Już cztery miesiące minęły od wprowadzenia zmian w ustawie "o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania", a w konsekwencji spadku dostępności kredytu mieszkaniowego, do którego państwo dopłaca przez osiem lat mniej więcej połowę odsetek. Zarządzający tym rządowym programem Bank Gospodarstwa Krajowego poinformował nas, że w czwartym kwartale ubiegłego roku banki udzieliły zaledwie ok. 9,5 tys. kredytów z budżetową dopłatą, czyli o jedną trzecią mniej niż w poprzednich trzech miesiącach. I na razie nic nie wskazuje na radykalną poprawę sytuacji. Wprawdzie mieszkania tanieją, ale nie na tyle, by zrównoważona została obniżka pułapu cen kwalifikującego je do dopłaty. Przypomnijmy, że dla nowych mieszkań i domów limit cenowy nie może obecnie przekroczyć średnich kosztów budowy dla danego województwa lub miasta wojewódzkiego. Z kolei dla rynku wtórnego te koszty mają być pomnożone przez współczynnik 0,8. Wcześniej wynosił on 1,4 zarówno dla nowych, jak i używanych mieszkań.
Nie wszędzie mieszkania są za drogie
Np. w Warszawie limit ten wynosił 9816,1 zł za m kw. Obecnie cena mieszkania kupowanego od dewelopera nie może przekraczać 6435 zł za m kw., a na rynku wtórnym - 5148 zł za metr. Znalezienie tak taniego lokalu w stolicy może być bardzo trudne. Praktycznie w grę wchodzą obrzeża miasta, gdzie niektórzy deweloperzy oferują mieszkania nawet po niespełna 6 tys. zł za m kw.
Także m.in. we Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie czy Lublinie kredyt z budżetową dopłatą jest trudno osiągalny ze względu na niewielką pulę mieszkań spełniających warunek cenowy. Ci, którym zależy na rządowym dofinansowaniu, muszą więc ich szukać w gorszej lokalizacji lub liczyć się z gruntownym remontem.
Są jednak i takie miasta, m.in. Bydgoszcz i Toruń, gdzie do dofinansowania kwalifikuje się nawet co drugie mieszkanie na rynku.
Które domy łapią się na dopłatę
Kredyt z rządowym dofinansowaniem wciąż jest osiągalny dla tych, którzy kupią bądź wybudują dom, którego powierzchnia nie przekracza 140 m kw.
Jeśli kupisz gotowy dom wraz z działką, wówczas łączną cenę nieruchomości dzieli się przez liczbę metrów kwadratowych domu. Podobnie jest w przypadku zakupu domu będącego w budowie.
Uwaga! Pamiętaj, że limit ceny dla domów kupowanych na rynku wtórnym jest niższy, np. w województwie mazowieckim wynosi ok. 2,9 tys. zł. Oznacza to, że 140-metrowy dom wraz z działką nie może kosztować więcej niż ok. 400 tys. zł.
Ale jeśli masz już działkę i zamierzasz budować dom, wówczas w limicie cenowym musi się zmieścić jedynie koszt budowy.
Przykład. Załóżmy, że mamy działkę pod Warszawą. Nieważne, ile jest ona warta. Budowa 120-metrowego domu, na który chcemy wziąć kredyt, ma nas kosztować 350 tys. zł (tak wynika z kosztorysu lub umowy z inwestorem zastępczym). Wychodzi więc ok. 2,9 tys. zł za m kw. Limit cenowy w województwie mazowieckim wynosi przeszło 3,6 tys. zł za metr.
Uwaga! Jeśli już masz działkę budowlaną, a skredytowana będzie jedynie budowa domu, to działka będzie stanowiła twój wkład własny.
A jeśli dopiero zamierzamy kupić działkę? Doradcy Home Broker zwracają uwagę, że zgodnie z ustawą w przypadku domów jednorodzinnych dofinansowaniem mogą być objęte wyłącznie domy gotowe i w budowie. W takiej sytuacji kredyt na zakup działki i budowę na niej domu nie spełni kryteriów ustawowych i zamknie drogę do dofinansowania. W praktyce jedyną drogą do uzyskania dofinansowanego kredytu jest wzięcie jednego standardowego kredytu na zakup działki i preferencyjnego na budowę domu. W Home Broker zapewniają, że większość banków udzieli dwóch kredytów zabezpieczonych na tej samej nieruchomości.
Uwaga! Dopłatą premiowana jest też nadbudowa, przebudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego (strych!) albo tzw. adaptacja budynku o innym przeznaczeniu, o ile powstanie z tego lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Czyli rozbudowując dom rodziców, trzeba notarialnie podzielić działkę. Nie można też po prostu powiększyć mieszkania czy domu o dodatkowy pokój.
Uwaga na inne ograniczenia
Jak widać, sama chęć kupna mieszkania lub domu nie wystarczy. A przecież dopłata obwarowana jest także innymi ograniczeniami. W dodatku od września jest ich więcej. Wspomniana nowela wprowadza kryterium wiekowe - nieukończony 35. rok życia. Ustawa pozwala jednak ubiegać się o preferencyjny kredyt małżeństwom, nawet jeżeli jedno z małżonków skończyło 35 lat. Limit wieku nie dotyczy także niepełnych rodzin, czyli np. matki samotnie wychowującej dziecko.
Jednak oprócz zmian na gorsze jest też jedna pozytywna. To dołączenie do grupy beneficjentów osób samotnych i pozostających w związkach partnerskich. Wcześniej po kredyt z dopłatą mogły sięgnąć rodziny i osoby samotnie wychowujące dziecko.
Uwaga! Rodziny i osoby samotnie wychowujące dziecko mogą kupić mieszkanie, którego powierzchnia nie przekracza 75 m kw. Z kolei limit dla domu wynosi 140 m kw. Dopłata do odsetek obejmie tylko 50 m kw. mieszkania i 70 m kw. domu. Z kolei single za kredyt z dopłatą mogą kupić wyłącznie mieszkanie. Przy czym norma metrażowa wynosi 50 m kw., a dopłata obejmie maksymalnie 30 m kw.
W obu przypadkach nadwyżkę w metrażu trzeba sfinansować samemu, płacąc pełne odsetki.
Tylko na pierwsze mieszkanie
Singiel dostanie kredyt z dopłatą na zakup pierwszego mieszkania. W przypadku małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci znaczenie ma to, czy w dniu zawarcia umowy z bankiem nie mają innego własnościowego mieszkania, choćby małej kawalerki. To kłopot dla rodzin, które myślą o kredycie z dopłatą, chcąc zamienić mniejsze mieszkanie na większe. Jak z tego wybrnąć? Pozostaje wcześniejsza sprzedaż obecnego mieszkania i dogadanie się z nabywcą, że pozwoli w nim jeszcze pomieszkać. Albo przemęczenie się jakiś czas u rodziców.
Można wynająć, ale....
Jeśli kupisz mieszkanie za kredyt w programie "Rodzina na swoim", a niedługo potem wyjedziesz za pracą do innego miasta, możesz swój lokal wynająć. Niestety, stracisz wtedy dopłatę do kredytu. Wynika to z art. 9 ust. 3 pkt 3 ustawy: "zaprzestaje się stosowania dopłat, jeżeli w okresie ich stosowania docelowy kredytobiorca dokona zmiany sposobu użytkowania mieszkania lub domu jednorodzinnego finansowanego kredytem preferencyjnym na cele inne niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych". Ten obowiązujący od września nowy przepis ma na celu wyeliminowanie sytuacji, w której kredytobiorca zarabia na komercyjnym wynajmie dotowanego mieszkania.
Uwaga! W ciągu 14 dni od wynajęcia mieszkania należy poinformować o tym fakcie bank. Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej ostrzega, że zgodnie z ustawą "niewykonanie tego obowiązku skutkuje wypowiedzeniem przez bank kredytujący umowy kredytu preferencyjnego i postawieniem wynikającej z tej umowy wierzytelności w stan natychmiastowej wymagalności (art. 9 ust. 3b ustawy), a w konsekwencji skutkuje także koniecznością zwrotu kwoty stanowiącej równowartość zastosowanych wcześniej dopłat (art. 9 ust. 4 pkt 4 ustawy)".
Ci, który wynajęli mieszkania przed wrześniem ubiegłego roku, nie informując o tym banku, mogą spać spokojnie. Jak zapewnia resort, prawo wprowadzające nowe rygory nie może bowiem działać wstecz. Dodajmy, że dopłatę dostaje się przez osiem lat. I tylko w tym okresie istnieje groźba jej utraty.
Ile wynosi dopłata
Wspomnieliśmy już, że mniej więcej połowę odsetek od kredytu przez osiem lat spłaty. Precyzyjnie ujmując, rząd finansuje połowę odsetek liczonych według tzw. stopy referencyjnej. Tę zaś stanowi stawka WIBOR 3M powiększona o 2 pkt proc. Ponieważ WIBOR jest zmienny, rządowy prezent może wzrosnąć albo zmaleć. Ostatnio minimalnie wzrósł, bo od 1 stycznia stopa referencyjna wzrosła z 6,72 do 6,91 proc. Państwo spłaca więc nie 3,36, ale 3,455 proc. Jeśli więc oprocentowanie kredytu wynosi 7,5 proc., państwo dopłaca mniej niż połowę odsetek, ale jeśli kredyt kosztuje 6,5 proc., budżetowa dopłata pokrywa większą ich część.
Uwaga! W praktyce korzyści z dopłat zależą też od wariantu spłaty - w ratach równych czy w ratach malejących. W pierwszym przypadku budżet dopłaci więcej.
Analityk firmy Expander Jarosław Sadowski policzył, ile zaoszczędzi rodzina, która kupi 75-metrowe mieszkanie za 25-letni kredyt w wysokości 300 tys. zł. Przy założeniu, że przez osiem lat nie zmieni się oprocentowanie, miesięczna rata spłaty wyniesie ok. 1400 zł. Dopiero od dziewiątego roku rodzina zacznie płacić ok. 1970 zł. - Tymczasem zaciągając tradycyjny kredyt, już od samego początku płaciłaby 1970 zł. W sumie przez te osiem lat zaoszczędzi więc ponad 50 tys. zł - mówi Sadowski.
Gdzie po kredyt?
W programie uczestniczy ponad 20 banków (także spółdzielczych). Procedury są takie jak zawsze przy kredytach mieszkaniowych - komplet dokumentów o zarobkach i stanie prawnym nieruchomości. Chętni na kredyt z dopłatą, którzy mają za niską zdolność kredytową, mogą ją poprawić, korzystając ze wsparcia np. rodziców czy rodzeństwa (biorą kredyt wspólnie).
Jeśli zdecydujesz się na kredyt z dopłatą, pamiętaj, że we wszystkich tych bankach jest ona taka sama. Mimo to warto porównać ich marże, prowizje i sposób wyliczania stawki bazowej oprocentowania. Różnice w ratach mogą być bowiem spore.
Uwaga! Kredytobiorcy nie są przywiązani do tego kredytu do końca spłaty. Po ośmiu latach będą mogli poszukać na rynku tańszego kredytu, którym spłacą obecny bez konieczności zwrotu odsetkowej dotacji.
Który bank ma obecnie najlepszą ofertę? O analizę poprosiliśmy internetowego pośrednika hipotecznego - Invigo, który współpracuje z 15 bankami uczestniczącymi w programie "Rodzina na swoim". W tabeli pokazujemy dziesięć najlepszych ofert. Ekspert Invigo Elżbieta Kopka zwraca uwagę, że propozycja pierwszego w rankingu Eurobanku jest ofertą specjalną. Bank proponuje klientom promocyjną marżę tylko w pierwszym roku kredytowania w zamian za: otwarcie konta wraz z deklaracją regularnych wpływów z tytułu wynagrodzenia oraz wykupienie ubezpieczenie na życie oferowanego przez bank na cały okres kredytowania. W pozostałym okresie kredytowania marża w Eurobanku wynosi 1,25 proc., jeśli bank kredytuje maksymalnie 90 proc. ceny zakupu mieszkania. Jeśli kredytobiorca nie dysponuje wkładem własnym, musi się liczyć z tym, że zapłaci marżę 1,55 proc. Ponadto bank nie pobiera prowizji przy wykupie oferowanego ubezpieczenia od utraty pracy i jego kontynuacji przez minimum trzy lata.
Z kolei w BNP Paribas promocyjna marża jest dedykowana tym klientom, którzy posiadają/otworzą konto w tym banku, zadeklarują miesięczne wpływy w kwocie nie niższej niż 1 proc. udzielonego kredytu oraz będą dokonywać minimum trzech transakcji bezgotówkowych w miesiącu. Po upływie pięciu lat kredytowania marża wynosi 1,29 proc.
Pozostałe banki przedstawione w rankingu również proponują kredyty na preferencyjnych warunkach w opcji cross-sel, a więc w powiązaniu z dodatkowymi produktami.
Pośpiech złym doradcą
Całkowita likwidacja "Rodziny na swoim" ma nastąpić w 2013 r. Czasu na decyzję jest więc jeszcze całkiem sporo. Powinni się pospieszyć tylko ci, którzy w tym roku skończą 35 lat.
Tymczasem wielu specjalistów prognozuje spadek cen mieszkań. A to dlatego, że spada dostępność kredytów. Popyt hamuje także niepewna sytuacja gospodarcza. Z danych Home Broker wynika, że od września ubiegłego roku nieznacznie, ale wzrósł odsetek mieszkań objętych rządowym dofinansowaniem w Gdańsku, Łodzi, Bydgoszczy, Poznaniu i Katowicach.
