Zgodnie z przepisami każdy właściciel ma "prawo kontroli działalności zarządu". Mówi o tym art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali.
Możesz więc żądać od zarządu pokazania wszelkich dokumentów dotyczących wspólnoty (w tym księgowości). Jak to zrobić?
Jeśli zarządem jest jeden z sąsiadów, po prostu umów się z nim na spotkanie.
Gdy dokumentami zajmuje się profesjonalny zarządca, wyślij do niego pismo. Napisz, że chcesz zapoznać się np. z księgowością wspólnoty. Poproś o wyznaczenie terminu, w którym możesz przejrzeć dokumentację.
UWAGA! Możesz też przyprowadzić lub przysłać swojego pełnomocnika, np. biegłego księgowego.
Zarządca nie płaci rachunków, nie zajmuje się domem (na posesji zalegają śmieci, dom się sypie), utrudnia wspólnocie kontrolę nad wydawanymi pieniędzmi, naraża ją na straty finansowe.
Zadzwoń do zarządcy, zgłaszając problem, np. opóźnienia w wywozie śmieci. Nie pomogło? Zbadaj treść umowy między wspólnotą a zarządcą. Powinny w niej być dokładnie wymienione wszystkie jego obowiązki.
Wyślij pismo do zarządcy, zwracając uwagę, że omija postanowienia umowy. Zażądaj, aby wyznaczył termin, w którym usunie usterki, wywiezie śmieci itp.
Zarządca tłumaczy się, że nie ma wpływu na opóźnienia, bo sprzątanie, prace elektryczne, hydrauliczne itp. zleca na zewnątrz innym firmom? Zażądaj zdyscyplinowania niesolidnych kontrahentów. W końcu zarządca płaci im z twoich pieniędzy. Jeśli i to nie pomoże, domagaj się zerwania umowy i znalezienia innych firm usługowych.
Nadal nie pomaga? Naciskaj na zarząd, aby wypowiedział umowę zarządcy.
Możesz też złożyć skargę na zarządcę do Ministerstwa Infrastruktury. Działająca przy ministerstwie Komisja Odpowiedzialności Zawodowej może nałożyć na niego kary dyscyplinarne, np. upomnienie lub naganę. Może też zawiesić albo nawet zabrać mu licencję.
Skarga musi być bardzo dobrze przygotowana. Wspólnota musi dokładnie sprecyzować, jakie ma zarzuty wobec zarządcy (nie wystarczy tu ogólne sformułowanie, że jest np. niegospodarny). Trzeba podać przykłady i dostarczyć dokumenty, które mogą potwierdzić zarzuty. Na przykład jeśli skarżysz się, że zarządca po zerwaniu umowy nie chce wydać dokumentacji finansowej wspólnoty, musisz załączyć pismo, w którym domagałeś się od niego wydania papierów.
Jeśli zarzuty są bardzo poważne, np. zarządca robi przekręty finansowe, koniecznie zgłoś popełnienie przestępstwa do prokuratury.
Jak pozbyć się zarządcy?
Wszystko zależy od tego, czy we wspólnocie jest zarząd złożony z mieszkańców, czy nie.
Jeśli zarząd jest, to może sam z własnej woli wypowiedzieć umowę z zarządcą. Może też ją zerwać na wyraźne żądanie wspólnoty. Wspólnota musi w tym celu wydać specjalną uchwałę, która nakazywałaby zarządowi wypowiedzenie dotychczasowej umowy i podpisanie nowej.
Gdy zarządu nie ma, wspólnota musi notarialnie anulować umowę. Robi to specjalną uchwałą podjętą większością głosów.
Nie można zebrać wymaganej większości? Wystąp do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. We wniosku powołaj się na to, że zarządca nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. We wniosku wskaż osobę, która może zastąpić dotychczasowego zarządcę, oraz określ, ile może zarabiać.
