Niższy VAT mieszkaniowy dla wszystkich, bezterminowy zwrot VAT za materiały budowlane , bonifikaty na wykup gruntów - to najważniejsze zmiany w przepisach związanych z budową i kupowaniem nieruchomości
Największe obawy budzą zwykle zmiany podatków. W ubiegłym roku dotyczyły głównie VAT. Z końcem 2007 r. miał bowiem wygasnąć okres przejściowy, w którym Unia Europejska pozwoliła nam stosować preferencyjną, 7-proc. stawkę podatku w całym budownictwie mieszkaniowym. Od stycznia tego roku groziło więc podwyższenie budowlanego VAT aż do 22 proc., a co za tym idzie - wzrost cen mieszkań i domów oraz kosztów ich remontów. Tak się jednak nie stało.
VAT prawie po staremu
We wrześniu 2007 r. Sejm wpisał do ustawy o VAT tzw. definicję budownictwa społecznego, które - zgodnie z unijną dyrektywą - może być objęte obniżoną stawką. Z tej furtki mieli skorzystać nabywcy nowych mieszkań (do 150 m kw. powierzchni użytkowej) oraz domów jednorodzinnych (do 300 m kw.). Ponieważ większych mieszkań i domów powstaje u nas mało, tylko nieliczni za każdy metr nadwyżki zapłaciliby 22-proc. VAT.
Ale uwaga! Nikt nie dopłaci fiskusowi ani złotówki, bo tuż przed końcem roku minister finansów wydał rozporządzenie rozszerzające zakres stosowania 7-proc. stawki na wszystkie mieszkania i domy bez względu na ich powierzchnię. Zawdzięczamy to Radzie Unii Europejskiej, która na początku grudnia przedłużyła do końca 2010 r. okresy przejściowe, w czasie których nowe kraje UE mogą stosować obniżone stawki VAT.
Dodajmy, że ustawową definicją budownictwa społecznego są objęte także remonty. Oznacza to, że za wykończenie mieszkania możemy zapłacić mniej, jeśli zlecimy to firmie, która wystawi nam jedną fakturę z 7-proc. stawką. Taka faktura obejmowałaby zarówno usługę, jak i kupione przez tę firmę materiały , które normalnie są opodatkowane 22-proc. VAT.
Rozporządzenie ministra finansów dodatkowo utrzymało obniżony, 7-proc. VAT na roboty konserwacyjne. Zapobiegło to ewentualnym podwyżkom czynszu albo uszczupleniu kwoty funduszu remontowego. Chodzi o to, że przy podwyżce do 22 proc. VAT automatycznie podrożałyby niektóre usługi, np. konserwacja i naprawy wind i domofonów.
Niestety, nie zostały utrzymane preferencje podatkowe dla tzw. infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. A to oznacza, że w tym roku z 7 do 22 proc. wzrósł VAT m.in. na drogi, dojścia, dojazdy, zieleń i tzw. małą architekturę oraz przydomowe oczyszczalnie ścieków, kotłownie, sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, elektroenergetyczne, gazowe i telekomunikacyjne. Ta zmiana może uderzyć po kieszeni zwłaszcza inwestorów indywidualnych.
Zwrot VAT na otarcie łez
Utrzymano możliwość odzyskania części podatku od większości materiałów budowlanych . Wprawdzie ustawa o tzw. zwrocie VAT miała obowiązywać tylko do końca 2007 r., ale została przedłużona na czas nieokreślony. Mało tego, limit zwrotu VAT (np. w przypadku budowy domu jest to ponad 22,8 tys. zł, a remontu niewymagającego pozwolenia na budowę - niespełna 9,8 tys. zł) ma być odnawialny co pięć lat. Oznacza to, że z tego typu ulgi będzie można skorzystać wielokrotnie. Oczywiście, o ile to rozwiązanie będzie obowiązywało dłużej niż pięć lat.
Ze zwrotu VAT mogą korzystać także ci, którzy budują domy tzw. systemem gospodarczym, czyli nie korzystają z usług profesjonalnych firm.
Przypomnijmy, że zarówno w przypadku budowy, jak i remontu fiskus zwraca różnicę między stawką 22 i 7 proc., ale tylko za te materiały , na które po 1 maja 2004 r. nałożono 22-proc. stawkę VAT. Podatek wzrósł wówczas m.in. na: okna, drzwi, tapety papierowe i okładziny ścienne, cegły, dachówki i materiały ceramiczne, cement, wapno, gips, wełnę mineralną, konstrukcje stalowe, a także wyroby z betonu i gipsu (w tym pustaki), kotły centralnego ogrzewania, piece grzewcze, gazowe i uniwersalne, wodomierze i gazomierze.
Ale jest sposób zaoszczędzenia na tym podatku - zlecenie wykonania budowy lub remontu firmie będącej płatnikiem VAT. Może ona wystawić jedną fakturę z 7-proc. stawką podatku obejmującą zarówno usługę, jak i kupione przez tę firmę materiały .
Wykup mieszkania z VAT
Od 1 stycznia z ustawy o VAT zniknął przepis, dzięki któremu lokatorzy przekształcający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w prawo odrębnej własności korzystali z preferencyjnej, zerowej stawki. Nie oznacza to jednak, że automatycznie zapłacą więcej (nawet o kilkaset złotych) z powodu 7-proc. VAT.
Na szczęście w ustawie są też i inne - korzystne dla lokatorów - przepisy. Ministerstwo Finansów wyjaśniło, że nie zapłacą oni VAT, jeśli "ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r.". Tak się składa, że ostatnie mieszkania lokatorskie podlegające wykupowi powstały na początku lat 90. Budowanych później lokatorzy nie mogą już wykupić, bo spółdzielnie korzystały z dotowanego przez państwo kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Ale być może są wśród lokatorów i tacy, którzy po 1 maja 2004 r. przejęli po kimś lokal. Wówczas - jak informuje resort finansów - nie zapłacą VAT, jeśli wykupią mieszkania po upływie pięciu lat od uzyskania przydziału.
Bonifikaty na wykup gruntu
Przeszło milion użytkowników wieczystych gminnego lub państwowego gruntu może od stycznia przejąć go na własność, korzystając z ustawowej bonifikaty. Nowelizacja ustawy "o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności" gwarantuje minimum 50-proc. bonifikatę wszystkim użytkownikom wieczystym gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe z co najmniej 17-letnim stażem (czyli jeśli użytkownikami stali się przed 5 grudnia 1990 r.). Przysługuje więc ona właścicielom domów i mieszkań (wykupionych od gminy czy skarbu państwa) oraz - warunkowo - spółdzielniom mieszkaniowym i firmom mającym mieszkania.
Aż 90-proc. upust dostali zaś ci, których dochód miesięczny w przeliczeniu na członka rodziny nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej ("za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpią z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności"). Do tej pory było to ok. 2,7 tys. zł brutto.
Oczywiście gminy i wojewodo- wie mogą przyznawać bonifikaty wyższe od ustawowych. Np. z przeszło 90-proc. upustu korzystali do tej pory użytkownicy m.in. w Zielonej Górze, we Wrocławiu, w Krakowie, Olsztynie i Kielcach. To nie koniec zmian. Użytkownicy wieczyści występujący o własność gruntu mogą teraz poprosić o rozłożenie spłaty na raty - od minimum 10 nawet do 20 lat! Długość okresu spłaty urzędnicy mają ustalić w zależności od sytuacji materialnej tych osób. Do tej pory urzędnicy mogli, ale nie musieli, iść w ten sposób na rękę użytkownikom. Ponadto spłata mogła być rozłożona na góra dziesięć lat.
Uwaga! Za własność nie zapłacą ani złotówki ci, którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w związku z wywłaszczeniem bądź przejęciem jej przez państwo, oraz dawni właściciele tzw. gruntów warszawskich, którzy uzyskali użytkowanie wieczyste na podstawie dekretu Bieruta z 1945 r. W obu przypadkach nie ma obecnie znaczenia, jakie grunt ma przeznaczenie, a więc może to być działka wykorzystywana na cele gospodarcze.
