Mieszkanie z dopłatą od państwa

Myślisz o kupnie mieszkania lub budowie domu za kredyt? Jeśli chcesz, by państwo pomagało ci go spłacać w ramach programu "Rodzina na swoim", to na decyzję pozostało ci tylko niespełna pół roku. Gra jest warta świeczki, bo dzięki budżetowej dopłacie można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Zarządzający programem Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) podaje, że z dotowanego kredytu mieszkaniowego skorzystało do tej pory blisko 155 tys. rodzin. Sęk w tym, że dopłaty stały się dla budżetu sporym obciążeniem. W ubiegłym roku Sejm zdecydował więc o likwidacji "Rodziny na swoim" od 2013 r. Czasu zostało więc niewiele. Co prawda posłowie Prawa i Sprawiedliwości wnieśli w maju do Sejmu projekt ustawy, która przedłużyłaby o pięć lat działanie programu, jednak szanse powodzenia tej inicjatywy są bliskie zera. W Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej trwają prace nad alternatywnym programem. Sęk w tym, że resort nie ujawnił jeszcze nawet założeń do projektu ustawy w tej sprawie. Jest więc mało prawdopodobne, by nowy program wystartował w przyszłym roku.

Lepszy wróbel w garści...

Jeśli nie wierzysz, że rząd zaproponuje coś sensownego, bierz to, co jest, czyli dopłatę do kredytu, która wynosi mniej więcej połowę odsetek przez osiem lat jego spłaty. Ściślej: rząd finansuje połowę odsetek liczonych według stopy referencyjnej. Tę zaś stanowi stawka WIBOR 3M powiększona o 2 pkt proc. Ponieważ WIBOR jest zmienny, rządowy prezent może wzrosnąć albo zmaleć. Ostatnio minimalnie wzrósł, bo od 1 lipca stopa referencyjna wzrosła z 6,97 do 7,04 proc. Państwo spłaca więc nie 3,485, ale 3,52 proc. Jeśli zatem oprocentowanie kredytu wynosi 7,5 proc., państwo dopłaca mniej niż połowę odsetek, ale jeśli kredyt kosztuje 6,5 proc., budżetowa dopłata pokrywa większą ich część. Ile możesz zaoszczędzić?

Firma Expander policzyła nam, ile zaoszczędzi rodzina, która kupi mieszkanie za 25-letni kredyt w wysokości 300 tys. zł. Przy założeniu, że przez osiem lat nie zmieni się oprocentowanie, miesięczna rata spłaty wyniesie 1490 zł. Dopiero od dziewiątego roku rodzina zacznie płacić ok. 2070 zł. Tymczasem zaciągając tradycyjny kredyt, już od samego początku płaciłaby 1995 zł. W sumie przez te osiem lat zaoszczędzi przeszło 29 tys. zł (w Expanderze przyjęto, że marża kredytu z dopłatą wynosi 1,8 pkt proc., zaś zwykłego kredytu - 1,4 pkt proc.).

Nie każde mieszkanie z dopłatą

Niestety, sama chęć kupna mieszkania nie wystarczy, żeby dostać rządowe dofinansowanie. Wielokrotnie pisaliśmy, że jest ono obwarowane ograniczeniami. W wielu miasta problemem jest znalezienie mieszkania, które spełnia kryterium cenowe. Wojewodowie ogłaszają taki wskaźnik co pół roku osobno dla województwa i miasta wojewódzkiego ( patrz: tabela 1.). Np. w Warszawie cena mieszkań kupowanych od firm deweloperskich i spółdzielni nie może obecnie przekraczać 5904 zł za m kw., zaś pułap cen używanych mieszkań wynosi ok. 4723 zł za m. Tymczasem średnia cena transakcyjna metra kwadratowego w stolicy sięga 7,6 tys. zł.

Duży rozziew między ustawowym wskaźnikiem a rzeczywistymi cenami występuje w większości największych miast. Mimo to nie rezygnuj, bo firmy deweloperskie ostatnio zaczęły mocno spuszczać z tonu. - Twarde negocjacje z deweloperem często prowadzą do tego, że mieszkanie, które na wstępie nie kwalifikuje się do zakupu na kredyt z dopłatą, ostatecznie udaje się tak sfinansować - twierdzi dyrektor wrocławskiego oddziału firmy Home Broker Piotr Śliwka.

Deweloperzy uginają się pod limitami

W Home Broker oceniają, że w kwietniu na dopłatę łapało się zaledwie co setne mieszkanie oferowane przez warszawskich deweloperów. Natomiast w lipcu - co dwudzieste. Analitycy opowiadają, że jeden z deweloperów budujących w warszawskim Ursusie zorganizował promocję i obniżył cenę z 6200 zł do 5904 zł za m kw. Gdy promocja się skończyła, sprzedaż mieszkań stanęła i inwestor musiał wrócić do ceny promocyjnej. Inny przykład: w jednej z inwestycji w warszawskiej Białołęce deweloper oficjalnie podaje ceny w przedziale 6400-6800 zł za m kw., ale równocześnie nieoficjalnie w ramach negocjacji obniża je do limitu "Rodziny na swoim", czyli do 5904 zł m kw. Według Home Brokera dostosowują się do niego także deweloperzy budujący m.in. na Bielanach i we Włochach.

W innych miastach jest podobnie. W Głogowie deweloper w ramach pierwszego etapu inwestycji sprzedawał mieszkania w cenie 3800-3900 zł za m kw. W drugiej inwestycji obniżył je do 3500 zł, by dopasować się do limitu "Rodziny na swoim". I chociaż od kwietnia ten limit wzrósł do 3807 za m kw., deweloper utrzymał niższą stawkę.

W Home Brokerze zwracają uwagę na jeszcze jeden trik stosowany przez deweloperów: obniżają oni cenę m kw. mieszkania, by klient mógł skorzystać z dotowanego kredytu, ale "stratę" rekompensują sobie wyższą opłatą za garaż.

Łatwiej o dopłatę na dom

Po kredyt z rządowym dofinansowaniem o wiele łatwiej jest sięgnąć tym, którzy kupią bądź wybudują dom, którego powierzchnia nie przekracza 140 m kw.

Jeśli kupisz gotowy dom wraz z działką, wówczas łączną cenę nieruchomości dzieli się przez liczbę metrów kwadratowych domu. Podobnie jest w przypadku zakupu domu będącego w budowie.

Ale jeśli masz już działkę i zamierzasz budować dom, wówczas w limicie cenowym musi się zmieścić jedynie koszt budowy.

Przykład. Załóżmy, że mamy działkę pod Warszawą. Nieważne, ile jest ona warta. Budowa 120-metrowego domu, na który chcemy wziąć kredyt, ma nas kosztować 350 tys. zł (tak to wynika z kosztorysu lub umowy z inwestorem zastępczym). Wychodzi więc ok. 2,9 tys. zł za m kw. Limit cenowy w województwie mazowieckim wynosi przeszło 3,6 tys. zł za m.

Uwaga! Jeśli już masz działkę budowlaną, a skredytowana będzie jedynie budowa domu, to działka będzie stanowiła twój wkład własny.

A jeśli dopiero zamierzamy kupić działkę? Doradcy Home Brokera zwracają uwagę, że zgodnie z ustawą w przypadku domów jednorodzinnych dofinansowaniem mogą być objęte wyłącznie domy gotowe i w budowie. W takiej sytuacji kredyt na zakup działki i budowę na niej domu nie spełni kryteriów ustawowych i zamknie drogę do dofinansowania. W praktyce jedyną drogą do uzyskania dofinansowanego kredytu jest wzięcie jednego standardowego kredytu na zakup działki i preferencyjnego na budowę domu. Większość banków udzieli dwóch kredytów zabezpieczonych na tej samej nieruchomości.

Uwaga! Dopłatą premiowana jest też nadbudowa, przebudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego (strych!) albo adaptacja budynku o innym przeznaczeniu, o ile powstanie z tego lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Czyli rozbudowując dom rodziców, trzeba notarialnie podzielić działkę. Nie można też po prostu powiększyć mieszkania czy domu o dodatkowy pokój.

Ograniczeń jest więcej

Jednym z nich jest kryterium wiekowe - nieukończony 35. rok życia. Ustawa pozwala jednak ubiegać się o preferencyjny kredyt małżeństwom, nawet jeśli jedno z małżonków skończyło 35 lat. Limit wieku nie dotyczy także niepełnych rodzin, czyli np. matki samotnie wychowującej dziecko.

Oprócz kryteriów cenowego i wiekowego jest jeszcze kryterium powierzchniowe. Rodziny i osoby samotnie wychowujące dziecko mogą kupić mieszkanie, którego powierzchnia nie przekracza 75 m kw. Z kolei limit dla domu wynosi 140 m kw. Dopłata do odsetek obejmie tylko 50 m kw. mieszkania i 70 m kw. domu.

Z kolei osoby samotne (tzw. single) za kredyt z dopłatą mogą kupić wyłącznie mieszkanie. Przy czym norma metrażowa wynosi 50 m kw., a dopłata obejmie maksymalnie 30 m kw.

W obu przypadkach nadwyżkę w metrażu trzeba sfinansować samemu, płacąc pełne odsetki.

Tylko na pierwsze mieszkanie

Singiel dostanie kredyt z dopłatą na zakup pierwszego mieszkania. W przypadku małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci znaczenie ma to, czy w dniu zawarcia umowy z bankiem nie mają innego własnościowego mieszkania, choćby małej kawalerki. To kłopot dla rodzin, które myślą o kredycie z dopłatą i chcą zamienić mniejsze mieszkanie na większe. Jak z tego wybrnąć? Pozostaje wcześniejsza sprzedaż obecnego mieszkania i dogadanie się z nabywcą, że pozwoli w nim jeszcze pomieszkać. Albo przemęczenie się jakiś czas u rodziców.

Można wynająć, ale...

Jeśli kupisz mieszkanie na kredyt w programie "Rodzina na swoim", a niedługo potem wyjedziesz do pracy do innego miasta, możesz swój lokal wynająć. Niestety, stracisz wtedy dopłatę do kredytu. Wynika to z art. 9 ust. 3 pkt 3 ustawy.

Uwaga! W ciągu 14 dni od wynajęcia mieszkania należy poinformować o tym bank. Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej ostrzega, że zgodnie z ustawą "niewykonanie tego obowiązku skutkuje wypowiedzeniem przez bank kredytujący umowy kredytu preferencyjnego i postawieniem wynikającej z tej umowy wierzytelności w stan natychmiastowej wymagalności (art. 9 ust. 3b ustawy), a w konsekwencji skutkuje także koniecznością zwrotu kwoty stanowiącej równowartość zastosowanych wcześniej dopłat (art. 9 ust. 4 pkt 4 ustawy)".

Dokąd po kredyt?

W programie uczestniczy ponad 20 banków (także spółdzielczych). Procedury są takie jak zawsze przy kredytach mieszkaniowych - komplet dokumentów o zarobkach i stanie prawnym nieruchomości. Chętni na kredyt z dopłatą, którzy mają za niską zdolność kredytową, mogą ją poprawić, korzystając ze wsparcia np. rodziców czy rodzeństwa (biorą kredyt wspólnie).

Jeśli zdecydujesz się na kredyt z dopłatą, pamiętaj, że we wszystkich tych bankach jest ona taka sama. Mimo to warto porównać ich marże, prowizje i sposób wyliczania stawki bazowej oprocentowania. Różnice w ratach mogą być bowiem spore.

Uwaga! Kredytobiorcy nie są przywiązani do tego kredytu do końca spłaty. Po ośmiu latach będą mogli poszukać na rynku tańszego kredytu, którym spłacą obecny bez konieczności zwrotu odsetkowej dotacji.



Więcej o: