Wspólny Cel - Bezpieczeństwo Transakcji

Agnieszka Herman
05.07.2018 16:37
A A A

126017591 / Shutterstock.com

Rozmowa z notariuszem Iloną Sądel-Bendkowską, rzecznikiem prasowym Izby Notarialnej w Warszawie; Piotrem Jaskulskim, prezesem Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON) i Filipem Wierzchowskim, pełnomocnikiem ds. szkoleń w WSPON.

Jakie role w procesie sprzedaży nieruchomości należą do pośrednika, a czym dokładnie zajmuje się notariusz?

Piotr Jaskulski: Dla mnie proces sprzedaży rozpoczyna się w momencie, kiedy klient komunikuje swoją decyzję - chcę sprzedać lub wynająć nieruchomość. W większości przypadków dokumenty nieruchomości, jakie do mnie trafiają, wymagają znacznej uwagi. Skomplikowane sprawy dotyczą przede wszystkim nieruchomości inwestycyjnych - komercyjnych, działek i domów, troszkę rzadziej mieszkań. Bardzo często są problemy z dojazdem, uzbrojeniem terenu lub atencji wymaga stan prawny, albo granice nieruchomości. Tych kwestii bywa bardzo wiele i to rozmaitych. Np. w przeszłości wiele osób dzieliło działki w sposób zwyczajowy i dzisiaj podczas transakcji stanowi to duży problem. Warto też nadmienić, że niejednokrotnie, zanim przystąpimy do oferowania nieruchomości, musimy uporać się z konfliktami rodzinnymi. Na tak wczesnym etapie naszej pracy kompletnie nie widać. Bardzo, ale to bardzo często, preludium naszej pracy to porządkowanie kwestii “ludzko-prawnych”. Dopiero jak zapoznamy się z problemem i mamy opracowaną strategię jego rozwiązania, przygotowujemy ofertę. Kolejny krok to wizyta u notariusza.

Ilona Sądel-Bendkowska: Jeżeli chodzi o weryfikację stanu prawnego nieruchomości, nasze role się uzupełniają. Pośrednicy zobligowani są do sprawdzenia stanu faktycznego nieruchomości, natomiast notariusze stoją na straży bezpieczeństwa transakcji. Nie służą jednemu klientowi, ale sprawują opiekę nad bezpieczeństwem całej transakcji. Co istotne, notariusze są bezstronni i niezależni. Zdarza się, że ich rola mylona jest z pozycją adwokata czy radcy prawnego, którzy są przedstawicielami jednej ze stron transakcji. Klienci niejednokrotnie chcieliby, żeby notariusz doradzał z perspektywy interesów konkretnej strony. To absolutnie niemożliwe. Notariusz stoi na straży bezpieczeństwa obrotu prawnego, zabezpiecza obie strony czynności.

Znakomita większość systemów prawnych w krajach UE, tych w których istnieje system notariatu łacińskiego, przewiduje sporządzanie dokumentacji i przeprowadzanie transakcji obrotu nieruchomościami przy obligatoryjnym udziale notariusza, dzięki czemu strony transakcji otrzymują niezależną poradę profesjonalisty i mają zapewniony wysoki poziom bezpieczeństwa prawnego.

W Polsce, tak jak w większości krajów Europy Zachodniej, dysponujemy rejestrami nieruchomości i dokumentujemy czynności przy aktywnym udziale notariusza, co efektywnie zabezpiecza obie strony dokonywanej czynności. Natomiast, w krajach anglosaskich, np. w Wielkiej Brytanii, transakcje związane z nabywaniem nieruchomości są z reguły przeprowadzane na zlecenie stron przez podmioty, które zazwyczaj działają w interesie banków, co prowadzi do tego, że koszty wszystkich transakcji  zbycia i nabycia nieruchomości, a także zabezpieczania wierzytelności na nieruchomościach są bardzo wysokie. Z uwagi na brak rejestrów nieruchomości w tych krajach, we wszystkich transakcjach o charakterze finansowym wymagane jest posiadanie ubezpieczenia tytułu do nieruchomości. W konsekwencji tamtejsze koszty obsługi prawnej są wysokie, a podstawowa ochrona nabywcy – niewielka. Natomiast na gruncie notariatu łacińskiego, czyli również w Polsce, dysponujemy zabezpieczeniem transakcji poprzez to, że notariusz dba o obie strony czynności notarialnej, działając na podstawie dokumentów urzędowych, które mają domniemanie prawdziwości. Co istotne, dokumenty urzędowe stanowią dowód tego, co zostało w nich stwierdzone i korzystają z domniemania autentyczności, czyli pochodzenia od kompetentnego organu i zgodności z prawdą złożonego oświadczenia. Domniemanie autentyczności obejmuje także treść takiego dokumentu. Oczywiście można na podstawie 252 kodeksu postępowania cywilnego obalić takie domniemanie, ale trzeba udowodnić, że dokument jest nieprawdziwy. Dodatkowo, każdy notariusz jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej i odpowiada osobiście za szkody wyrządzone klientowi. Działając w interesie klienta, notariusz dokładnie sprawdza i weryfikuje dokumenty oraz księgi wieczyste. Jeżeli chodzi o księgi wieczyste to proszę pamiętać, że stosownie do art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nabywcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Wykonując obowiązek złożenia wniosku – działając na podstawie art. 79 pkt 8a ustawy Prawo o notariacie – notariusz dokonuje czynności polegających na złożeniu, za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, wniosku lub wniosków wieczystoksięgowych obejmujących żądania, których celem jest dokonanie wpisu/wpisów w księdze wieczystej zgodnie z aktualnym, rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Ponadto żaden notariusz nie sporządzi aktu, jeśli wszystkie wzmianki w księgach wieczystych nie będą sprawdzone i należycie wyjaśnione. Notariusze przy sporządzaniu czynności notarialnych opierają się również na dokumentach, takich jak wypisy z rejestru gruntów czy dokumentacja geodezyjna.

Filip Wierzchowski: Które to dokumenty pobieramy w imieniu klientów przed zawarciem transakcji, albo asystujemy klientom, kiedy udają się po nie do odpowiednich instytucji. Pośrednicy często widzą sam fakt wydawania niezbędnych dokumentów, o których wiadomo, że nie pochodzą z dobrego ksero czy drukarni.

Piotr Jaskulski: O tym, jak ważna jest weryfikacja stanu faktycznego i korzystanie z usług profesjonalnego pośrednika niech świadczy historia mojego klienta, który kupił dwie działki. Moim zdaniem sprzedający przygotował specjalnie dokumenty do notariusza w taki sposób, aby ukryć stan faktyczny. Zgromadzono wyłącznie wypisy z rejestru gruntów bez wyrysów i człowiek ów nie wiedział, że kupił dwie kwadratowe działki styczne ze sobą tylko jednym punktem. Zupełnie bez możliwości przejścia z jednej na drugą! Oczywiście, transakcję zgodnie z prawem można było zrealizować bez wyrysów, ale ja jako pośrednik na taką ekstrawagancję nie mogę sobie pozwolić. Muszę dokładnie wiedzieć, co jest przedmiotem obrotu, jak nieruchomość wygląda w przestrzeni i co mówią o niej urzędowe, aktualne dokumenty. Wszystko trzeba sprawdzić. Notariusz podczas transakcji zapyta później i potwierdzi świadomość decyzji kupującego lub sprzedającego. Tu się absolutnie uzupełniamy.

We współpracy pośrednika z notariuszem bardzo ważnym elementem jest moment, kiedy istnieje jakiś nierozstrzygnięty aspekt transakcji i może on ze swoją wątpliwością pójść do notariusza i znaleźć optymalne, zgodne z prawem rozwiązanie lub rozwiązania. Myślę, że w ten sposób najlepiej budujemy pozytywny wizerunek pośrednika i notariusza w oczach klienta. 

Ilona Sądel-Bendkowska: Oczywiście, wartością dodaną całej transakcji u notariusza jest aktywna współpraca z fachowym pośrednikiem. Bardzo ważne w przypadku pośrednika jest odpowiednie wyszkolenie i wiedza prawna z zakresu nieruchomości – choć zaznaczmy – pośrednik nie jest do tego ustawowo zobligowany. Współpraca z doświadczonym, profesjonalnym pośrednikiem znacznie ułatwia pracę notariusza, który otrzymuje od stron transakcji dobrze przygotowaną dokumentację, a następnie może ją zweryfikować i wskazać, co ewentualnie należy jeszcze zmienić, czy jakie dodatkowe dokumenty trzeba dostarczyć. Współpraca notariusza z profesjonalnym pośrednikiem gwarantuje sprawne przeprowadzenie transakcji w założonych ramach czasowych.

Filip Wierzchowski: Jako pośrednik bardzo cenię sobie możliwość współpracy z notariuszem jeszcze przed zawarciem transakcji. Moje doświadczenia również są takie, że współpraca ta odbywa się już na etapie kompletowania dokumentów. Jeśli wybieramy konkretną kancelarię, proszę o dokładną listę dokumentów niezbędnych do danej transakcji. Jest to również moment, kiedy możliwa jest konsultacja, co do wariantów działania. W przypadku prostej sprzedaży, wszystko jest oczywiste, ale są transakcje, które wymagają fachowej wiedzy prawniczej, którą posiada notariusz, a bez której nie udałoby się nam spiąć transakcji.

Chcę również zwrócić uwagę na fakt uzupełniania się naszych ról. Pani notariusz wspomniała o badaniu stanu faktycznego, które jest rolą pośrednika. Istnieją też inne sytuacje, choćby taka, z którą nie tak dawno miałem do czynienia. Klient może w sposób właściwy z punktu obrotu prawnego nabyć działkę, notariusz wykona wszystkie czynności rzetelnie, tylko po co klientowi działka, na której nie będzie mógł dokonać zabudowy, jakiej zamierzał. Notariusz bowiem nie ingeruje w takie sprawy jak możliwe sposoby zabudowy, sprawdza natomiast, czy przeniesienie własności następuje zgodnie z prawem. A w końcu kupno nieruchomości odbywa się zgodnie z jakimś zamiarem. Dlatego realizacja zamierzeń klienta jest możliwa, jeśli pośrednik rzetelnie wykona swoje obowiązki przed zawarciem transakcji. I tu znowu się uzupełniamy.

W zeszłym roku pokazaliśmy klientce lokale użytkowe, które bardzo jej się spodobały i postanowiła je kupić na konkretną działalność. Moglibyśmy pójść od razu do dobrego notariusza, który by przeprowadził transakcję i niewątpliwie byłoby to bezpieczne nabycie, tylko tyle, że klientka zostałaby z lokalami, których nie mogłaby wykorzystywać do konkretnych celów. Dlatego po zdaniu - jestem zainteresowana - musieliśmy zbadać, jak się ma zamiar prowadzenia konkretnej działalności gospodarczej w tych lokalach do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, potem nastąpiły wątpliwości interpretacyjne odnośnie opinii urzędu dzielnicy w tej kwestii, a jak już udało nam się i ten etap przeskoczyć, musieliśmy wciągnąć do współpracy nie tylko projektantów klientki, ale również architekta całego budynku. Kolejne spotkania pomogły wypracować sposób postępowania i na samym końcu, ale jeszcze przed podpisaniem umowy notarialnej, musieliśmy jeszcze zbudować przyszłe relacje klientki ze wspólnotą mieszkaniową i administracją. W wymienionych czynnościach nie ma miejsca dla notariusza. Mamy różne role. Ale z tak przygotowaną transakcją, z poczuciem dobrze spełnionego obowiązku, możemy już udać się do notariusza. Klientka po podpisaniu aktu notarialnego będzie mogła powiedzieć, że bezpiecznie przeszła przez transakcję, bo dopiero wszystkie czynności krok po kroku sprawiły, że nabycie przez nią nieruchomości miało sens.

Piotr Jaskulski: Na tym przykładzie widać wyraźnie, jakie znaczenie ma wybór dobrze przygotowanego, świadomego pośrednika. Wybór notariusza, który jest zawodem zaufania publicznego jest dla klienta dużo prostszy. W zasadzie w każdej kancelarii klient będzie podobnie obsłużony, w każdej spotka profesjonalistę i prawnika. Dlatego jeśli ktoś mnie zapyta, jakiego pośrednika wybrać, wskazuję na ludzi  z naszego Stowarzyszenia lub innych stowarzyszeń zrzeszonych w Polskiej Federacji Rynki Nieruchomości. Dbamy o właściwy poziom wyszkolenia naszych członków. Realizujemy to poprzez szkolenia, konferencje i warsztaty. Utrzymujemy od lat wysoki standard obsługi klienta. Głównym celem, który sobie stawiamy, jest stałe podnoszenie jakości naszej pracy. Współpracując z kancelarią widzę, jak rejent reaguje, kiedy przynosi mu się uporządkowany komplet dokumentów. Zrealizowałem dużo trudnych i bardzo trudnych transakcji i nie wyobrażam sobie braku współpracy, bo nasz cel jest wspólny. Są nim klienci - każda ze stron transakcji musi być zadowolona.

Filip Wierzchowski: Potwierdzam, nawet jak obsługujemy tylko jedną stronę transakcji wg naszego kodeksu etyki, to i tak rynkowe podejście mówi - zadbaj o dwie strony transakcji! Wynik negocjacji jest trwały jeśli strony są zadowolone. Poruszamy sie cały czas w kategoriach prawnych i słusznie, ale transakcja zawiera w dużej mierze wielki ładunek emocjonalny. I tego aspektu psychologicznego nie można pomijać. Jako pośrednicy postrzegani jesteśmy różnie - czasami klienci mogą myśleć, że to nasze interesy wpływają na to, co doradzamy. Ale kiedy pojawia się notariusz, który mocą swojego autorytetu potwierdza, że taka koncepcja transakcyjna, ten układ wzajemnego stosunku prawnego dla obu stron jest bezpieczny, jest to niewątpliwie wielka pomoc w naszych relacjach z klientem.

Piotr Jaskulski: Wszyscy, którzy kiedykolwiek przeprowadzali transakcję wiedzą, jak silne emocje temu towarzyszą. My pośrednicy staramy się nad tym zapanować, ale kiedy notariusz potwierdza, że przyjęliśmy właściwą strategię, łatwiej nam te emocje wyciszyć. Trudnym momentem przy realizacji transakcji bywa dodatkowe zabezpieczenie osobiste klientów czyli znajomi doradcy. W tej roli występują nierzadko znajomi prawnicy i rodzina. Ludzie ci często specjalizują się w zupełnie innych obszarach prawa i... życia. Chcą pomóc i to jest zrozumiałe, ale proponowane rozwiązania bywają odległe od przepisów prawa lub po prostu rzeczywistości. W wielu przypadkach sukces w podpisaniu umowy osiągamy dzięki autorytetowi notariusza i jego wiedzy.

Ilona Sądel-Bendkowska: Notariusz dba o równowagę pomiędzy stronami transakcji. Warto pamiętać, że notariusz w zakresie swoich uprawnień, wskazanych w art. 1 ustawy Prawo o notariacie działa jako osoba zaufania publicznego, zaś czynności notarialne dokonane przez niego zgodnie z prawem mają charakter dokumentu urzędowego. W praktyce znaczy to, że zawód notariusza to bezstronny gwarant pewności i bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami oraz ochrony obywateli. To dzięki notariuszom sporządzane umowy są ważne i skuteczne, bowiem zgodnie z art. 81 powołanej wyżej ustawy Prawo o notariacie – notariusz ma obowiązek odmowy dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem.

Filip Wierzchowski: Notariusz nierzadko wstrzymuje transakcje po to, żeby chronić strony. Sam miałem doświadczenie z wyjątkowo skrupulatną panią notariusz. Dzięki jej wiedzy i doświadczeniu udało się szczęśliwie przeprowadzić transakcję, ale przedtem konieczne były liczne spotkania i dokonywanie czynności regulujących stan prawny sprzedawanej nieruchomości, które trwały ponad rok. Dlatego chciałbym się odnieść do zdania z wywiadu pt. "Ostatni gwizdek", który stał się przyczynkiem do naszego spotkania i wywołał spore emocje, jakoby notariusze nie byli gwarantami bezpieczeństwa transakcji, a jedynie przepływu podpisów i wykonania procedur w taki sposób, jak stanowi prawo. To był jedynie skrót myślowy niefortunnie zapisany. Wywiad dotyczył kilku ważnych kwestii dla pośredników i wiele istotnych tematów poruszonych zostało bardziej na zasadzie haseł, niż dłuższych wypowiedzi. Przepraszam i absolutnie prostuję swoją wypowiedź - notariusz jest bardzo istotnym elementem procesu zabezpieczania transakcji. Razem z dobrze przygotowanym pośrednikiem są uzupełniającym się zespołem, który prowadzi klientów do zawarcia bezpiecznej transakcji na rynku  nieruchomości. Jak słusznie zauważyła p. Agnieszka Wróblewska, która jako pierwsza skomentowała tamten wywiad i z czym się absolutnie zgadzam - notariusz jest gwarantem obrotu prawnego.

Piotr Jaskulski: Podsumowując - nie wyobrażam sobie sytuacji, żebym prezentował klientom inne zdanie niż notariusz.

Filip Wierzchowski: Jeszcze jedna kwestia we wzajemnej współpracy jest taka, że nie tylko my przychodzimy z klientami do notariuszy, ale również notariusze polecają nas swoim klientom, kiedy potrzeba fachowej pomocy z naszej strony. Często musimy współpracować z rozmaitymi instytucjami, żeby rozwiązać zagmatwane sprawy tak, by doszło do transakcji: np. z komornikiem, nadzorem budowlanym. Tym się notariusze nie zajmują. Jest to kolejny ważny obszar współpracy dla dobra naszych klientów.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiała: Agnieszka Herman 

Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE

Poradniki Domiporta.pl