Nabywanie mieszkań od spółdzielni

W związku ze zbliżającym się końcem roku, a wraz z nim upływem terminu do którego można składać wnioski o wykup na własność spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu za tzw. złotówkę, coraz więcej członków spółdzielni ma szereg wątpliwości
W pierwszej kolejności należy podkreślić, iż osoby które złożą do końca tego roku wnioski o wykup mieszkań, pomimo zmiany przepisów, nadal będą nabywać mieszkania na starych zasadach. Warto zatem jak najszybciej udać się do swojej spółdzielni i przedłożyć pismo w tej sprawie.

Istotnym jest również fakt, iż zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku spółdzielnia obowiązana jest do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, na podstawie której nabędziemy prawo własności mieszkania. Tylko w przypadku, gdy nie spełniamy ustawowych warunków do nabycia tego prawa tj. mamy zaległości w bieżących opłatach lub nie pokryliśmy opłat związanych z budową oraz eksploatacją naszego lokalu, jak również w przypadku, gdy grunt na którym znajduje się dany lokal nie ma uregulowanego stanu prawnego, spółdzielnia uprawniona jest do odmownego rozpatrzenia wniosku, a tym samym do nie zawarcia z nami umowy.

Poza przypadkami wymienionymi powyżej, spółdzielnia obowiązana jest do przekształcenia w odrębną własność spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Jednakże członkowie spółdzielni mieszkaniowych skarżą się na wiele trudności, jakie spotyka ich ze strony spółdzielni w związku ze złożonymi wnioskami o wykup.

Poniżej przedstawiamy najczęściej spotykane sytuacje.

1. Spółdzielnia twierdzi, iż nie może przenieść odrębnej własności lokalu, ponieważ nie przysługuje jej prawo własności gruntu pod budynkiem, a jedynie prawo użytkowania wieczystego.

Takie tłumaczenie spółdzielni to próba wprowadzenia nas w błąd. Wraz z nabyciem prawa odrębnej własności lokalu, nabywamy również udział w gruncie tj. udział w prawie własności gruntu lub w prawie użytkowania wieczystego - w zależności od tego, które z tych praw przysługuje spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli na gruncie, którego właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego, wówczas nabywając prawo własności lokalu mieszkalnego nabędziemy również udział w prawie użytkowania wieczystego (a nie w prawie własności).

Jedyny przypadek, który poniekąd usprawiedliwia spółdzielnię mieszkaniową, jeżeli zwleka z przekształceniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność (wraz z ustanowieniem udziału w prawie użytkowania wieczystego), ma miejsce wówczas, gdy budynek posadowiony jest na dwóch nieruchomościach, na których ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego o różnych terminach obowiązywania. Na przykład, na jednej nieruchomości termin tego prawa ustalony jest do 2040 r., a na drugiej do 2080 r. Wówczas stosownie do art. 35 ust. 13 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia może żądać od właściciela gruntu zmiany postanowień umownych w celu ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego poprzez przyjęcie terminu uśrednionego. Obecnie duża liczba spółdzielni oczekuje nawet po kilka miesięcy na ujednolicenie przez Skarb Państwa (lub jednostkę samorządu terytorialnego) terminów użytkowania wieczystego gruntów poprzez przyjęcie uśrednionego terminu.

2. Spółdzielnia straszy swoich członków wysokimi opłatami związanymi z przekształceniem lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności oraz kosztami założenia księgi wieczystej.

Tutaj również nie powinniśmy dawać wiary słowom pracowników spółdzielni mieszkaniowych. Opłaty związane z kosztami sporządzenia aktu notarialnego, jak również założenia księgi wieczystej dla prawa własności lokalu mieszkalnego oraz dokonania w niej stosownych wpisów, ponosi przyszły właściciel lokalu mieszkalnego. Nie są one jednak tak duże. Tym bardziej, że do końca roku możemy nabyć własność takiego lokalu po bardzo korzystnych cenach.

Udając się na podpisanie aktu notarialnego musimy być przygotowani na pozostawienie u notariusza kwoty od ok. 600 do ok. 900 zł. Taksa notarialna za sporządzenie tego typu aktu notarialnego to kwota 285,48 zł brutto, do tego dochodzą opłaty za wypisy. Za sporządzenie wypisu aktu notarialnego maksymalna stawka wynosi 7,32 zł brutto za każdą rozpoczętą stronę (za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy ). Ponadto obowiązani będziemy do uiszczenia notariuszowi opłat sądowych za założenie księgi wieczystej: 60 zł oraz dokonanie wpisu prawa własności do księgi wieczystej: 200 zł. Również koszty kopii dokumentów potrzebnych do sporządzenia aktu notarialnego obciążają nabywcę lokalu.

Warto podkreślić, iż zarówno opłata za założenie księgi wieczystej, jak i opłata za dokonanie w niej wpisu własności jest stała i nie zależy od wartości nieruchomości. Również wynagrodzenie notariusza (tzw. taksa notarialna) jest ustalona ustawowo. Jedynie ilość wypisów aktu notarialnego lub odpisów sporządzonych z dokumentów niezbędnych do sporządzenia treści przedmiotowej umowy może znacząco wpłynąć na całość kosztów, jakie poniesiemy u notariusza w związku z przekształceniem naszych praw do lokalu mieszkalnego.

3. Spółdzielnia nie ustosunkowuje się do złożonego przez nas wniosku o wykup na własność spółdzielczego prawa do lokalu oraz informuje nas jedynie telefonicznie, iż w najbliższym czasie zarząd spółdzielni nie przewiduje rozpatrywania tego rodzaju wniosków.

Niestety niektóre spółdzielnie nadal zachowują się jak małe państwo w państwie i licząc na brak znajomości prawa przez swoich członków same dopuszczają się jego łamania. Szczególnie jest to widoczne przy okazji wykupywania mieszkań na własność. Często spotykamy się z zupełnym brakiem odpowiedzi spółdzielni na złożony wniosek lub też z notorycznym zbywaniem nas pod byle pretekstem. Warto zatem znać swoje prawa i korzystać z nich.

Należy wiedzieć, iż zarząd spółdzielni zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych ma obowiązek w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku, podpisać z nami umowę przeniesienia własności lokalu. Jedynie w przypadku braku uregulowania stanu prawnego gruntu, na którym usytuowany jest budynek tzn. jeśli ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do nieruchomości prawa rzeczowe, lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni, spółdzielnia zwolniona jest z obowiązku, o którym mowa powyżej.

Co jednak w przypadku, gdy spółdzielnia pomimo uregulowanego stanu prawnego nieruchomości nadal zwleka z odpisaniem stosownego aktu notarialnego? Z pewnością nie powinniśmy czekać z założonymi rękoma. Najlepiej w takiej sytuacji wystąpić do sądu o wydanie prawomocnego orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółdzielni w kwestii przeniesienia własności lokalu mieszkalnego - takie uprawnienie wynika wprost z art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z powołanym wyżej artykułem osoba, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, w razie bezczynności spółdzielni, może wystąpić do sądu z powództwem na podstawie art. 64 kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 § 1 kodeksu postępowania cywilnego. Istotnym jest, iż taki pozew jest wolny od opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia. Wydanie przez sąd wyroku zastępującego oświadczenie woli spółdzielni doprowadzi do powstania odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Taki prawomocny wyrok będzie stanowił podstawę wpisu do księgi wieczystej. Zaś spółdzielnia nie będzie mogła w żaden sposób utrudnić nam założenia księgi wieczystej.

W przypadku dużej opieszałości spółdzielni w uregulowaniu naszych praw do lokalu warto skorzystać z uprawnienia przysługującego nam na podstawie art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Taki pozew możemy spróbować sformułować samodzielnie, jednak warto jest skorzystać również i w tym przypadku z pomocy adwokata lub radcy prawnego, może to niewątpliwie przyczynić się do sprawniejszego przebiegu całego postępowania sądowego, a tym samym szybszego nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego.



Autorem tekstu jest:

Monika Góralczuk

Aplikant radcowski

Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna