Klienci deweloperów rzadziej się na nich skarżą

Właśnie minął rok od wejścia w życie ustawy, która ma chronić kupujących mieszkania i domy od deweloperów. Jej skutki zbada Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Przypomnijmy, że deweloperzy od samego początku narzekali, że ta ustawa to bubel.

Trudno się temu dziwić, bo oznaczała ona dla nich prawdziwą rewolucję. Np. wiele firm przyzwyczaiło się do tego, że inwestycję finansują klienci. Ci ryzykowali więc utratę powierzonych deweloperowi pieniędzy w przypadku, gdyby ten zbankrutował. Na szczęście tak drastycznych sytuacji w ostatnich latach było niewiele. Kupujący mieszkania najczęściej zarzucali deweloperom nierzetelność i stosowanie niedozwolonych kruczków prawnych. Np. z danych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) wynika, że częste były przypadki, gdy odstąpienie od umowy z firmą nie było możliwe bez dotkliwych konsekwencji finansowych, mimo iż ta w trakcie jej obowiązywania zmieniła np. cenę, powierzchnię lub rozkład mieszkania.

Od roku nie ma mowy o tego typu wolnoamerykance. Deweloperzy muszą np. podawać szczegóły inwestycji w specjalnym prospekcie informacyjnym. Większość tych danych musi się później znaleźć w umowie z deweloperem, która jest zawierana u notariusza. Roszczenia klienta są wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, dzięki czemu ma on o wiele większą pewność, że mieszkanie będzie jego. W umowie powinien być także podany m.in. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz harmonogram wpłat, a także termin sfinalizowania transakcji, warunki odstąpienia od umowy oraz wysokość odsetek i kar umownych.

Wygląda na to, że efektem ustawy jest mniejsza liczba decyzji UOKiK nakładających na deweloperów kary. Np. tylko w 2011 r. urząd wydał aż 46 takich decyzji, zaś łączna wysokość kar przekroczyła 1 mln zł. W ubiegłym roku podobna interwencja była konieczna w 22 przypadkach.

Rachunek powierniczy wciąż na papierze

Jednak wciąż tylko nieliczne inwestycje objęte są ustawowym wymogiem stosowania bankowego rachunku powierniczego, który ma chronić wpłaty klientów dewelopera. Bank może wypłacić mu te pieniądze w miarę postępu robót (rachunek otwarty) lub dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania (rachunek zamknięty). Dlaczego przepis jest "martwy"? Bo rachunek powierniczy nie dotyczy inwestycji, w których mieszkania zostały wprowadzone do sprzedaży przed wejściem w życie ustawy, czyli przed 29 kwietnia 2012 r. Żeby skorzystać z tej furtki, deweloperzy zaczęli mnóstwo budów na początku ubiegłego roku. Później aktywność deweloperów malała, a w tym roku jest bardzo słaba. Firma doradcza REAS podaje, że w pierwszym kwartale tego roku wprowadzili oni do sprzedaży w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Trójmieście, Poznaniu i Łodzi zaledwie ok. 4,7 tys. mieszkań. W analogicznym okresie przed rokiem było ich blisko 9,7 tys.

Prezes REAS Kazimierz Kirejczyk uspokaja, że jest to normalna reakcja w sytuacji, gdy mieszkań na rynku jest zbyt dużo. W dodatku prawie 15,6 tys. z nich jest gotowych. Jednak zarówno Kirejczyk, jak i wielu innych analityków nie wyklucza, że część deweloperów może mieć problem z założeniem w banku rachunku powierniczego dla nowych inwestycji.

Banki i deweloperzy boją się ryzyka

Co gorsza, prawdopodobnie na palcach jednej ręki można policzyć banki, które gotowe są je podjąć. Rachunków powierniczych nie oferuje np. Pekao SA. Dlaczego? - Ze względu na nieprecyzyjność przepisów. Są one tak ogólnikowo sformułowane, że obie strony - banki i deweloperzy - po prostu boją się w takie rachunki wchodzić - mówił dyrektor departamentu finansowania nieruchomości w Pekao SA Marek Koziarek w czasie niedawnej debaty w Klubie Polskiej Rady Biznesu. Bankowiec zwrócił uwagę, że ustawa wprowadza odpowiedzialność karną do dwóch lat więzienia dla pracownika banku za niewłaściwe egzekwowanie przepisów, które nie są precyzyjne. - Kara grzywny byłaby wystarczająca - przyznał w czasie tej dyskusji mecenas Paweł Kuglarz z kancelarii prawnej Wolf Theiss.

Deweloperzy mają całą litanię zarzutów. Np. przedsiębiorcom nie podoba się przepis, który umożliwia klientowi rezygnację z mieszkania, jeśli po jego wybudowaniu powierzchnia różni się od zadeklarowanej w umowie przedwstępnej. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) postuluje więc, by ustawa dopuszczała maksymalnie 2-procentową tolerancję w powierzchni.

Deweloperzy boją się też sytuacji, w której po zawarciu umowy przedwstępnej bank odmówi kredytu klientowi, a ten nie zgodzi się na wykreślenie z księgi swojego roszczenia. W takim przypadku deweloper przez długi czas może mieć problem ze sprzedażą lokalu innej osobie. Dlatego niektóre firmy podsuwają klientom najpierw umowę rezerwacyjną. Opłata w takim przypadku wynosi zwykle 5-7 tys. zł. Dopiero gdy bank przyzna kredyt danemu klientowi, firma zawiera z nim umowę przedwstępną.

Deweloperom zależy na ustawowym uregulowaniu tej kwestii, gdyż obecnie narażają się na zarzut omijania ustawy, za co grozi im kara. PZFD proponuje, by kupujący wpłacał w takim przypadku nie więcej niż 2 proc. ceny mieszkania.

Zmiana ustawy za rok

UOKiK nie chce jednak słyszeć o nowelizacji ustawy już w tym roku. Minęło zbyt mało czasu, by w pełni ocenić jej skutki. "Zbyt pochopne wprowadzanie zmian może okazać się znacznie bardziej niebezpieczne niż ich brak" - wyjaśnia UOKiK w przysłanym nam stanowisku. Urząd zwraca też uwagę, że proponowane przez PZFD niektóre rozwiązania grożą "rozchwianiem wprowadzonego przez ustawę systemu ochrony nabywcy i niespójnością całej regulacji".

UOKiK zapowiada, że w najbliższych dniach zacznie badać, jak działa ustawa, a pod koniec roku przedstawi raport, w którym - jeśli to się okaże konieczne - zaproponuje do niej poprawki.

W UOKiK nie widzą np. potrzeby uregulowania kwestii umowy rezerwacyjnej. Według urzędu ustawa nie zabrania jej zawierania. Diabeł tkwi jednak w szczegółach, np. dotyczących "wysokości i charakteru tzw. opłaty rezerwacyjnej, wzajemnego rozliczenia stron w przypadku rozwiązania, odstąpienia, bądź wygaśnięcia takiej umowy". Chodzi o to, by nie miała ona na celu obejścia ustawy. "Propozycja PZFD milczy na temat tych kwestii, czego skutkiem może być zarzut powstania luki prawnej" - czytamy w stanowisku UOKiK.

Chcesz kupić mieszkanie z rynku pierwotnego? Odwiedź Domiporta.pl

Interesuje Cię kupno domu od dewelopera? Sprawdź oferty w naszym serwisie

Więcej o:
Komentarze (1)
Klienci deweloperów rzadziej się na nich skarżą
Zaloguj się
  • Gość: andy

    0

    poziom usług wzrósł dość mocno. wiem po sobie, bo nie miałem żadnych problemów z deweloperem. nie robili mi żadnych kłopotów, wrecz przeciwnie muszę aż pochwalic fachowoa osbluge pan z biura Family House przy ulicy Półwiejskiej.

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX