Już cztery miesiące temu pisaliśmy w "Gazecie Dom", że kredyt z budżetową dopłatą zyska na popularności, gdyż wskutek kryzysu finansowego banki mocno przykręciły kurek z kredytami we frankach. Nasze przewidywania zaczynają się potwierdzać. Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który zarządza rządowym programem, spodziewa się, że z tego typu kredytu skorzysta w tym roku ok. 20 tys. rodzin. A dodajmy, że o połowę mniej zdecydowało się nań w ciągu poprzednich dwóch lat obowiązywania programu. Optymizm BGK wynika ze styczniowych danych - banki udzieliły 669 kredytów z dopłatą, a więc przeszło dwa razy więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Chodzi nie tylko to, że więcej banków jest skłonnych sfinansować zakup mieszkania wyłącznie w naszej rodzimej walucie. Niższe są także marże oraz wymogi dotyczące wkładu własnego i dochodów. I jeszcze jedno - kredyt z dopłatą, choć złotowy, jest tańszy od kredytu we frankach! Jak to możliwe?
Kiedy na rynku kredytów mieszkaniowych rządził frank szwajcarski, mało kogo interesował kredyt złotowy, w którego spłacie pomaga państwo w ramach programu "Rodzina na swoim". W tym roku może się to zmienić.
Ile kosztuje kredyt z dopłatą?
Pomoc państwa polega na spłacaniu przez osiem lat mniej więcej połowy odsetek. Precyzyjnie rzecz ujmując, rząd finansuje połowę odsetek liczonych według tzw. stopy referencyjnej, a tę stanowi stawka trzymiesięcznego WIBOR (to oprocentowanie, po którym banki skłonne są pożyczać sobie pieniądze) powiększona o 2 pkt proc. W pierwszym kwartale 2009 r. stopa referencyjna wynosi 8,64 proc.
Załóżmy, że pożyczamy 300 tys. na 30 lat, a oprocentowanie kredytu wynosi 7,11 proc. Od tej kwoty zostaną obliczone odsetki według owej stopy referencyjnej. A połowa z nich to właśnie ta dopłata wynosząca w tym przypadku ok. 1080 zł - pomniejszy pierwszą ratę spłaty obliczoną według normalnego oprocentowania. Karol Wilczko z serwisu finansowego Comperia.pl wylicza, że w efekcie zapłacimy nie 2018, ale ok. 938 zł.
Uwaga! Gdybyśmy zaciągnęli identyczny kredyt, ale we frankach na mniej więcej 3,5 proc., to biorąc pod uwagę obecny kurs tej waluty względem złotego, wysokość pierwszej raty wynosiłaby 1430 zł.
Uwaga! W praktyce korzyści z dopłat będą zależały od tego, jaki przyjmiemy wariant spłaty - w ratach równych (użyty w naszym przykładzie) czy malejących. W tym pierwszym przypadku budżet dopłaci więcej odsetek.
Nie dla każdego dopłata
Problem w tym, że nie każdy może dostać dopłatę do kredytu. Pisaliśmy już o tym wielokrotnie, ale przypominamy, że takiej możliwości pozbawione są osoby samotne, gdyż program adresowany jest wyłącznie do małżeństw oraz - to wyjątek - osób samotnie wychowujących co najmniej jedno dziecko. Ponadto trzeba spełnić jeszcze kilka innych warunków ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania.
Największą barierą jest tzw. kryterium kosztowe. Chodzi o to, że cena lub koszt budowy domu bądź mieszkania nie może przekroczyć o więcej niż 40 proc. podawanych przez GUS średnich kosztów budowy dla województwa i - osobno - dla miasta wojewódzkiego. Np. w Warszawie cena mieszkania lub domu może sięgać najwyżej 7,1 tys. zł za m kw., w Krakowie - niespełna 5 tys., a we Wrocławiu - blisko 5,7 tys. zł za metr.
Uwaga! W styczniu kryterium kosztowe zostało złagodzone (wcześniej cena mieszkania nie mogła przekroczyć o więcej niż 30 proc. średnich kosztów budowy). Ponadto ci, którzy mieli za niską zdolność kredytową, obecnie mogą ją poprawić, korzystając ze wsparcia np. rodziców czy rodzeństwa. Na to nałożył się spadek cen mieszkań. W efekcie ich dostępność za kredyt z dopłatą wyraźnie się poprawiła.
Z najnowszego raportu serwisu Szybko.pl i firmy brokerskiej Expander wynika, że największa poprawa nastąpiła w Bydgoszczy, gdzie aż o 49 pkt proc. zwiększyła się liczba mieszkań na rynku wtórnym objętych budżetową dopłatą. Takich, które spełniają nie tylko wymóg cenowy, ale i wielkości powierzchni (nie może przekraczać 75 m kw.), jest tam już ok. 84 proc. Większym udziałem procentowym w ofercie mogą poszczycić się jeszcze tylko trzy duże miasta - Zielona Góra, Opole (po 86 proc.) oraz Katowice (85 proc.).
Niestety, tam gdzie potrzeby mieszkaniowe są największe, dopłata wciąż jest mało osiągalna. W Krakowie łapie się na nią zaledwie 2 proc. mieszkań wystawionych na sprzedaż, a w Gdańsku - 6 proc. Nieco lepiej wygląda sytuacja w Warszawie - 15 proc. Jednak paradoksalnie w miastach wokół stolicy, gdzie są stosunkowo tanie mieszkania (np. w Ząbkach czy Piasecznie), ustawowy pułap cen jest tak niski, że znalezienie mieszkania z dopłatą wciąż niemal graniczy z cudem.
Plan Piechocińskiego
Być może to się zmieni. W ubiegłym tygodniu wiceprzewodniczący sejmowej komisji infrastruktury Janusz Piechociński zapowiedział, że będzie się starał przekonać komisję, by ta zaproponowała rozwiązania, które ożywiłyby sprzedaż mieszkań. Wśród priorytetów jest modyfikacja warunków uzyskania dopłaty. Piechociński postuluje objęcie nią także osób samotnych. Przypomnijmy jednak, że w ubiegłym roku SLD nie udało się przeforsować w Sejmie takiego rozwiązania.
Inna poprawka miałaby zapobiec powstawaniu dysproporcji cenowych. Wspomnieliśmy wcześniej, że np. w Warszawie cena mieszkania lub domu może dziś sięgać 7,1 tys. zł za m kw. Jednak we wszystkich pozostałych gminach województwa mazowieckiego górny pułap cen to zaledwie 3,9 tys. zł za metr. Piechociński proponuje więc, by wojewodowie mogli ustalać ten wskaźnik kosztowy także dla poszczególnych gmin.
Ponadto za kredyt z dopłatą można byłoby kupić nie tylko mieszkanie, ale także miejsce postojowe w garażu, jeśli do jego budowy zobowiązuje dewelopera czy spółdzielnię gminny plan zagospodarowania przestrzennego.
Ale uwaga! Z dopłat nie mogliby korzystać ci, którzy kupiliby używane mieszkanie lub dom. Zdaniem Piechocińskiego możliwości budżetu są skromne, a korzyści z transakcji na rynku wtórnym - stosunkowo niewielkie.
Inne warunki bez zmian
Jak już wspomnieliśmy wcześniej, nie wystarczy, że mieszkanie mieści się w pułapie cenowym i że trzeba wziąć pod uwagę także inne ustawowe ograniczenia. Np. w dniu zawarcia umowy z bankiem nie można mieć innego własnościowego mieszkania (choćby nawet była to mała kawalerka).
W tej sytuacji pozostaje wcześniejsza sprzedaż mieszkania z opcją wyprowadzki np. za pół roku albo zamieszkanie przez jakiś czas kątem u rodziców.
Jeśli zaś mamy mieszkanie lokatorskie (np. wynajmowane od gminy, zakładu pracy, spółdzielcze o statusie lokatorskim), to wówczas musimy zobowiązać się w umowie kredytowej, że w sześć miesięcy od uzyskania własnego domu lub mieszkania oddamy klucze od tego lokalu właścicielowi.
Uwaga! W przypadku niedotrzymania terminu bank wypowie umowę i zażąda zwrotu wszystkich pieniędzy.
Trzeba też pamiętać o tym, że powierzchnia użytkowa kupowanego mieszkania nie może przekroczyć 75 m kw., a domu - 140 m kw., przy czym dopłata do kredytu (a konkretnie do odsetek) obejmie w pierwszym przypadku 50 m kw., a w drugim - 70 m kw. Oznacza to, że nadwyżkę w metrażu trzeba sfinansować samemu, czyli za 25 m kw. zapłacimy po prostu pełne odsetki.
Uwaga! Dopłatą jest premiowany nie tylko zakup mieszkania czy budowa domu, ale także: nadbudowa, przebudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego albo adaptacja budynku o innym przeznaczeniu, o ile dzięki tej inwestycji powstanie lokal stanowiący odrębną nieruchomość.
Osiem lat, a co potem?
Pomoc państwa ma polegać na spłacaniu przez osiem lat mniej więcej połowy odsetek. Nic nie stoi na przeszkodzie, by po ośmiu latach, gdy budżet przestanie już dopłacać do odsetek, spłacić ten kredyt nowym, tańszym. Możliwa jest bowiem wcześniejsza spłata kredytu bez konieczności zwrotu odsetkowej dotacji.
Gdzie po kredyt z dopłatą
Najwięcej takich kredytów udzielają banki Pekao SA i PKO BP. O takie kredyty można też pytać w Gospodarczym Banku Wielkopolskim, Banku Polskiej Spółdzielczości, Mazowieckim Banku Regionalnym, Banku Pocztowym oraz w Spółdzielczych Kasach Oszczędnościowo-Kredytowych zwanych SKOK-ami.
