Umowa najmu a obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości

Zamierzam wynająć swój budynek innemu podmiotowi, czy mogę uwolnić się od podatku od nieruchomości i spisać umowę tak, żeby ten podatek poniósł najemca?
Umowa cywilnoprawna, którą jest umowa najmu, jako regulująca wzajemne prawa i obowiązki pomiędzy stronami tej umowy (prawo prywatne), nie spowoduje skutków na gruncie przepisów prawa publicznego, do jakiego zalicza się prawo podatkowe.

Nie może tak być z tego względu, że na mocy umów cywilnoprawnych nie jest możliwe przenoszenie obowiązków publicznoprawnych na inny podmiot, którego te obowiązki z mocy prawa nie dotyczą. Z tego względu gdyby interesująca nas umowa przewidywała zapłatę podatku od nieruchomości przez najemcę, to i tak wynajmujący, na którym ciąży obowiązek podatkowy w tym podatku, miałby zaległości podatkowe. Natomiast najemca, który by uiszczał podatek na podstawie ww. umowy, świadczyłby nienależnie.

Umowa najmu, ponieważ jest umową cywilnoprawną, reguluje tylko wzajemne prawa i obowiązki stron, które tę umowę zawarły. Umowa taka nie powoduje natomiast skutków na gruncie prawa podatkowego, którego przepisy są przepisami prawa publicznego. Umowa najmu nie może mieć wpływu na obowiązki podatkowe ciążące na właścicielu nieruchomości, będącym podatnikiem tego podatku.

Obowiązek podatkowy wynika z ustaw podatkowych, w tym przypadku jest to ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz.U. 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.). Przepisy ustaw podatkowych są bezwzględnie obowiązujące, zatem podmiot obowiązany do uiszczenia podatku nie może go przenieść wedle swojej woli na inną osobę na mocy postanowień umowy cywilnoprawnej.

Umowa najmu zawarta między osobami fizycznymi, która będzie zawierała takie postanowienia, w części odnoszącej się do obowiązku podatkowego, nie będzie wywierać skutków prawnych.

Zgodnie z art. 3 ust 1 ww. ustawy, podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych;

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3) użytkownikami wieczystymi gruntów;

4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b) jest bez tytułu prawnego.

Obowiązek podatkowy dotyczący przedmiotów opodatkowania wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub będących w zarządzie Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe - spoczywa odpowiednio na jednostkach organizacyjnych Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa i jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych, faktycznie władających nieruchomościami lub obiektami budowlanymi.

Jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym.

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach.

Jeżeli jednak wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Od zdefiniowanego w powyższy sposób podmiotu podatku od nieruchomości istnieje pewien wyjątek, o którym dla porządku kilka słów poniżej. Należy tu jednak od razu zaznaczyć, iż wyjątek ten nie dotyczy nieruchomości będących własnością prywatną.

Wyjątkowo obowiązek podatkowy może ciążyć na posiadaczu zależnym (najemcy). Posiadaczem zależnym rzeczy, zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego, jest ten kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu nieruchomości albo obiektów budowlanych niezłączonych trwale z gruntem, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem lub z innego tytułu prawnego, a także umowy zawartej z Agencją Nieruchomości Rolnych (art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy).

Zatem posiadacz zależny jest podatnikiem podatku od nieruchomości wtedy, gdy spełnione są następujące warunki:

1) nieruchomość albo obiekt budowlany, którymi włada, stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,

2) posiadanie wynika z umowy:

- zawartej z właścicielem (Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego),

- zawartej z Agencją Nieruchomości Rolnych,

- z innego tytułu prawnego.

Zatem jeżeli najemca nieruchomości wynajmuje ją od właściciela będącego osobą fizyczną nie spowoduje to przeniesienia obowiązku podatkowego na posiadacza zależnego (najemcę) ze względów wskazanych powyżej.

Podstawa prawna:

art. 3 ust. 1, art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz.U. 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.),

art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

#

Chcesz wynająć mieszkanie? Odwiedź Domiporta.pl

Interesuje Cię wynajem domu? Sprawdź ogłoszenia w naszym serwisie

Więcej o: