Pora na czynszówki

Od pewnego czasu nasi "mieszkaniowi decydenci" chcą jak największą liczbę Polaków uczynić właścicielami mieszkań. Ale czy powszechna własność mieszkaniowa w takim kraju jak Polska to dobre rozwiązanie?
Na pewno zdecydowana większość Polaków marzy o własnym mieszkaniu, bo własność daje poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji. Ponadto jest dobrem, które można przekazać w spadku. To dlatego od ponad 20 lat prowadzi się u nas z niewielkimi wyjątkami politykę faworyzującą własność. Tymczasem eksperci są niemal zgodni, że powinno się raczej rozwijać budownictwo czynszowe, i to niekoniecznie społeczne. Korzystny byłby również rozwój prywatnego budownictwa o charakterze komercyjnym. W ten sposób można bowiem rozwiązać problemy mieszkaniowe niezamożnej części społeczeństwa. Ponadto własność utrudnia mobilność potrzebną przy poszukiwaniu pracy i przeszkadza w dostosowaniu mieszkania do zmian w sytuacji rodzinnej.

Odwrót od czynszówek?

W Unii Europejskiej obecnie ok. 20 proc. mieszkań stale zamieszkanych to prywatne budownictwo czynszowe i mniej więcej 10 proc. - społeczne (przeważnie finansowane przez władze publiczne; inwestorzy i zarządcy nie kierują się zyskiem, czynsze są niższe od rynkowych, a lokatorzy dobierani są wedle kryteriów społecznych). To ok. 30 proc. mieszkań. U nas mieszkań czynszowych jest blisko dwukrotnie mniej.

Oczywiście sytuacja w poszczególnych krajach jest zróżnicowana. W niektórych lokatorami jest ponad połowa gospodarstw domowych. Ale są też i takie, gdzie liczba właścicieli zamieszkiwanych mieszkań sięga 100 proc. Można chyba zaryzykować pogląd, że nie istnieją zależności pomiędzy poziomem życia i możliwościami rozwoju w danym kraju a liczbą gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania. Wystarczy powiedzieć, że najwięcej procentowo mieszkań czynszowych ma Szwajcaria (ponad 60 proc.), a jednym z najwyższych wskaźników gospodarstw domowych mieszkających we własnych mieszkaniach może się wykazać Rumunia.

Szukając wzorów, pewnie lepiej byłoby się odnosić wyłącznie do państw Europy Zachodniej, choć i tam liczba właścicieli mieszkających we własnych mieszkaniach gwałtownie rosła. Od II wojny światowej ich procentowy udział wzrósł mniej więcej dwukrotnie. Działo się to jednak głównie na skutek kurczenia się prywatnego zasobu mieszkań czynszowych. A sprawiła to przede wszystkim polityka ochrony praw lokatorów. Podstawowym jej przejawem było ograniczenie swobody w ustalaniu czynszu oraz eksmisji niepłacących lokatorów.

Ponadto np. Wielka Brytania za sprawą premier Margaret Thatcher, znanej ze swych liberalnych poglądów, zaczęła gwałtownie wyzbywać się zasobów mieszkaniowych należących do władz lokalnych. W ciągu kilku lat sprzedano w ten sposób ponad 2 mln mieszkań. Znacznie zmniejszyły się też społeczne zasoby mieszkań w Niemczech. Jednak w ostatnich latach prywatnych mieszkań na wynajem znów zaczęło przybywać.

Jak to robią Niemcy

W Niemczech jest ich ponad 20 mln, a w ciągu ostatnich dziesięciu lat prywatny zasób czynszowy zwiększył się o ponad 5 mln mieszkań. Stało się tak za sprawą wygasania kontraktów między inwestorami prywatnymi (bardzo często są nimi osoby fizyczne) a władzami publicznymi. Na mocy takiego kontraktu inwestor otrzymuje nisko oprocentowany kredyt na budowę domu. W zamian zobowiązuje się do wynajęcia zbudowanych mieszkań za czynsz o określonej wysokości lokatorom wskazanym przez gminę (właściciel miał wybór pomiędzy trzema wskazanymi rodzinami). Zbudowane w ten sposób mieszkania podlegały wspomnianym ograniczeniom przez okres trwania kontraktu, na ogół równy okresowi spłacania kredytu. Później mieszkanie przestawało pełnić funkcję społeczną i podlegało regułom komercyjnym, stając się częścią zasobu prywatnych mieszkań czynszowych.

Paradoksalnie, mimo istniejącej w większości państw europejskich pełnej swobody ustalania wysokości czynszu w zasobie prywatnym (ograniczenia dotyczą wyłącznie wielkości i częstotliwości podwyżek) w wielu krajach prywatny zasób czynszowy jest bardziej dostępny dla niezamożnych gospodarstw domowych niż zasób społeczny. Bardzo dobrym przykładem są tu Niemcy, których zasób czynszowy ze względu na wspomnianą wyżej specyfikę składa się na ogół z mieszkań nowych, a więc o czynszu stosunkowo wysokim, wyższym niż w starych zasobach prywatnych. W większości państw na ogół najstarsza część prywatnych zasobów czynszowych ze względu na stosunkowo niskie czynsze pełni funkcję zasobu o charakterze społecznym.

Nadzieja w prywatnych

Tak więc gdybyśmy chcieli osiągnąć europejskie standardy w budownictwie czynszowym, to powinniśmy doprowadzić do powstania ok. 2 mln mieszkań prywatnych na wynajem, tworząc takie warunki, między innymi podatkowe, aby inwestycje te stały się opłacalne. Ponadto inwestorzy musieliby nabrać przekonania, że jest to trwała tendencja i nie zmieni się tego przy dopinaniu kolejnego budżetu. Jeśli chodzi natomiast o zasób społeczny, to jego uzdrowienie będzie niezwykle trudne i długotrwałe. Nie uniknie się przy tym pewnie częściowej prywatyzacji tego zasobu, np. w przypadku TBS-ów z partycypacją. Z jednej strony musi być kontynuowana budowa nowych mieszkań, choć z funduszami na to jest obecnie bardzo krucho, z drugiej zaś - należy przejmować jak najwięcej mieszkań z istniejącego zasobu i wynajmować je na nowych zasadach.

Takie cele stawia sobie zapowiadana przez władze reforma społecznego budownictwa. Nie sądzę jednak, aby jej efektów można się było prędko doczekać. Funkcjonowanie społecznego budownictwa mieszkaniowego stosunkowo łatwo jest bowiem popsuć, natomiast jego naprawa trwa całe dziesięciolecia.

Więcej o: