notarialnej umowy deweloperskiej wpisujemy także projekt tej umowy, który jest z kolei załącznikiem do prospektu.

Jeśli akt notarialny ma 80 stron, a za każdą notariusz zażyczy sobie maksymalną stawkę 6 zł plus 23-proc. VAT, to łatwo policzyć, że trzy wypisy (jeden dla dewelopera, drugi dla nas, a trzeci dla sądu wieczystoksięgowego) będą kosztowały przeszło 1771 zł. Szczęściem w nieszczęściu jest to, że pokryjemy połowę kosztów, czyli w podanym wyżej przykładzie niecałe 886 zł.

- Niestety, nie mamy najmniejszego pola do interpretacji przepisów, bo akurat w tej kwestii są one jednoznaczne - mówi Robert Dor. I dodaje, że aby ta opłata nie przewyższała notarialnej, wielu notariuszy zgadza się na niższe stawki za wypisy. Na przykład spółka Neocity dogadała się z notariuszem, który w zamian za przygotowanie dokumentacji zadowala się opłatą za zasadniczą część umowy, która ma "tylko" 27 stron.

Dodajmy, że ideą prospektu jest to, by klienci dewelopera mogli ocenić zalety i wady inwestycji oraz ryzyko związane z zaangażowaniem się w to przedsięwzięcie. Równocześnie ustawa deweloperska precyzuje w aż 18 punktach, co powinna zawierać umowa. Mają być w niej chociażby dane dotyczące działki oraz budynku i samego lokalu (jego powierzchnia, układ pomieszczeń, zakres i standard prac wykończeniowych). Ponadto deweloper musi podać m.in. całkowitą cenę nabycia mieszkania, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, harmonogram wpłat i sposób ich zabezpieczenia, a także termin sfinalizowania transakcji (przeniesienia prawa własności), warunki odstąpienia od umowy oraz wysokość odsetek i kar umownych. Rzecz jasna notariusz musi sprawdzić, czy żaden z wymogów ustawowych dotyczących umowy nie został pominięty.

Ustawa dopuszcza istnienie różnic w umowie i prospekcie. Deweloper musi to jednak wyraźnie zaznaczyć w umowie i uzyskać zgodę klienta.

Więcej o: