Rodzina na swoim last minute

Jeśli myślisz o kupnie mieszkania, a chciałbyś skorzystać z budżetowej dopłaty do kredytu w ramach programu ?Rodzina na swoim?, to zostały ci już tylko niespełna trzy miesiące na decyzję
Musisz wiedzieć, że tylko do końca grudnia banki mogą przyjmować wnioski o tego typu kredyt mieszkaniowy, bo od przyszłego roku program "Rodzina na swoim" wygaśnie. Czy warto się pospieszyć? Nie ma prostej odpowiedzi na to pytanie.

Łapiąc się na kredyt z dopłatą bez wątpienia zaoszczędzisz na odsetkach nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. W Domu Kredytowym Notus policzono, że jeśli kupisz mieszkanie za 30-letni kredyt w wysokości 280 tys. zł, to przy założeniu, że przez osiem lat nie zmieni się oprocentowanie, miesięczna rata spłaty kosztować cię będzie ok. 1050. zł. Dla porównania, rata analogicznego kredytu bez dopłat będzie wyższa o ok. 785 zł. Łączna suma dopłat wyniesie zaś ok. 75 tys. zł.

Ale uwaga! Działając pod presją czasu ryzykujesz tym, że kupisz mieszkanie, z którego nie będziesz w pełni zadowolony. Szczególnie w największych aglomeracjach wybór jest bowiem niewielki (o tym za chwilę). Zastanów się też dobrze, czy twoja sytuacja zawodowa jest ustabilizowana na tyle, że możesz wziąć na siebie tak duże i do tego wieloletnie zobowiązanie finansowe.

Załóżmy, że kupisz mieszkanie na kredyt w programie "Rodzina na swoim", a niedługo potem wyjedziesz do pracy do innego miasta. Co prawda, możesz swój lokal wynająć, ale stracisz wtedy dopłatę do kredytu. Ba, jeśli w ciągu 14 dni od wynajęcia mieszkania nie poinformujesz o tym banku, ten będzie ci mógł wypowiedzieć umowę kredytową. Musiałbyś wówczas zwrócić otrzymane wcześniej dopłaty.

Nie każde mieszkanie z dopłatą

Wspomnieliśmy wcześniej, że w wielu miastach niewielki jest wybór mieszkań, na które można dostać rządowe dofinansowanie. Sęk w tym, że cena lokalu lub domu nie może przekraczać określonego pułapu. Jak podał w poniedziałek zarządzający rządowym programem Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), od 1 października ten pułap spadł w większości miast wojewódzkich i pozostałej części województw (patrz tabela). Np. w Warszawie cena mieszkań kupowanych od firm deweloperskich i spółdzielni nie może obecnie przekraczać 5789,5 zł za m kw. Limit, który obowiązywał do końca września wynosił 5904 zł za metr.

Co to oznacza w praktyce? Według firmy Home Broker, znalezienie w ofercie stołecznych deweloperów mieszkania, którego cena mieści się w nowym limicie, może wręcz graniczyć z cudem. Mimo to nie rezygnuj, bo firmy deweloperskie ostatnio zaczęły spuszczać z tonu. Twarde negocjacje często prowadziły do tego, że mieszkanie, które na wstępie nie kwalifikowało się do zakupu na kredyt z dopłatą, ostatecznie udawało się tak sfinansować.

Uwaga! W Home Brokerze zwracają uwagę na ten trik stosowany przez deweloperów: obniżają oni cenę m kw. mieszkania, by klient mógł skorzystać z dotowanego kredytu, ale "stratę" rekompensują sobie wyższą opłatą za garaż.

Natomiast amatorzy kredytu z dopłatą raczej nie mają czego szukać na warszawskim rynku wtórnym. Pułap cen używanych mieszkań został bowiem obniżony z 4723 zł do 4631,6 zł za m kw. Tymczasem średnia cena transakcyjna metra kwadratowego w stolicy przekracza 7,4 tys. zł.

Także m.in. w Poznaniu, Wrocławiu, Kielcach, Olsztynie i Opolu preferencyjny kredyt mieszkaniowy stał się mniej dostępny. Natomiast nieco więcej osób może po niego sięgnąć m.in. w Krakowie, Białymstoku i Rzeszowie. Nie należy się tam jednak spodziewać radykalnego zwiększenia puli mieszkań objętych "Rodziną na swoim", gdyż limit ceny metra kwadratowego wzrósł w zbyt małym stopniu. Home Broker podaje, że podobnie jak w poprzednich miesiącach największy odsetek mieszkań spełniających warunek cenowy jest m.in. w Bydgoszczy i Katowicach. W tym pierwszym przeważająca większość jest oferowana za cenę, która umożliwia skorzystanie z preferencyjnego kredytu.

Co ciekawe październikowa zmiana doprowadziła prawie do zrównania limitów cen kwalifikujących do dopłat w Warszawie oraz Bydgoszczy i Toruniu (limit na rynku pierwotnym wynosi tam 5628 zł za m kw.). Home Broker zauważa, że jest to kuriozalna sytuacja, bo przeciętna cena transakcyjna w Warszawie to ok. 7 tys. zł za m kw., a w Bydgoszczy i Toruniu jedynie ok. 4 tys. zł za metr.

Łatwiej o dopłatę na dom

Po kredyt z rządowym dofinansowaniem o wiele łatwiej jest sięgnąć tym, którzy kupią bądź wybudują dom, którego powierzchnia nie przekracza 140 m kw.

Jeśli kupisz gotowy dom wraz z działką, wówczas łączną cenę nieruchomości dzieli się przez liczbę metrów kwadratowych domu. Podobnie jest w przypadku zakupu domu będącego w budowie.

Ale jeśli masz już działkę i zamierzasz budować dom, wówczas w limicie cenowym musi się zmieścić jedynie koszt budowy.

Przykład. Załóżmy, że mamy działkę pod Warszawą. Nieważne, ile jest ona warta. Budowa 120-metrowego domu, na który chcemy wziąć kredyt, ma nas kosztować 350 tys. zł (tak to wynika z kosztorysu lub umowy z inwestorem zastępczym). Wychodzi więc ok. 2,9 tys. zł za m kw. Limit cenowy w województwie mazowieckim wynosi obecnie przeszło 3,4 tys. zł za metr.

Uwaga! Jeśli już masz działkę budowlaną, a skredytowana będzie jedynie budowa domu, to działka będzie stanowiła twój wkład własny.

A jeśli dopiero zamierzamy kupić działkę? W przypadku domów jednorodzinnych dofinansowaniem mogą być objęte wyłącznie domy gotowe i w budowie. W takiej sytuacji kredyt na zakup działki i budowę na niej domu nie spełni kryteriów ustawowych i zamknie drogę do dofinansowania. W praktyce jedyną drogą do uzyskania dofinansowanego kredytu jest wzięcie jednego standardowego kredytu na zakup działki i preferencyjnego na budowę domu. Większość banków udzieli dwóch kredytów zabezpieczonych na tej samej nieruchomości.

Uwaga! Dopłatą premiowana jest też nadbudowa, przebudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego (strych!) albo adaptacja budynku o innym przeznaczeniu, o ile powstanie z tego lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Czyli rozbudowując dom rodziców, trzeba notarialnie podzielić działkę. Nie można też po prostu powiększyć mieszkania czy domu o dodatkowy pokój.

Ograniczeń jest więcej

Jednym z nich jest kryterium wiekowe - nieukończony 35. rok życia. Ustawa pozwala jednak ubiegać się o preferencyjny kredyt małżeństwom, nawet jeśli jedno z małżonków skończyło 35 lat. Limit wieku nie dotyczy także niepełnych rodzin, czyli np. matki samotnie wychowującej dziecko.

Oprócz kryteriów cenowego i wiekowego jest jeszcze kryterium powierzchniowe. Rodziny i osoby samotnie wychowujące dziecko mogą kupić mieszkanie, którego powierzchnia nie przekracza 75 m kw. Z kolei limit dla domu wynosi 140 m kw. Dopłata do odsetek obejmie tylko 50 m kw. mieszkania i 70 m kw. domu.

Z kolei osoby samotne (tzw. single) za kredyt z dopłatą mogą kupić wyłącznie mieszkanie. Przy czym norma metrażowa wynosi 50 m kw., a dopłata obejmie maksymalnie 30 m kw.

W obu przypadkach nadwyżkę w metrażu trzeba sfinansować samemu, płacąc pełne odsetki.

Tylko na pierwsze mieszkanie

Singiel dostanie kredyt z dopłatą na zakup pierwszego mieszkania. W przypadku małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci znaczenie ma to, czy w dniu zawarcia umowy z bankiem nie mają innego własnościowego mieszkania, choćby małej kawalerki. To kłopot dla rodzin, które myślą o kredycie z dopłatą i chcą zamienić mniejsze mieszkanie na większe. Jak z tego wybrnąć? Pozostaje wcześniejsza sprzedaż obecnego mieszkania i dogadanie się z nabywcą, że pozwoli w nim jeszcze pomieszkać. Albo przemęczenie się jakiś czas u rodziców.

Dokąd po kredyt z budżetową dopłatą

Jeszcze tylko przez niespełna trzy miesiące banki będą przyjmowały wnioski o kredyt mieszkaniowy, w którego spłacie pomaga państwo. Które banki mają obecnie najlepsze oferty?

W programie "Rodzina na swoim", który wygaśnie z końcem 2012 r., uczestniczy ponad 20 banków (także spółdzielczych). Procedury są takie jak zawsze przy kredytach mieszkaniowych - komplet dokumentów o zarobkach i stanie prawnym nieruchomości.

Ponadto we wszystkich bankach dopłata jest taka sama (mniej więcej połowa odsetek przez osiem lat spłaty). Różnice dotyczą marż, prowizji czy sposobu wyliczania stawki bazowej oprocentowania. Warto więc porównać oferty poszczególnych banków, bo różnice w ratach mogą być całkiem spore, np. dla kredytu w wysokości 300 tys. zł - 170 zł miesięcznie. Z drugiej strony mogą dojść koszty, np. ubezpieczenia. Internetowy pośrednik hipoteczny - Invigo przygotował dla nas zestawienie, które może być pomocne przy dokonywaniu wyboru.

W Invigo zwracają uwagę, że banki proponują kredyty na preferencyjnych warunkach w opcji cross-sel, a więc w powiązaniu z dodatkowymi produktami. Np. BNP Paribas proponuje marżę 1,1, proc. w pierwszych pięciu lat kredytowania. Żeby z niej skorzystać, trzeba spełnić kilka warunków, m.in. otworzyć konto, wpłacać na nie co miesiąc równowartość co najmniej 1 proc. udzielonego kredytu oraz wykupić ubezpieczenie na życie. Po pięciu latach marża wzrośnie do 1,45 proc. Kredytobiorca może też wybrać kredyt ze stałą marżą w wysokości 1,39 proc. w całym okresie kredytowania. Przy wykupie ubezpieczenia na życie bank nie pobiera prowizji. Tego typu ochrona na pięć lat kosztuje 3,7 proc. kwoty kredytu. Z polisy można jednak zrezygnować. Bank pobierze wtedy prowizję w wysokości 1,95 proc.

Dodajmy, że kredytobiorcy nie są przywiązani do tego kredytu do końca spłaty. Po ośmiu latach będą mogli poszukać na rynku tańszego kredytu, którym spłacą obecny bez konieczności zwrotu odsetkowej dotacji.

Uwaga! Żeby dostać dopłatę do kredytu, trzeba kupić mieszkanie lub dom, którego cena nie przekracza określonego pułapu. Tymczasem od poniedziałku obowiązują nowe wskaźniki ceny metra kwadratowego.

Więcej o: