Przecena mieszkań 2012. Analitycy: spadek nawet o 30 proc.

Ceny mieszkań będą spadały także i w przyszłym roku - prognozuje PKO BP, największy gracz na rynku kredytów mieszkaniowych. Analitycy tego banku nie wykluczają czarnego scenariusza, czyli gwałtownej przeceny mieszkań
Zobacz porównywarkę cen nieruchomości

Dotarliśmy do najnowszego raportu PKO BP, w którym czytamy, że co najmniej do połowy przyszłego roku najbardziej prawdopodobne jest "utrzymywanie niewielkiego trendu spadkowego cen". Co to oznacza? Że mieszkania potaniałyby co najwyżej o kilka procent, czyli mniej więcej tyle, ile w tym roku. Z systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) wynika, że np. w stolicy, która ma największy rynek mieszkaniowy, ceny transakcyjne obniżyły się z ok. 8,1 tys. do niespełna 7,8 tys. zł za m kw., czyli ok. 4 proc.

Analitycy PKO BP przyznają jednak, że istnieje ryzyko, że w ciągu dwóch lat ceny mogą spaść nawet o ponad 30 proc.! Prawdopodobieństwo takiego scenariusza - wskutek "nawrotu zjawisk recesyjnych w gospodarce światowej" - wynosi jednak "mniej niż 25 proc.".

Dodajmy, że w tarapaty wpadłoby wówczas wielu dotychczasowych kredytobiorców. Wzrost kursu franka sprawił, że już teraz nawet 150-200 tys. z nich ma mieszkanie obciążone długiem, który przewyższa jego wartość. Ci kredytobiorcy, gdyby stracili pracę, nie mogliby się ratować, sprzedając mieszkanie - uzyskane w ten sposób pieniądze nie wystarczyłyby na spłacenie kredytu.

Zmiany cen na rynku nieruchomości analitycy PKO BP śledzą ze szczególną uwagą, bo niemal co piąta złotówka wszystkich udzielonych w naszym kraju kredytów hipotecznych pochodzi z tego banku. Bankowców niepokoi przede wszystkim duża nadpodaż mieszkań. I to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Według firmy Reas na koniec września w Warszawie było ok. 4 tys. gotowych niesprzedanych mieszkań, a w Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu, Trójmieście i Łodzi kolejne 5,5 tys. Łącznie w tych sześciu aglomeracjach w ofercie firm deweloperskich było ok. 48 tys. mieszkań.

Tymczasem, jak ocenia PKO BP, wolniej rosną dochody Polaków, co w dłuższej perspektywie grozi spadkiem popytu na mieszkania. Ponadto już teraz ograniczy go spadek akcji kredytowej, m.in. wskutek stosowania przez banki "bardziej konserwatywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnych klientów".

Od przyszłego roku banki zaczną sprawdzać bowiem, czy klient jest w stanie spłacić kredyt w 25 lat. Jeśli nie, to kredytu nie dostanie albo będzie to mniejsza kwota. - Ta zmiana może utrudnić dostęp do finansowania niemal co piątemu zainteresowanemu - uważa Halina Kochalska z firmy Open Finance.

Obawy przed przykręceniem śruby kredytowej próbują wykorzystać marketingowo deweloperzy. Jak? Przekonując klientów, że po Nowym Roku trudniej im będzie kupić mieszkanie. Dodatkowo kuszą ich upustami w ramach promocji świątecznych. Np. firma Dolcan zachęca hasłem: "Kup mieszkanie pod choinkę".

- Mieszkanie pod choinkę? Tak, ale raczej w przyszłym roku, bo wszystko wskazuje na to, że w 2012 r. mieszkania nadal będą tanieć - stwierdziła w rozmowie z PAP analityk serwisu Szybko.pl Marta Kosińska. - Tylko kto ten spadek cen będzie mógł świętować? - zastanawia się Kochalska. - Chyba tylko płacący gotówką.

Według niej skazani na kredyt powinni pomyśleć, co jest dla nich lepsze: tańszy kredyt i droższe mieszkanie czy droższy, mniej dostępny kredyt i tańsze mieszkanie.

Problemu nie widzą Maciej Brzozowski i Paweł Sawicki z Komisji Nadzoru Finansowego, autorzy rozwiązań ograniczających dostępność kredytów. Tłumaczą, że kredytobiorcy nie będą zaciągać kredytów o wartości przerastającej ich możliwości finansowe. I że kredytów nie dostaną tylko ci, którym banki nie powinny ich udzielić.

Według tych specjalistów zaostrzenie sposobu badania zdolności kredytowej może się przełożyć na zakup mieszkania średnio o 3 m kw. mniejszego niż dziś. Ale spadek cen mógłby przynajmniej częściowo zniwelować tę stratę.

- Wtedy nowi kredytobiorcy będą nawet w korzystniejszej sytuacji, bo lepiej przecież kupić mieszkania taniej, zaciągając jednocześnie mniejszy kredyt - mówi główny analityk Expander Advisors Paweł Majtkowski.

Czy realna jest obniżka cen mieszkań o 25 proc.?