Lokali jest więcej, ale ich ceny rosną. Jesteśmy niebezpiecznie blisko bańki mieszkaniowej

GUS podał najnowsze dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego za okres od stycznia do września br.. Wszystkie możliwe parametry ujęte w publikacji przyniosły wzrosty, licząc rok do roku. Niestety, rosną również ceny mieszkań.

W okresie dziewięciu miesięcy 2019 roku oddano do użytkowania więcej mieszkań niż przed rokiem. Wzrosła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym - podał GUS w najnowszym raporcie. 

Coraz więcej mieszkań

Na początku br. część ekspertów spodziewała się korekty w liczbie oddawanych do użytkowania mieszkań i liczby zgłoszonych budów. Tymczasem nic nie zapowiada, by do końca roku sytuacja miała się zmienić. Według wstępnych danych od stycznia do września 2019 r. oddano do użytkowania 145,6 tys. mieszkań, tj. o 12,2 proc. więcej niż przed rokiem. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 90,8 tys. mieszkań (16,8 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku), natomiast inwestorzy indywidualni - 50 tys. mieszkań, tj. o 3,9 proc. więcej niż w 2018 r. W ramach tych form budownictwa wybudowano łącznie 96,7 proc. ogółu mieszkań oddanych do użytkowania.

W dziewięć miesięcy 2019 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 201,3 tys. mieszkań, tj. o 4,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub. roku. Pozwolenia na budowę największej liczby mieszkań otrzymali deweloperzy (123,2 tys.) oraz inwestorzy indywidualni (74,9 tys.), tj. odpowiednio o 4,8 proc. i 5,1 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2018 r. Łącznie w ramach tych form budownictwa otrzymano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy z projektem budowlanym dla 98,4 proc. ogółu mieszkań.

Coraz drożej, a połowa kupuje pod inwestycje

Jednocześnie ze wzrostem liczby oddanych mieszkań rosną też ich ceny. Jak oszacowali eksperci Narodowego Banku Polskiego, ceny na sześciu największych rynkach według indeksu hedonicznego* wzrosły w drugim kwartale br. o 5,1 proc. licząc k/k i aż o 13,5 proc. licząc r/r.

Według tego samego raportu aż 42 proc. nowych mieszkań w największych miastach zostało kupionych jako inwestycje. Co oznacza, że duża cześć sprzedanych lokali trafiła w ręce osób, które chcą podnajmować przestrzeń mieszkaniową, a nie zapewnić sobie dach nad głową.To w dłuższej perspektywie może odbić się czkawką i spowodować spadek szacowanej stopy zwrotu z kapitału własnego z projektów inwestycyjnych. 

Kiedy będzie "bańka"?

Na pierwszy rzut oka sytuacja przypominam czasy sprzed kryzysu finansowego w 2008/09 roku, gdy deweloperzy w jednym momencie zostali z ogromną liczbą niesprzedanych mieszkań. Ale gdyby spojrzeć szerzej, sytuacja wygląda dużo lepiej. Przede wszystkim, w porównaniu do okresu sprzed dekady ceny mieszkań nie urosły aż tak bardzo, ponieważ w międzyczasie średnia pensja również znacząco się podniosła. 

Swój udział w zabezpieczeniu rynku mają również banki, które sztywno trzymają się Rekomendacji S, nałożonej przez KRS - co ma zabezpieczać przed przyznawaniem kredytów mieszkaniowych osobom, które nie powinny ich dostać. Same banki poświęcają dużo większą uwagę udzielanym kredytom mieszkaniowym i podwyższają marżę. Istotny jest również fakt, że deweloperzy budują w większości mieszkania dwupokojowe i trzypokojowe, czyli dostosowane do możliwości finansowych klientów.

Rynek posiada więc kilka zabezpieczeń, których nie miał wcześniej.

*Indeks hedoniczny cen mieszkań zawiera korektę uwzględniającą różnice w atrybutach mieszkań (np. lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia) sprzedawanych w poszczególnych okresach. Indeks hedoniczny liczony jest metodą imputacji. Cena hedoniczna to średnia cena transakcyjna z okresu bazowego mnożona przez indeks hedoniczny.

Więcej o: