Wykończenie w stanie deweloperskim to pojęcie bardzo szerokie. Wszystko dlatego, że nie jest nigdzie określone. Nie ma ani jednego przepisu czy choćby sugestii, co może się zawierać w stanie deweloperskim. Powoduje to bardzo dużą gamę rozwiązań stosowanych przez deweloperów.
Na Zachodnim rynku nieruchomości sformułowanie "stan deweloperski". Standardowym rozwiązaniem stosowanym przez deweloperów jest budowanie budynków z wykończeniem "pod klucz". Czyli teoretycznie w wykończeniu umożliwiającym bezpośrednie wprowadzenie się. Rozwiązanie stosowane w Polsce jest do tego stopnia nieznane, że gdy obecny burmistrz Londynu zaczął forsować podobne rozwiązanie wśród nowo powstających inwestycji komunalnych prasa nazwała je "naked house" czyli "nagie domy".
W większości przypadków o tym co zawiera stan deweloperski decyduje wykonawca. Wszystkie elementy wykończenia opisanego jako stan deweloperski musi być dokładnie opisany w umowie. Jeżeli deweloper nie zaznaczył pisemnie co zawiera się na ten stan, powinniśmy naciskać na to by te informacje się zawierały na piśmie, jeszcze przed podpisaniem dokumentów.
Najczęściej tym określeniem oznacza się budynek gotowy do wykończenia. Czyli posiadający wszystkie sprawne przyłącza (nie mylić z białym wykończeniem) oraz jest pokryty ukończoną elewacją, a działka jest w trakcie porządkowania. Cała reszta jest już najczęściej dobrą wolą dewelopera, a stan może się znacząco różnić.
W zależności od ustaleń stan deweloperski może zawierać:
- ściany przygotowane do wykończenia
- framugi oraz skrzydła drzwiowe
- drzwi do mieszkania
- podłogę
- rozprowadzone instalacje wodno-kanalizacyjną, elektryczną, wentylacyjną oraz gazową
Zakres prac to nie jedyne ustalenia jakie powinny się zawrzeć w umowie. Oddzielny dokument powinien być poświęcony materiałom użytym podczas wykończenia. W dokumencie może być nawet zawarte, jaka firma ma być wykonawcą. Ponieważ deweloper może zlecić to firmie zewnętrznej. Dodatkowo umowa powinna zawierać dokładny typ takich elementów jak:
- rodzaj parapetów
- rodzaj grzejników oraz ich ilość i umiejscowienie
- rodzaj balustrad
- typ profili okiennych
Podczas negocjacji należy bardzo uważnie sprawdzić, co dokładnie określa przygotowanie ścian. W zależności od dewelopera, ściany mogą być pokryte samym tynkiem, wykończone gładzią bądź nawet pomalowane warstwą gruntu. To samo tyczy się podłogi. Równie dobrze może być to jedynie warstwa gotowa do wykończenia, jak i już położona klepka. Takie szczegóły należy rozstrzygnąć przed podpisaniem umowy.
Dopilnować należy również szczegółów wstawienia drzwi oraz framug. Systemy najczęściej montowane są często tymi najtańszymi. Nie każdemu inwestorowi to pasuje. Lepiej zawczasu to ustalić. To samo tyczy się drzwi wewnętrznych. Deweloper najczęściej w odrzwiach instaluje framugi, ale skrzydło (czyli drzwi) nie zawsze są w standardzie. Aby uniknąć tych problemów, lepiej dopilnować tego przed podpisaniem umowy.
Stan deweloperski jest przede wszystkim dużo tańszym rozwiązaniem. Średnio w przypadku mieszkań 50-metrowych cena wynosi o około 40 tysięcy więcej za wykończenie pod klucz. Jest to jednak bardzo wygodne, ponieważ czas osiedlenie skraca się do minimum. Z drugiej strony, mieszkanie pod klucz nie jest wskazane osobom, które chcą dokonać dużych zmian w aranżacji wnętrza na krótko przed oddaniem budynku do użytku. Ponieważ wiele prac trzeba będzie przeprowadzić ponownie.