Wynajem po europejsku

Większość krajów europejskich dość ściśle reguluje rynek wynajmu. Poza Finlandią nie ma kraju, gdzie byłaby pełna swoboda w zakresie ustalania cen lub długości trwania umowy. O jakie konkretnie regulacje chodzi?
Regulacje rynku wynajmu to nieustanne poszukiwanie złotego środka między bezpieczeństwem najemców i zyskami właścicieli. Mimo daleko posuniętej liberalizacji prawa w większości krajów większą ochronę mają lokatorzy. Tendencja jest jednak jednoznaczna: chodzi o to, żeby wilk, czyli właściciel, był syty i owca (czyli najemca) cała.

Liberalna Finlandia, czyli wzorzec nr 1

W Europie jeden tylko kraj ma w pełni zliberalizowany rynek mieszkaniowy. To Finlandia. Przykład tego kraju jest często używany jako potwierdzenie tezy, że większa wolność w zawieraniu kontraktów przynosi korzyści obu stronom. Dlaczego?

Jeszcze w latach sześćdziesiątych przyjęto tam restrykcyjne prawo lokalowe, w myśl którego stawki czynszu były zamrożone. Właściciele nie mogli też eksmitować najemców. W 1970 roku przepisy te trafiły nawet do fińskiej konstytucji. Efekt? Spadek udziału mieszkań wynajmowanych z 32,5 proc. w 1970 roku do 24,7 proc. w 1990.

Lata dziewięćdziesiąte to okres liberalizacji przepisów. Czynsze nie są obecnie regulowane (za wyjątkiem mieszkań socjalnych), umowy zawierać można na dowolny okres. W 2006 roku odsetek lokali wynajmowanych wzrósł do 31 proc.

Nie ma jednak róży bez kolców. Uwolnienie cen przyniosło gwałtowne ich podwyżki. W ciągu piętnastu lat czynsze wzrosły o 60 proc. Trzeba jednak dodać, że przeciętny Fin nadal płaci za mieszkanie mniej niż przeciętny Europejczyk.

Wielka Brytania, czyli swoboda plus podwyżki

Inaczej jest w Wielkiej Brytanii. Tam również regulację rynku wynajmu zniesiono po okresie utrzymywania dość rygorystycznych przepisów. Od 1988 roku można w Anglii i Walii zawierać dowolne umowy, z kilkoma ograniczeniami.

Najważniejsza to minimalny czas obowiązywania umowy - sześć miesięcy. W tym czasie nie wolno też jej wypowiedzieć bez podania konkretnego powodu (np. zaległości w czynszu). Po tym okresie właściciel musi dotrzymać dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Także podwyżki zależą od uzgodnień między najemcą i właścicielem. I tu pojawia się problem. Koszty utrzymania mieszkania pochłaniają w Wielkiej Brytanii prawie jedną trzecią przeciętnych dochodów i należą do najwyższych w Europie.

Czytaj również: Wynajmować czy kupować - co się bardziej opłaca?

Według raportu organizacji Shelter rośnie tam także liczba rodzin, których na wynajem po prostu nie stać. Jedna trzecia badanych gospodarstw domowych przeznacza na utrzymanie wynajmowanego mieszkania ponad 40 proc. swoich dochodów. W Londynie we wszystkich dzielnicach koszt wynajmu przekracza połowę mediany dochodów.

Regulowane Niemcy, czyli wzorzec nr 2

Rządy innych krajów starają się takim sytuacjom zapobiec na różne sposoby. W niektórych, np. w Niemczech czynsze można ustalać dowolnie, jednak późniejsze podwyżki poddane są ostrym regulacjom.

W ciągu trzech lat nie mogą przekroczyć poziomu 20 proc. Co więcej, muszą być powiązane z wysokością czynszów w sąsiednich mieszkaniach. A i wówczas lokator może ich wysokość zaskarżyć do sądu.

Niemieccy właściciele w ogóle muszą liczyć się z dość daleko posuniętymi ograniczeniami w dysponowaniu swoimi lokalami. Wypowiedzenie można wręczyć najemcy jedynie ze ściśle określonego powodu (ich wykaz zawiera kodeks cywilny). A okres wypowiedzenia może trwać nawet rok. Co może być powodem wypowiedzenia? Oprócz niepłacenia czynszu także nieprzestrzeganie reguł współżycia społecznego.

Szwecja, czyli najbardziej restrykcyjne przepisy na świecie

Z podobnych powodów można stracić prawo do mieszkania w Szwecji. Mimo że obowiązuje tam najbardziej restrykcyjne prawo mieszkaniowe na starym kontynencie (a może i na świecie), liczba wypowiedzeń rośnie.

W 2010 roku było ich ponad tysiąc. Wydaje się, że to niewiele (to tak, jakby w Polsce wypowiedziano umowy 4,5 tys. osobom), jednak jest to liczba dwukrotnie wyższa niż rok wcześniej. Co więcej, Szwedzi przyzwyczajeni są do bezpieczeństwa mieszkania.

Zamieszkać na świecie: Jak się mieszka w Hong Kongu, Berlinie czy w Pradze? >>
Kliknij, by obejrzeć galerię

O tym, jak wysokie będą czynsze decydują tam negocjacje między stowarzyszeniami lokatorów i właścicieli. Lokatorzy mogą bez pytania o zgodę zmieniać wygląd mieszkania. Umowy są dziedziczne, można też przenosić je na krewnych i partnerów życiowych.

Bezpieczeństwo wynajmu sprawia, że z takiej formy mieszkania korzysta aż 45 proc. Szwedów. Stawia to Szwecję w europejskiej czołówce.

Równie chętni do wynajmu jak Szwedzi, są Francuzi, gdzie mieszkania wynajmowane stanowią 44 proc. ogółu. Także nad Sekwaną rynek jest dość mocno regulowany. Nie ma mowy o swobodzie ustalania cen (tak, jak jest np. w Niemczech). Ich wysokość powiązana jest ze wskaźnikiem cen konsumpcyjnych i czynszami w sąsiedztwie.

Minimalny czas umowy to trzy lata.

Południe, czyli wzorzec nr 3, niekoniecznie do naśladowania

Na przeciwnym krańcu skali pokazującej wielkość rynku wynajmu są Włosi i Hiszpanie. W pierwszym z tych krajów mieszkania wynajmowane to 18 proc., w drugim 13 proc. ogółu. Oba państwa przeszły podobną drogę - od restrykcyjnej i bardzo dokładnej regulacji, po względną liberalizację przepisów.

We Włoszech jeszcze w latach osiemdziesiątych przepisy określały stawki czynszu w zależności od położenia mieszkania, liczby pokoi czy stanu technicznego lokalu. W ciągu dekady liczba wynajmowanych mieszkań spadła dwukrotnie. Liberalizacja przepisów przeprowadzona w latach dziewięćdziesiątych nie odwróciła tego trendu. Włosi płacą za mieszkania niedużo i wolą żyć na swoim.

Obecnie we Włoszech można swobodnie negocjować wysokość czynszu, podobnie jak ewentualne podwyżki. Te nie mogą jednak przekroczyć 75 proc. wskaźnika "kosztów życia". Okres, przez który nie można wypowiedzieć umowy ustalono na 4 lata.

W Hiszpanii przepisy są nieco bardziej restrykcyjne. Minimalny okres wynajmu określono tam na pięć lat, a czynsze uzależniono od wskaźnika cen konsumpcyjnych. Mimo, że przepisy są znacznie łagodniejsze niż wcześniej, Hiszpanie, tak jak Włosi, wolą mieszkać we własnych lokalach.

Eksmisja niezależna od restrykcji

Badania rynku nieruchomości pokazują, że istnieje związek między regulacjami i liczbą wynajmowanych mieszkań. Im ostrzejsze przepisy, tym takich lokali mniej, a ceny wyższe. Jednak zależność ta nie zawsze jest widoczna.

W Niemczech, które charakteryzują się restrykcyjnymi przepisami mieszkania wynajmowane to 60 proc. ogółu, podczas gdy w stosunkowo liberalnej pod tym względem Hiszpanii tylko 13 proc. Po uwolnieniu rynku w Wielkiej Brytanii ceny wzrosły, podobnie było w Finlandii.

Także eksmisja lokatorów, którzy nie płacą nie zawsze zależy od tego, jak mocno chronią ich przepisy. Przykładowo, na Malcie, gdzie praktycznie nie obowiązują tego typu regulacje, właściciel może czekać (w najgorszym przypadku) nawet trzy lata na odzyskanie swojego lokalu. W restrykcyjnej Szwecji tylko pięć miesięcy. W Niemczech na eksmisję właściciel musi czekać prawie rok, a we Francji 7 miesięcy. W Holandii, gdzie prawa lokatora są dość dobrze chronione, ci którzy nie płacą muszą szukać nowego mieszkania już po dwóch miesiącach. Jaki z tego wniosek? Przepisy to jedno, a kultura prawna kraju - drugie.

Regulacje nielubiane, ale pożyteczne

Warto dodać, że regulacje mające na celu ochronę lokatorów to nie tylko bezpieczeństwo mieszkania, ale także stabilizacja rynku. Zwiększenie liczby dostępnych lokali trwa długo, a zwiększenie chętnych na wynajem powoduje szybki wzrost cen. Tracą wówczas lokatorzy. I odwrotnie, przy słabszym popycie ceny szybko spadają, przez co mniej zarabiają właściciele.

Łagodna regulacja cen, która pozwala właścicielom dostosować wysokość swoich zysków do zmian na rynku lub rosnących cen (tak, jak ma to miejsce we Francji czy Niemczech) pozwala im ustabilizować dochody. Uniemożliwia jednak sytuację, w której czynsz jest gwałtownie podnoszony tylko po to, żeby pozbyć się z mieszkania dotychczasowych lokatorów.

Z drugiej strony trudno oczekiwać, że ktokolwiek będzie wynajmował mieszkanie, jeśli niepłacący lokator będzie mógł mieszkać w nim przez lata. Albo, jeśli czynsze nie zagwarantują w miarę przyzwoitego zarobku.

Ważne więc, żeby znaleźć złoty środek: stworzyć przepisy, które nie zniechęcą właścicieli i jednocześnie zapewnią stabilność lokatorom. W kilku europejskich krajach - Niemczech, Francji czy Holandii, udało się to osiągnąć.

Zamieszkać na świecie: Jak się mieszka w Hong Kongu, Berlinie czy w Pradze? >>
Kliknij, by obejrzeć galerię

Zobacz również:

Nieruchomości do wynajęcia za granicą