Jakie zmiany przyniesie ustawa deweloperska

Polacy na potęgę kupują mieszkania na etapie projektu, i to mimo ryzyka utraty powierzonych deweloperom pieniędzy. Na szczęście już za niespełna dwa miesiące to ryzyko będzie mniejsze. A przede wszystkim łatwiej je będzie ocenić
Ubiegłoroczne badania firmy Home Broker wykazały, że co czwarty klient firm deweloperskich decyduje się na zakup mieszkania w inwestycji, która dopiero się zaczęła. Ta skłonność do ryzyka może dziwić, bo żadna, nawet doświadczona firma nie da stuprocentowej gwarancji, że inwestycja dobiegnie szczęśliwie końca. Najgorsze w przypadku bankructwa dewelopera jest to, że jego klienci zostają często bez pieniędzy, mieszkania i z zaciągniętym kredytem na karku. Z drugiej strony w ostatnich latach bankructwa firm deweloperskich można było policzyć na palcach rąk. Mimo to niepewność gospodarcza związana m.in. z kryzysem w strefie euro każe się mieć na baczności.

Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?

Kilkugodzinna kwerenda internetowych forów to za mało. Tym bardziej że wiele opinii może być nieobiektywnych. Można też sprawdzić spółkę w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS) i Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych albo sięgnąć po tradycyjne sposoby, np. popytać znajomych, przejechać się na inne osiedla wybudowane już przez tego dewelopera. Jeśli korzystamy z usług agencji nieruchomości lub firmy doradztwa kredytowego, możemy poprosić o opinię lub nawet o kontakt do osób, które kupowały tam mieszkania.

Wskazówką mogą też być certyfikaty i rekomendacje udzielane przez organizacje i związki branżowe, np. Polski Związek Pracodawców Budownictwa (PZPB) od ponad dziesięciu lat przyznaje Certyfikat Dewelopera firmom, które wcześniej sprawdza pod kątem tego, czy mają ustabilizowaną pozycję na rynku, są rzetelne i bezpieczne dla klientów. Z kolei Polski Związek Firm Deweloperskich rekomenduje swoich członków, gdyż muszą one dostosować się do opracowanego przez tę organizację kodeksu dobrych praktyk.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że w obu przypadkach mogą się trafić czarne owce. Poza tym dowiemy się jedynie o przeszłości danej firmy. Ale to już zminimalizuje ryzyko.

Uwaga! Będzie ono jeszcze mniejsze i łatwiej je będzie ocenić, dzięki wchodzącej w życie 29 kwietnia ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Deweloper jak na spowiedzi

Przed tygodniem informowaliśmy, że pierwszą rzeczą, jaką wręczy nam deweloper zaraz po wejściu do jego biura sprzedaży, oczywiście nieodpłatnie, będzie prospekt informacyjny wraz z załącznikami dotyczący tej firmy oraz jej inwestycji. Chodzi właśnie o to, by klienci mogli ocenić jej zalety, wady i ryzyko. W takim dokumencie miałyby się znaleźć m.in. najważniejsze informacje prawno-finansowe potwierdzające stabilność dewelopera, a także dane o nieruchomości, na której ma stanąć budynek. Więcej na ten temat w dalszej części naszego informatora.

Uwaga! Wymóg dotyczący prospektu informacyjnego obejmuje wszystkie mieszkania oferowane do sprzedaży po 28 kwietnia. I to zarówno przez deweloperów, jak też spółdzielnie mieszkaniowe, które przenoszą własność lokali na nabywców (w dalszej części naszego informatora deweloperami będziemy nazywali także te spółdzielnie). Wyjątkiem są gotowe mieszkania, na które deweloper ustanowił odrębną własność przed zawarciem transakcji. To zrozumiałe, gdyż w tym przypadku nie jest to sprzedaż przysłowiowego kota w worku.

A jeśli inwestycja została zakończona, ale dla mieszkań (lub nawet jednego mieszkania) nie ustanowiono odrębnej własności? Wtedy deweloper musi wydać prospekt informacyjny potencjalnemu nabywcy.

W praktyce deweloperzy najpewniej będą umieszczali prospekty informacyjne na swojej stronie internetowej lub udostępnią do wglądu w biurach sprzedaży. Jednak przed zawarciem umowy przedwstępnej potencjalny nabywca z pewnością dostanie do przeczytania ten dokument na trwałym nośniku, czyli np. w formie papierowej lub na płycie (to obowiązek dewelopera). Ponieważ prospekt jest załącznikiem do umowy, do umowy musi być dołączony w formie papierowej.

Czy możemy poprosić dewelopera, by wręczył nam prospekt np. na targach? Oczywiście, choć najpewniej usłyszymy, że możemy go odebrać w biurze sprzedaży lub firma prześle go nam pocztą. Jest to zrozumiałe, gdyż każde mieszkanie ma część poświęconą tylko jemu. Tym, którzy nie są zdecydowani na konkretny lokal, firma zaproponuje najpewniej "materiał informacyjny". Będzie w nim część ogólna prospektu oraz ceny.

Część ogólna prospektu...

Dowiemy się, czy deweloper już jakieś inwestycje zrealizował, czy jest nowicjuszem. Jeśli było kilka inwestycji, będzie musiał podać adres, datę rozpoczęcia oraz wydania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie co najmniej trzech z nich, w tym ostatniej. Deweloper będzie się też musiał przyznać, czy prowadzono (lub prowadzi się) przeciwko niemu postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys. zł.

Ponadto w prospekcie znajdzie się informacja o proponowanej przez dewelopera formie ochrony wpłat klientów (czy i jaki rodzaj rachunku powierniczego zamierza wybrać) oraz warunkach odstąpienia od umowy i waloryzacji ceny. Prospekt pokaże też, czy firma jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) działki, czy nie jest ona obciążona hipoteką, jakie jest w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie sąsiednich działek oraz jakiego rodzaju inwestycje są przewidziane w promieniu kilometra.

Uwaga! W celu uzyskania informacji o inwestycjach deweloper ma sięgnąć po "publicznie dostępne dokumenty". Ten przepis jest tak mało precyzyjny, że mogą wyniknąć problemy z jego stosowaniem. Dlatego postulujemy poprawkę, która rozwiałaby jakiekolwiek wątpliwości. Bez wątpienia "publicznie dostępnym dokumentem" jest plan zagospodarowania przestrzennego. Do takich dokumentów można też zaliczyć studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz - od biedy - informacje o postępowaniach środowiskowych dotyczących sąsiednich inwestycji (deweloperzy są o nich informowani jako strona, więc choć taka informacja nie spełnia warunku publicznego dostępu, to ukrycie jej mogłoby narazić firmę na zarzut podania nieprawdy).

Ale czy "publicznie dostępnymi dokumentami" są projekty planów, decyzje o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę? Deweloperzy uważają, że nie. Obawiają się jednak, i chyba słusznie, że ktoś może być innego zdania. A zgodnie z ustawą za podawanie nieprawdziwych informacji bądź zatajanie prawdziwych deweloperowi grozi grzywna lub nawet dwa lata pozbawienia wolności.

Deweloperzy pytają również, jak mierzyć kilometr, skoro mowa jest o promieniu? Od środka, od narożników? Najlepiej, gdyby podawali przewidziane inwestycje w odległości kilometra od granicy przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Dla dużych inwestycji można rozważyć podawanie informacji w promieniu kilometra od konkretnego budynku. No i czy ma sens podawanie wszystkich planowanych inwestycji, czy tylko takich, które mogą być uciążliwe dla przyszłych mieszkańców, np. ruchliwa arteria, oczyszczalnia ścieków, spalarnia śmieci czy wysypisko.

Uwaga! Wspomnieliśmy o groźnych dla dewelopera (pracowników firmy) konsekwencjach podania nieprawdziwych informacji lub zatajenie prawdziwych. Przedsiębiorcy będą się musieli mieć bardzo na baczności, biorąc pod uwagę zakres informacji przekazywanych klientom. W prospekcie deweloper ma także określać stan przygotowań do inwestycji, np. czy ma prawomocne pozwolenie na budowę oraz kiedy zamierza ją zacząć i zakończyć. Z ogólnego opisu przedsięwzięcia dowiemy się, ile powstanie budynków i jak będą rozmieszczone na działce. Ponadto deweloper zadeklaruje sposób pomiaru powierzchni mieszkania lub domu. I co najważniejsze - jak ta inwestycja ma być finansowana, jaki jest udział własny dewelopera, a jaki stanowić będzie kredyt (z którego banku).

...i część indywidualna

W części indywidualnej prospektu zawarte będą dane dotyczące konkretnego lokalu lub domu, w tym m.in. cena metra kwadratowego, liczba kondygnacji w budynku, technologia wykonania, standard prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i terenie wokół niego, liczba lokali oraz miejsc garażowych i postojowych, dostępne media, a także czy jest dostęp do drogi publicznej. W prospekcie podana też będzie powierzchnia mieszkania oraz układ pomieszczeń w nim, a także zakres i standard prac wykończeniowych, do wykonania których zobowiązuje się deweloper.

Do prospektu deweloper dołączy w formie załączników m.in. wzór umowy deweloperskiej oraz rzut kondygnacji z zaznaczeniem mieszkania.

Uwaga! W siedzibie firmy lub biurze sprzedaży każdy zainteresowany będzie miał wgląd m.in. do projektu architektoniczno-budowlanego oraz sprawozdania finansowego dewelopera za ostatnie dwa lata (a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - do sprawozdania spółki dominującej). Deweloper ma też umożliwić zapoznanie się z aktualnym stanem księgi wieczystej nieruchomości (np. przez internet), a także pokazać kopię aktualnego odpisu KRS oraz kopię pozwolenia na budowę.

Dodajmy, że ustawa dopuszcza oferowanie do sprzedaży mieszkań, na budowę których deweloper jeszcze nie ma pozwolenia (stosowna informacja musi się znaleźć w prospekcie informacyjnym). Rzecz jasna w tej sytuacji deweloper nie pokaże potencjalnemu nabywcy kopii pozwolenia na budowę. Jednak bez niego nie jest możliwe zawarcie umowy z deweloperem. W tym przypadku pozwolenie nie musi być ostateczne. W umowie powinna się jednak znaleźć stosowna informacja, np., że ktoś zaskarżył pozwolenie.

Ustawa w szczegółach

W marcu i kwietniu prowadzimy wspólnie z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich akcję informacyjną dotyczącą ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W kolejnych odcinkach wyjaśnimy szczegółowo, jak ma wyglądać umowa przedwstępna, na czym polega nowy sposób finansowania inwestycji (rachunki powiernicze). Poinformujemy też m.in. o możliwościach rezygnacji z umowy oraz o skutkach bankructwa dewelopera.

Dyżur eksperta

W "Gazecie Dom" i w serwisie internetowym Wyborcza.biz zamieszczać będziemy pytania czytelników wraz z odpowiedziami ekspertów Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Można zadać im pytania telefonicznie w czasie dyżuru, który pełnić będą do końca kwietnia w każdą środę w godzinach 12-14, pod warszawskim numerem telefonu 22 622 53 49.

Zaczynane inwestycje kuszą niższą ceną

Żeby dostać w banku kredyt, deweloperzy muszą wykazać się określoną przedsprzedażą (zwykle 25-30 proc. mieszkań). To dlatego osoby kupujące mieszkania na etapie projektu mogą liczyć na premię za ryzyko. Dla wielu nabywców istotne jest też to, że we wczesnej fazie budowy mogą nieodpłatnie wprowadzać zmiany w układzie ścian czy instalacji wewnętrznych.

W tym roku odsetek Polaków decydujących się na zakup mieszkania w trakcie budowy najpewniej wzrośnie, gdy od 2013 r. skończy się program "Rodzina na swoim", który zakłada pomoc państwa w spłacie kredytu mieszkaniowego.