Mieszkanie za kilkaset złotych?

Masz spółdzielcze mieszkanie lokatorskie? To nie żart - będziesz je mógł mieć na własność po dopłaceniu zaledwie kilkuset, a nie - jak obecnie - nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych
Sejm uchwalił właśnie stosowną nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Co prawda muszą ją jeszcze zaakceptować Senat i prezydent, ale akurat kwestia wykupu mieszkań lokatorskich wydaje się już być przesądzona.

Musisz się jednak uzbroić w trochę cierpliwości. Ustawa miała wejść w życie w czerwcu, ale jest to termin nierealny. Senatorowie zajmą się nią bowiem dopiero w ostatnich dniach maja. A ponieważ najpewniej zgłoszą jakieś poprawki, będzie je musiał rozpatrzyć Sejm (najwcześniej w połowie czerwca). Potem ustawa trafi na biurko prezydenta, a ten na jej podpisanie i skierowanie do redakcji Dziennika Ustaw ma trzy tygodnie. Od opublikowania ustawy do jej wejścia w życie też musi upłynąć trochę czasu (tzw. okres vacatio legis). Oznacza to, że akcja wykupu zacznie się raczej nie wcześniej niż na przełomie lipca i sierpnia.

Jednak już dziś warto się do tego przygotować. Także finansowo.

Mieszkanie za grosze

Masz spółdzielcze mieszkanie lokatorskie? To nie żart - będziesz je mógł mieć na własność po dopłaceniu zaledwie kilkuset, a nie - jak obecnie - nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych

Ile to będzie kosztowało?

Jeśli zajmujesz mieszkanie o statusie lokatorskim, a spłaciłeś koszty jego budowy, będziesz mógł zostać właścicielem po dopłaceniu nominalnej kwoty umorzonego przez państwo kredytu budowlanego lub dotacji. W różnych latach, różne to były umorzenia, np. w latach 60. - ok. 28 proc., a w dwóch kolejnych dekadach - 50 proc. Tak czy siak dziś w praktyce będą to symboliczne kwoty. Nawet kilka czy kilkanaście złotych!

Uwaga! Przygotuj się jednak na większy wydatek, bo dojdą też koszty związane z tego typu transakcją. Wynagrodzenie notariusza ma kosztować tylko jedną czwartą minimalnego wynagrodzenia, czyli dziś 234 zł. Z kolei opłata sądowa za założenie księgi wieczystej i wpis do niej twojego nazwiska jako właściciela nieruchomości pochłonie ok. 300 zł.

To niewiele, bo obecne koszty wykupu sięgają kilkunastu, a w dużych miastach nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Lokator, który chce mieć mieszkanie na własność, musi dopłacić różnicę między wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym. Dzięki ustawowej, jednakowej dla wszystkich lokatorów, 50-proc. bonifikacie w praktyce płacą oni jedną czwartą wartości rynkowej mieszkania.

Uwaga! Jeśli masz książeczkę mieszkaniową, dostaniesz po wykupieniu mieszkania premię gwarancyjną. Ile? Wysokość premii zależy od tego, jakie kwoty i kiedy wpłacałeś na książeczkę. Zawsze możesz ją zanieść do PKO BP, który wyliczy ci premię. Zwykle są to kwoty rzędu kilku tysięcy złotych.

Jakie procedury i dokumenty?

Wystarczy sam wniosek o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. Wniosek ten złóż w biurze spółdzielni, gdy tylko nowe przepisy zaczną obowiązywać.

Uwaga! Nowela w obecnym kształcie nie pozwala na przekształcenie mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Senat może to jednak jeszcze zmienić. Po co? O tym za chwilę.

Jak napisać taki wniosek? To niezbyt trudne.

?  W lewym górnym rogu kartki papieru podajesz swoje imię i nazwisko, poniżej adres oraz - jeśli masz telefon - jego numer (np. komórkowego).

?  Z kolei w prawym górnym rogu - wpiszesz nazwę miejscowości i datę złożenia wniosku.

?  Poniżej obowiązkowo adresujesz swój wniosek do spółdzielni, czyli podajesz jej nazwę oraz adres.

?  Samą treść wniosku na wszelki wypadek skonsultuj ze znajomym prawnikiem lub w biurze spółdzielni. Powinno wystarczyć następujące sformułowanie: "Na podstawie art. 12 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wnoszę o przekształcenie przysługującego mi spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności do lokalu. Przekształcenie będzie dotyczyło lokalu nr..., położonego przy ul.... w ....

Zobowiązuję się wpłacić nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na mój lokal.

W związku z powyższym proszę o niezwłoczne określenie wysokości należnej kwoty i podanie nr konta, na które można dokonać wpłaty".

Wniosek muszą podpisać obydwoje małżonkowie.

Uwaga! Niepotrzebna będzie wycena mieszkania, bo przy przekształceniu jego wartość nie ma żadnego znaczenia (wszak dopłacasz nominalną kwotę umorzonego przez państwo kredytu).

Własność w trzy miesiące...

Zgodnie z nowelą zarząd spółdzielni musi przenieść na ciebie własność w ciągu trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku. Oznacza to, że już jesienią będziesz właścicielem pełną gębą! Dyrektor Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP Ryszard Jajszczyk zapewnia, że nie powinno być z tym najmniejszego problemu, jeśli masz mieszkanie w budynku, który stoi na gruncie będącym własnością spółdzielni lub jest ona jego użytkownikiem wieczystym. Wtedy wystarczy uzgodnić datę wizyty u notariusza.

Władze spółdzielni nie mogą w tej sytuacji uchylać się od zawarcia umowy aktu notarialnego, bo za coś takiego grozi im grzywna lub ograniczenie wolności (obowiązek meldowania się w komisariacie policji, zakaz wyjazdów itp.). Ponadto będziesz mógł wówczas wystąpić do sądu, a ten przyzna ci własność.

Uwaga! Ustawa zwalnia cię w tym przypadku z opłaty sądowej przy wniesieniu pozwu, kosztami postępowania zaś zostanie obciążona spółdzielnia.

...albo kilka lat

Jeśli twój budynek stoi na gruncie o nieuregulowanym statusie prawnym (spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym), to masz pecha, bo na własność będziesz musiał poczekać. Jak długo? Nie wiadomo. Może kilka miesięcy, a może i kilka lat!

Dziś może się to wydawać niewiarygodne, ale są spółdzielnie, które w czasach PRL za zgodą urzędników wydających pozwolenia budowlane postawiły bloki na cudzej ziemi! Związek Rewizyjny podaje, że ten problem może dotyczyć nawet 10 proc. budynków, głównie w Warszawie, Łodzi, Krakowie i Poznaniu.

Co prawda, problem ma rozwiązać przepis, który zakłada przejmowanie spornych terenów przez spółdzielnie (na podstawie sądowego uznania zasiedzenia tego gruntu). Problem w tym, że tego typu decyzji sąd najpewniej nie wyda w ciągu trzech miesięcy. Ponadto to rozwiązanie może być podważone, jako niezgodne z konstytucją.

Lepszy pomysł ma Platforma Obywatelska, która chce, aby w budynkach stojących na gruncie o nieuregulowanym statusie prawnym lokatorzy mieli możliwość przekształcenia mieszkania lokatorskiego we własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Sejm - głosami PiS i jego koalicjantów - odrzucił w Sejmie tę propozycję. Ale jest szansa, że stosowną poprawkę przyjmie Senat, bo jej zwolennikiem jest także rząd.

Dodajmy, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, podobnie jak prawo odrębnej własności, "jest zbywalne i dziedziczne, a zatem może być przedmiotem sprzedaży, zamiany, darowizny albo też dziedziczenia testamentowego lub ustawowego".

Żeby dokonać przekształcenia mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe, wystarczyłoby pójść do spółdzielni i wypełnić stosowny druczek. Potem wniosek rozpatrzy zarząd spółdzielni (m.in. sprawdzi, czy nie masz zaległości w opłatach). Na ogół jest to zwykła formalność. Dostaniesz wyliczoną kwotę do zapłacenia (parę złotych). W praktyce całą tę operację można załatwić w ciągu tygodnia.

Metoda faktów dokonanych

Wcześniej radziliśmy ci, żebyś jak najszybciej złożył wniosek o wykup mieszkania. Jeśli będziesz zwlekał, możesz stracić okazję na zaoszczędzenie nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dlaczego? Bo wciąż nie ma 100-proc. pewności, jak długo te nowe zasady wykupu mieszkań lokatorskich będą obowiązywały.

Posłowie PiS i PO zapewniają, że nie ma mowy o rozdawnictwie, bo lokatorzy, których miałyby one objąć, już spłacili swoje zobowiązania wobec spółdzielni, wnosząc wkład mieszkaniowy i spłacając zaciągnięte na inwestycje kredyty w opłatach za mieszkanie. Teraz dopłacą oni tylko tyle, ile państwo umorzyło spółdzielniom, i ile te zwracają następnie do budżetu.

Jednak nawet rząd ma wątpliwości, czy nowe zasady wykupu są zgodne z konstytucją. W 2001 r. Trybunał Konstytucyjny zakwestionował uchwalony przez AWS i UW przepis zakładający wykup mieszkań za 3 proc. ich wartości rynkowej.

Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP zapowiedział, że zwróci się do prezydenta, by ten nie podpisywał ustawy, albo żeby skierował ją do Trybunału.

Związek Rewizyjny argumentuje, że ponieważ konstytucja gwarantuje obywatelom równość wobec prawa oraz ochronę własności, to nijak nie da się uzasadnić nadzwyczajnego uprzywilejowania ok. 900 tys. lokatorów w stosunku do 2,6 mln rodzin, które już wykupiły swoje mieszkania nieraz kosztem wielu wyrzeczeń. Według Związku uwłaszczenie lokatorów jest krzywdzące dla tych rodzin, które przekształciły mieszkania na dotychczasowych zasadach, nie tylko dlatego, że ludzie ci zapłacili więcej. Poza tym za te pieniądze spółdzielnie remontowały budynki, w których mieszkają także obecni lokatorzy.

Jeśli prezydent nie skieruje ustawy do Trybunału, najpewniej zrobią to posłowie SLD.

Uwaga! Jeśli i tym razem Trybunał Konstytucyjny zakwestionuje nowe zasady przekształceń mieszkań o statusie lokatorskim we własność, wówczas w grę wchodziłaby modyfikacja obecnych zasad. Rząd zaproponował utrzymanie obecnej 50-proc. bonifikaty przy przekształceniu, a ponadto umożliwienie spółdzielniom stosowania dodatkowej zniżki, gdyby uznały, że obecna jest za mała. Dodatkowo lokatorzy mogliby odliczyć od kosztów wykupu wartość sfinansowanych przez siebie ulepszeń, które podniosły wartość mieszkania.

Najemcy też właścicielami

Beneficjentów nowej ustawy ma być zresztą więcej, ale i oni muszą się liczyć z niekorzystnym dla siebie werdyktem. Chodzi o blisko 40 tys. najemców byłych mieszkań zakładowych, które spółdzielnie przejęły nieodpłatnie. "Przyjęcie proponowanego przepisu oznaczałoby, że najemcy mieszkań w uspółdzielczonych domach zakładowych byliby jedyną grupą obywateli uzyskujących własność mieszkań całkowicie za darmo" - twierdzi Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Także ten przepis - według tego Związku - jest sprzeczny z konstytucją, bo "wyłącza swobodę rozporządzania przez spółdzielnie przysługującym im prawem własności".

Ofiary kredytów

Wśród ok. 900 tys. mieszkań lokatorskich prawdopodobnie nawet kilkadziesiąt tysięcy powstało po 1989 r. Są to mieszkania zadłużone w bankach (głównie w PKO BP), które udzieliły spółdzielniom kredytów budowlanych, oraz w budżecie państwa, który wykupuje niezapłacone przez lokatorów odsetki. Po 1989 r. drastycznie wzrosło oprocentowanie kredytów i w efekcie zadłużenie niejednokrotnie przewyższyło wartość mieszkań. Państwo częściowo je oddłużyło, ale i tak do spłaty pozostały lokatorom niemałe kwoty.

Tymczasem warunkiem wyjściowym ubiegania się o własność jest spłacenie całości zadłużenia. Można przy tym skorzystać z ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, która daje możliwość zredukowania odsetek budżetowych, np. wystarczy spłacić kredyt i 30 proc. odsetek, a wówczas budżet państwa umorzy resztę, czyli pozostałe 70 proc. Dla wielu lokatorów jest to jednak marna pociecha, bo pozbycie się garbu zadłużenia oznacza wydatek rzędu od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.