Jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Już tylko dwa miesiące zostały do wejścia w życie ustawy, dzięki której na rynku mieszkaniowym przestanie panować wolnoamerykanka! Jeśli myślisz o kupnie mieszkania od dewelopera, przeczytaj nasz informator
Zmiany będą rewolucyjne. Przede wszystkim skończą się czasy kupowania przysłowiowego kota w worku. Iluż to amatorów nowego mieszkania podpisywało umowę z deweloperem na etapie dziury w ziemi, nic nie wiedząc np. o jego sytuacji finansowej. Ba, kupujący często za dobrą monetę przyjmowali to, co przedsiębiorca pokazał im na obrazku. Nie sprawdzali też planów określających sposób zabudowy okolicznych działek.

Od 29 kwietnia, czyli od dnia, kiedy wejdzie w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nie będzie to konieczne. Pierwszą rzeczą, jaką wręczy ci deweloper zaraz po wejściu do jego biura sprzedaży, będzie prospekt informacyjny dotyczący tej firmy oraz jej inwestycji. Z tego prospektu dowiesz się, czy deweloper już jakieś inwestycje zrealizował, czy jest nowicjuszem. Jeśli było kilka inwestycji, będzie musiał podać adres, datę rozpoczęcia oraz wydania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie co najmniej trzech z nich, w tym ostatniej. Deweloper będzie się też musiał przyznać, czy prowadzono (lub prowadzi się) przeciwko niemu postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys. zł.

Prospekt pokaże też, czy firma jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) działki, czy nie jest ona obciążona hipoteką, jakie jest w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie sąsiednich działek, oraz jakiego rodzaju inwestycje są przewidziane w promieniu kilometra.

Uwaga! Ten ostatni przepis jest tak mało precyzyjny, że mogą wyniknąć problemy z jego stosowaniem. W celu uzyskania informacji o inwestycjach deweloper ma sięgnąć po "publicznie dostępne dokumenty". Bez wątpienia takim dokumentem jest plan zagospodarowania przestrzennego. Do dokumentów publicznie dostępnych można też zaliczyć studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ale czy są nimi decyzje o warunkach zabudowy? Deweloperzy uważają, że nie. Obawiają się jednak, i chyba słusznie, że ktoś może być jednak innego zdania. A zgodnie z ustawą za podawanie nieprawdziwych informacji bądź zatajanie prawdziwych deweloperowi grozi grzywna lub nawet dwa lata pozbawienia wolności.

Parlament ma jeszcze dwa miesiące na poprawienie tej ewidentnej niedoróbki. Tym bardziej że ustawodawcy najpewniej chodziło o wykazanie przez dewelopera tych inwestycji, które mogą być uciążliwe dla przyszłych mieszkańców, np. ruchliwa arteria, oczyszczalnia ścieków, spalarnia śmieci czy wysypisko.

Ocenisz zalety i wady inwestycji...

Wspomnieliśmy o groźnych dla dewelopera (pracowników firmy) konsekwencjach podania nieprawdziwych informacji lub zatajenie prawdziwych. Przedsiębiorcy będą się musieli mieć bardzo na baczności, biorąc pod uwagę zakres informacji przekazywanych klientom. W prospekcie deweloper ma także określać stan przygotowań do inwestycji, np. czy ma prawomocne pozwolenie na budowę, oraz kiedy zamierza ją zacząć i zakończyć. Z opisu przedsięwzięcia dowiemy się, ile powstanie budynków i jak będą rozmieszczone na działce. Ponadto deweloper zadeklaruje sposób pomiaru powierzchni mieszkania lub domu. I co najważniejsze - jak ta inwestycja ma być finansowana, jaki jest udział własny dewelopera, a jaki stanowić będzie kredyt (z którego banku).

...oraz własne ryzyko

Ponadto w prospekcie znajdzie się informacja o proponowanej przez dewelopera formie ochrony wpłat klientów (jaki rodzaj rachunku powierniczego zamierza wybrać) oraz warunkach odstąpienia od umowy i waloryzacji ceny.

W części indywidualnej prospektu zawarte będą dane dotyczące konkretnego lokalu lub domu, w tym m.in. cena metra kwadratowego. Do prospektu deweloper dołączy w formie załączników m.in. wzór umowy deweloperskiej.

Uwaga! W siedzibie firmy lub biurze sprzedaży każdy zainteresowany będzie miał wgląd m.in. do projektu architektoniczno-budowlanego oraz sprawozdania finansowego dewelopera za ostatnie dwa lata (a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - do sprawozdania spółki dominującej).

Warunki według ustawy

Jeśli zdecydujesz się na mieszkania będące w trakcie budowy, nie pozostanie ci wówczas nic innego, jak podpisać z deweloperem umowę przedwstępną. Ustawa precyzuje, co powinna zawierać umowa z deweloperem. Zawartych w niej będzie większość danych z prospektu. Ponadto deweloper poda m.in. termin sfinalizowania transakcji (przeniesienia prawa własności) oraz termin i sposób zawiadomienia o odbiorze mieszkania lub domu.

Uwaga! Jeśli deweloper podsunie ci umowę, w której warunki są mniej korzystne od ustawowych, pierwszeństwo mają te drugie. Innymi słowy, te mniej korzystne dla ciebie warunki dewelopera są z mocy ustawy nieważne, np. wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

U notariusza bezpieczniej

Absolutnie kluczowy jest ustawowy wymóg zawierania umów w formie aktu notarialnego. Twoje roszczenia wynikające z tej umowy będą wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Dzięki temu zyskasz o wiele większą pewność, że staniesz się właścicielem mieszkania. Dodajmy, że połowę kosztów notarialnych i sądowych sfinansuje deweloper.

Uwaga! Wygląda jednak na to, że i w tym przypadku konieczna jest poprawka do ustawy. Deweloperzy boją się sytuacji, gdy po zawarciu umowy w formie aktu notarialnego bank odmówi kredytu klientowi, a ten uchyli się od zgody na wykreślenie z księgi swojego roszczenia. Po co ów klient miałby to robić? Tego deweloperzy nie wyjaśniają. Faktem jest, że w takim przypadku przez cały ten czas, w którym sąd rozstrzygałby ten problem, deweloper miałby problem ze sprzedażą lokalu innej osobie. Być może sensowne byłoby wprowadzenie do ustawy instytucji umowy rezerwacyjnej. Z jej zawarciem wiązałoby się wpłacenie pierwszej raty na rachunek powierniczy, np. 10 proc. ceny mieszkania. Dopiero wówczas zawierana byłaby umowa przedwstępna u notariusza.

Odbiór tylko w twojej obecności

Mało tego, w czasie odbioru mieszkania lub domu sporządzony zostanie protokół, do którego będziesz mógł zgłosić niedoróbki. Deweloper będzie miał 14 dni na doręczenie oświadczenia o uznaniu tych wad lub o odmowie i jej przyczynach. W pierwszym przypadku wady będą musiały być usunięte w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Oczywiście może się zdarzyć, że deweloper mimo dobrych chęci nie wyrobi się w tym terminie. Wówczas wskaże ci inny termin i wyjaśni przyczyny opóźnienia.

Deweloper musi się pilnować

Ustawa przewiduje kilka sytuacji, w których wolno ci będzie odstąpić od umowy z deweloperem bez żadnych konsekwencji finansowych, np. jeśli stwierdzisz, że w tej umowie nie ma wszystkich postanowień, które narzuca ustawa. Będziesz też mógł rozstać się z deweloperem, jeśli informacje zawarte w umowie nie są takie same jak w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, albo gdy w dniu podpisania umowy te informacje okazały się nieprawdziwe.

Uwaga! Według deweloperów potencjalną bombą zegarową jest przepis, który umożliwia rezygnację przez klienta z mieszkania, jeśli po jego wybudowaniu okaże się, że powierzchnia różni się od zadeklarowanej przez dewelopera w umowie przedwstępnej. Problem w tym, że część klientów może wykorzystać nawet minimalną różnicę w metrażu jako pretekst do wycofania się z umowy. A wówczas nie tylko firma, ale także pozostali jej klienci mogą się znaleźć na lodzie. Deweloperzy proponuje więc wpisanie do ustawy jakiejś "tolerancji w powierzchni mieszkań". Prawnicy i architekci przyznają, że pewna niewielka zmiana, która jest normalna w procesie budowlanym, nie naruszałaby ochrony klienta, a deweloper miałby poczucie bezpieczeństwa.

Dodajmy, że na decyzję o odstąpieniu od umowy klient dewelopera będzie miał 30 dni od jej podpisania. Inaczej to będzie wyglądało, jeśli deweloper nie przeniesie własności mieszkania w terminie, do którego się zobowiązał. Wtedy, zanim skorzystasz z prawa odstąpienia od umowy, będziesz musiał wyznaczyć deweloperowi dodatkowe 120 dni na sfinalizowanie transakcji. Oczywiście przysługiwać ci będzie równocześnie prawo do określonej w umowie kary za cały okres spóźnienia.

A kiedy deweloper będzie mógł odstąpić od umowy z klientem? Na przykład wtedy, kiedy będzie zalegał z wpłatami albo nie stawi się do odbioru mieszkania lub zawarcia aktu notarialnego. W drugim i trzecim przypadku deweloper będzie musiał dwukrotnie doręczyć klientowi wezwanie w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni.

Wpłaty pod ochroną...

W czasie prac nad ustawą najwięcej kontrowersji wywołał sposób, w jaki mają być chronione wpłaty klientów deweloperów. Chodzi o to, aby w przypadku niepowodzenia inwestycji nie stracili oni powierzonych im pieniędzy.

Ostatecznie w grę będą wchodziły cztery możliwości, z których firma musiałaby zaproponować jedną: rachunek powierniczy zamknięty, rachunek powierniczy otwarty, rachunek powierniczy otwarty z umową ubezpieczeniową oraz rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową. W praktyce stosowane będą najpewniej tylko pierwsze dwa rozwiązania.

W pierwszym przypadku deweloper mógłby sięgnąć po wpłacane przez klientów pieniądze dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. A to oznacza, że deweloper musiałby sfinansować budowę samodzielnie lub za pomocą kredytu.

Z kolei w przypadku rachunku otwartego bank wypłacałby deweloperowi gromadzone na nim pieniądze klientów w miarę postępu robót. Bank musiałby kontrolować każdy z etapów przedsięwzięcia, np. czy przebiega zgodnie z harmonogramem.

Ewentualne ubezpieczenie wpłat lub gwarancja bankowa miałyby chronić klientów na wypadek, gdyby deweloper zbankrutował lub nie wywiązał się z terminu zakończenia inwestycji (dopuszczalny byłby 120-dniowy poślizg), bank lub ubezpieczyciel zwróciłby klientowi wszystkie pieniądze wpłacone przez niego na rachunek.

...ale raczej nieprędko

Wymóg stosowania rachunku powierniczego nie będzie dotyczył przedsięwzięć, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie ustawy. Innymi słowy, mieszkania, które już są na rynku, nawet jeśli są to dziury w ziemi, mogą być finansowane na obecnych zasadach.

Jednak także w tej sprawie pojawił się problem. Zgodnie z ustawą rozpoczęciem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości informacji na ten temat. Niektórzy deweloperzy uważają, że wystarczy zamieścić ogłoszenie prasowe lub nawet internetowe z informacją, że rozpoczynają sprzedaż. Są też jednak i tacy prawnicy, którzy mówią, że w ustawowej definicji przedsięwzięcia deweloperskiego jest mowa o tym, że firma musi mieć działkę i pozwolenie na budowę, więc samo ogłoszenie nie wystarczy.

Wątpliwości jednak zostają. Dlatego byłoby najlepiej, gdyby Sejm doprecyzował przepis, np. z wymogu stosowania rachunku zwalniałby tylko takie przedsięwzięcia, na które deweloperzy uzyskali pozwolenie na budowę. Być może pojawi się też pomysł, by do takiego zwolnienia wystarczył sam zakup działki. Być może część firm nie skorzysta z tej luki, aby jak najdłużej brać pieniądze bezpośrednio od klientów. To rynek wymusi stosowanie rachunku powierniczego, bo klienci pójdą tam, gdzie będą się czuli bezpiecznie.

Uwaga! Jedno jest pewne: jeśli po wejściu w życie ustawy zdecydujesz się na zakup mieszkania we wcześniej rozpoczętej inwestycji, deweloper będzie zobowiązany wręczyć ci prospekt informacyjny. Znajdziesz w nim informację, czy deweloper proponuje rachunek powierniczy, czy nie, do czego ma prawo. Rygorom ustawy będzie też podlegała umowa z deweloperem.

A gdyby deweloper zbankrutował?

Ustawa zawiera rozwiązania, które mają umożliwić kontynuowanie inwestycji. Z masy upadłościowej miałby być wyłączony obiekt objęty rachunkiem powierniczym, a syndyk musiałby dokończyć inwestycję, z wyjątkiem sytuacji, gdyby nie było to ekonomicznie uzasadnione. Dodajmy, że obecnie plajta dewelopera oznacza dla jego klientów utratę najczęściej wszystkich pieniędzy. Przypomnijmy również, że dzięki informacjom zawartym w prospekcie informacyjnym łatwiej będzie ocenić zalety, wady i ryzyko inwestycji.

Czy warto zaczekać na ustawę?

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, nie licz na ochronę twoich wpłat na rachunku powierniczym w przypadku rozpoczętych inwestycji. Wprawdzie za dwa miesiące deweloperzy będą musieli dostarczyć wspomniany prospekt informacyjny, jednak już dziś jesteś w stanie ocenić, na ile wiarygodna jest firma, której zamierzasz powierzyć swoje pieniądze. Jeśli masz wątpliwości, czekaj.

Niestety, podjęcie decyzji utrudnia brak przepisu przejściowego, który precyzyjnie określałby sytuację osób, które zawarły umowy z deweloperem przed wejściem w życie ustawy. Także w tej kwestii deweloperzy oczekują interwencji ustawodawcy.

Ustawa w szczegółach

W marcu i kwietniu przeprowadzimy wspólnie z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich akcję informacyjną dotyczącą ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W kolejnych odcinkach wyjaśnimy szczegółowo, czym jest prospekt informacyjny, jak ma wyglądać umowa przedwstępna, na czym polega nowy sposób finansowania inwestycji (rachunki powiernicze). Poinformujemy też m.in. o możliwościach rezygnacji z umowy oraz o skutkach bankructwa dewelopera.

Więcej o: