Balkon - czyją stanowi własność?

Odkąd weszła w życie ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nieustannie trwa spór o to, co stanowi część wspólną budynku, a co jest wyłączną własnością właściciela lokalu.
Części wspólne nieruchomości

Przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości, ich właścicielom przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Zatem należy uznać, iż te części budynku, które służą wyłącznie do użytku właściciela poszczególnego lokalu stanowią części składowe tego lokalu, zaś pomieszczenia, które przeznaczone są do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców, uznać należy za części wspólne nieruchomości.

Stosownie do art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". Zgodnie zaś z art. 47 kc część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jest nią wszystko, co nie może być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Jednakże przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Balkon część wspólna nieruchomości, czy część składowa lokalu?

Balkon w zależności od położenia w budynku i funkcji określonej w koncepcji architektonicznej może stanowić zarówno część wspólną budynku, jak i część składową lokalu do którego przylega.

Balkon stanowi część wspólną nieruchomości wówczas, gdy jest ogólnodostępny tj. mogą z niego korzystać wszyscy właściciele/mieszkańcy budynku. Balkony takie dostępne są dla ogółu właścicieli, a wejście na nie odbywa się z podwórka, z klatki schodowej lub ogólnie dostępnego korytarza. Jednakże najczęściej spotykamy się w blokach i innych budynkach z balkonami, które mają połączenie (wyjście) tylko z jednym lokalem i wówczas, możliwość korzystania z niego ograniczona jest wyłącznie do osób zajmujących ten lokal. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r. (III RN 153/01) stwierdził, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela , stanowi część składową tego lokalu.

Oczywiście z uznaniem balkonu za część wspólną lub część składową lokalu wiąże się przesunięcie ciężaru ponoszenia kosztów związanych z jego utrzymaniem i użytkowaniem. W przypadku balkonów ogólnodostępnych koszty takie ponosi cała wspólnota. Każdy z mieszkańców budynku obowiązany jest więc partycypować w wydatkach czynionych na utrzymanie takiego balkonu niezależnie od tego czy faktycznie z niego korzysta. Natomiast koszty utrzymania w należytym stanie, w tym także odtworzenia balkonu stanowiącego część składową samodzielnego lokalu, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela danego lokalu.

Jednakże jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. (OSNC 2009/4/51) należy zauważyć, iż te elementy architektonicznej konstrukcji balkonu, które są trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 tej ustawy, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

W związku z powyższym, w przypadku balkonów znajdujących się w starym budownictwie, które wymagają niekiedy gruntownego remontu, to właściciele lokali odpowiedzialni są wobec władz architektoniczno - budowlanych za utrzymanie go w odpowiednim stanie i przeprowadzenie niezbędnych prac. W przypadku zaś zaniechania tego właściciel musi się liczyć z koniecznością poniesienia odpowiedzialności, w przypadku, gdy w wyniku jego zaniechań zostanie wyrządzona szkoda.

Status prawny loggii

Loggia czyli wnęka w budynku, otwarta na zewnątrz, oddzielona drzwiami i oknem od pomieszczeń wewnętrznych, z pewnością stanowi część składową lokalu. Głównym argumentem przemawiającym za takim zakwalifikowaniem loggii jest fakt, iż powierzchnia loggii w odwrotności do balkonu, nie wychodzi poza obręb budynku, gdyż jest wnęką. Można powiedzieć, iż stanowi ona "niedomknięte pomieszczenie". Oznacza to, że koszty związane z loggią ponosi w całości właściciel lokalu, do którego ona przynależy.



Autorem artykułu jest

Joanna Borczyk - adwokat

oraz

Monika Góralczuk - aplikant radcowski

Departament Nieruchomości

Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna



Czytaj także:

Kto odpowiada za naruszenie porządku publicznego - właściciel czy najemca?



Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego zawartą na czas określony, w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu?