Wynająć w Berlinie, zamieszkać w Hamburgu

Wynajęcie mieszkania kosztuje w Niemczech nieco tylko więcej niż w Polsce. Znacznie mniej w Berlinie niż w Monachium. A dokładne przepisy chronią interesy lokatorów. Zaskakujące? Być może. Inne niż w Polsce? Na pewno.
Kto wybiera się do Niemiec i chce wynająć mieszkanie, będzie podwójnie zaskoczony. Po pierwsze, ze względu na ceny. Po drugie, z powodu prawa chroniącego przede wszystkim interesy lokatorów.

Wie viel, bitte?

Ile trzeba zapłacić za wynajem w Niemczech i dlaczego może być to zaskoczeniem? Jak można przeczytać w raporcie przygotowanym przez bank kredytowy DG Hyp, przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania na wynajem w najdroższym w kraju Monachium wynosi około 12 euro. W Berlinie trzeba zapłacić mniej, bo od 6 do 8 euro za metr. Dla porównania, w Warszawie, średnia cena za taką samą powierzchnię sięga 10-12 euro, a w innych miastach około 7-8 euro. Niewiele mniej.

Mieszkanie o powierzchni 50 m2 można więc wynająć za około 500 euro. Tyle, że czynsz płacony właścicielowi (zwany Kaltmiete) to nie wszystkie opłaty, jakie trzeba ponieść. Dodatkowe koszty to opłaty związane z usługami kominiarzy, ochroną budynku czy wywozem śmieci. No i zużyciem prądu, wody czy energii cieplnej.

Kto szuka mieszkania na wynajem i chciałby sprawdzić, jakich cen może się spodziewać, powinien szukać informacji na stronach samorządu lokalnego miejscowości, do której się wybiera. Większość gmin publikuje bowiem specjalne biuletyny (zwane Mietspiegel), w których znaleźć można przeciętne ceny wynajmu.

Tani, ale drogo

Całkowite koszty wynajmu mogą być więc nieco wyższe. O ile? Z opracowania firmy Emmerson wynika, że w Berlinie przeciętne całkowite koszty najmu lokali mieszkaniowych wahają się od 10 do niewiele ponad 14 euro za m2. Drożej jest we Frankfurcie i Monachium, gdzie za najem trzeba zapłacić odpowiednio od 16,5 do 20,5 euro oraz od 15,5 do trochę ponad 20 euro.

To nie wszystko. Chociaż bowiem ceny za metr kwadratowy są w Niemczech stosunkowo niskie, to całkowity koszt utrzymania mieszkania należy do najwyższych w Europie. Według danych Eurostatu przeciętny Niemiec przeznacza na utrzymanie mieszkania około 25 proc. swoich dochodów. Mniej niż Polak, ale więcej niż Francuz czy Brytyjczyk. Dlaczego? Niemieckie mieszkania są dość obszerne. Na jeden lokal przypada tam około 2 osób, podczas gdy średnia unijna to 2,5 osoby na mieszkanie. Niewiele jest też lokali, które określane są mianem "zatłoczonych". Sprawdza się więc w tym przypadku prosta zasada - wygoda kosztuje.

Podwyżki? Tak, ale...

Specyfika niemieckiego rynku wynajmu polega na znacznym ograniczeniu prawa właściciela mieszkania do podwyżek czynszu. Wprawdzie negocjacje stawki początkowej odbywają się na zasadach dowolności, jednak późniejsze zmiany są już ściśle regulowane. Szczegółowe rozwiązania zależą od kraju związkowego. Zwykle jednak właściciel nie może podnieść czynszu o więcej niż 20 proc. Może to zrobić także nie częściej niż raz na trzy lata. Nowa cena nie może przekraczać maksymalnej kwoty czynszu za 1 m2 określonej przez władze miasta. Zdarza się też, że skala podwyżki uzależniona jest od specjalnego wskaźnika opracowywanego przez władze. Jego wysokość zależy min. od inflacji lub czynszów w sąsiednich mieszkaniach.

Z podwyżkami wiąże się jeszcze jeden problem. Właściciel może bowiem podnieść cenę jeśli wykaże, że w dwóch innych mieszkaniach znajdujących się w sąsiedztwie ceny są wyższe. Jeśli jednak okaże się, że za wyższymi cenami idzie wyższy standard, wraz z aneksem do umowy będzie musiał np. przeprowadzić remont we własnym lokalu.

Wynajem z ograniczonym wypowiedzeniem

Przepisy chroniące lokatorów to drugie zaskoczenie, które czeka Polaka chętnego na wynajem mieszkania w Niemczech. Regulacje obejmują większość obszarów związanych z wynajmem - od wspomnianych podwyżek czynszu, przez kwestie umowy, na sprzątaniu chodnika przed budynkiem skończywszy.

Prawo chroniące lokatorów, w dość poważny sposób utrudnia rozwiązywanie umów wynajmu. Właściciel może wymówić lokal jedynie w kilku przypadkach. Za każdym razem musi swoją decyzję dobrze uzasadnić. Jednym z takich uzasadnionych przypadków może być sytuacja, w której mieszkanie potrzebne jest dla członka jego rodziny. Wówczas jednak właściciel musi znaleźć najemcom lokal o podobnym standardzie w podobnej cenie.

Wymówienie można otrzymać także wtedy, gdy czynsz nie zostanie opłacony. A także, kiedy naruszone zostaną zasady współżycia z sąsiadami. W obu przypadkach lokator nie może liczyć na litość. Przy czym kwestia współżycia z sąsiadami jest sprawą dość delikatną i dla Polaków trudną do zrozumienia. Wymówienie dostać można bowiem nie tylko wtedy, kiedy się głośno imprezuje, ale też wówczas, gdy wyrzuca się nie posegregowane śmieci lub nie wywiązuje z obowiązków związanych z utrzymaniem budynku.

To bowiem kolejna specyfika niemieckiego wynajmu. Jeśli właściciel budynku nie zatrudnia dozorcy, może zawrzeć w umowie najmu zapis, w myśl którego to lokatorzy zobowiązani będą do utrzymania w czystość np. chodnika przed domem. W takim wypadku, w lecie, będą regularnie zamiatać ulice, a w zimie - odśnieżać chodnik.

Na długi czas

Przepisy chroniące lokatorów sprawiają, że wielu Niemców nie spieszy się z kupnem własnego mieszkania. Większość żyje w lokalach wynajmowanych. Miasta takie jak Berlin czy Hamburg stanowią prawdziwe księstwa wynajmujących. Tylko 14 proc. lokali w stolicy Niemiec i 20 proc. w najważniejszym porcie tego kraju jest własnością osób w nich mieszkających.

Stabilizacja rynku wynajmu sprawia, że podpisywane są długoletnie umowy. Jak wynika z analizy przedstawionej przez firmę Emmerson, długość pojedynczej umowy najmu trwa w Niemczech nawet 20-30 lat. Takie porozumienia są korzystne także dla właścicieli - gwarantują im stały i pewny zwrot z inwestycji oraz uwalniają od konieczności szukania nowych najemców.

Różnice w zasadach wynajmu mieszkania między Polską a Niemcami są więc dość duże. Warto o nich pamiętać, bo chociaż większość rozwiązań sprzyja lokatorom, to te, które zabezpieczają interesy właścicieli egzekwowane są z równą surowością.

Znajdź mieszkanie za granicą:

Nowe oferty z Niemiec