Uwolnienie czynszów jest konsekwencją kwietniowego wyroku Trybunału Konstytucyjnego, który w pełnym składzie 15 sędziów uchylił grudniową nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów. Ograniczała ona podwyżki czynszów w prywatnych kamienicach do 10 proc. rocznie. Takie rozwiązanie jest zdaniem Trybunału niezgodne z konstytucją, bo nadmiernie ogranicza prawa właściciela.
- Wynajmujący może żądać za swoje mieszkanie czynszu, który pozwoli je utrzymać oraz na nim zarobić - stwierdzili sędziowie.
Czy właściciele po wyroku TK chętnie korzystają z wolności czynszowej? Nie do końca. Z minisondy "Gazety" przeprowadzonej w Polsce wynika, że czynsze w kraju wzrosły średnio o blisko 10 proc. Tak było np. w Łodzi, Rzeszowie czy Poznaniu. A w Warszawie, Toruniu, Lublinie - podwyżek prawie nie było.
Powód? - Jeśli podyktujemy nierealne stawki, to nikt nam nie zapłaci - twierdzą kamienicznicy. - Już dziś część lokatorów nie jest w stanie płacić obecnych stawek.
Inaczej sytuacja wygląda w Częstochowie, gdzie czynsze wzrosły o 100-150 proc., ale tu lokatorzy płacili przed wyrokiem bardzo mało - po 2 zł za m kw.
Słone podwyżki dopiero spotkają lokatorów w Krakowie. Jesienią kamienicznicy chcą podwyższyć stawki o 20-30 proc.
Oczywiście w każdym z wymienionych miast zdarzyły się przypadki, gdy właściciel w pełni skorzystał ze swoich uprawnień. W jednym z krakowskich domów kamienicznik podniósł lokatorom czynsz aż czterokrotnie do... 25 zł za m kw. Podobnie było w Gdyni - podwyżka z 6 do 14 zł.
Te decyzje to m.in. efekt polityki Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości (OSWN), które wzywa swoich członków do "dokonania możliwie szybko podwyżek czynszu w granicach uzasadnionych pełnymi kosztami utrzymania nieruchomości".
Komu rosną czynsze
Wysokie podwyżki dostają w pierwszej kolejności lokatorzy mieszkający w atrakcyjnych punktach dużych miast, np. przy warszawskim Krakowskim Przedmieściu czy rynku w Krakowie. Właściciele żądają tam minimum kilkaset proc. więcej niż do tej pory - w granicach 30-40 zł za m kw. Przy 40-m. lokalu oznacza to miesięczny czynsz w granicach 1,2-1,6 tys. zł.
Z podwyżkami muszą się liczyć także najemcy mieszkający w starych, od dziesięcioleci nieremontowanych kamienicach. - Te domy są w tragicznym stanie i trzymają się już tylko na tynku - twierdzą właściciele. W takich budynkach stawki rosną nawet o 10-15 zł za m kw.
Na szczęście dla lokatorów część remontowych wydatków kamienicznicy będą mogli pokryć z pożyczek bankowych. Do tej pory było to niemożliwe - przy dotychczasowych stawkach nie mieli zdolności kredytowej.
Co możesz zrobić?
Dostałeś podwyżkę? Albo lada chwila możesz ją dostać? Pamiętaj! Nie mogą następować częściej niż co sześć miesięcy. Oczywiście ten zakaz nie dotyczy podwyżek opłat niezależnych od właściciela, czyli np. za wodę, ścieki, śmieci, energię i gaz.
Właściciel może podwyższać czynsze na dwa sposoby:
w trybie uproszczonym, czyli podwyżka nieprzekraczająca 10 proc. rocznie. Tutaj lokator nie ma właściwie nic do powiedzenia. Może tylko płacić bądź zrezygnować z mieszkania.
w trybie normalnym, czyli podwyżka wyższa niż 10 proc.
W tym drugim przypadku lokator nie jest całkiem bezbronny.
Jeśli właściciel zażąda wysokiej podwyżki, będzie go obowiązywał co najmniej trzymiesięczny termin wypowiedzenia dotychczasowych stawek (chyba że w umowie zapisano dłuższy termin).
Wypowiedzenie stawek właściciel musi dać na piśmie - inaczej jest nieważne.
UWAGA! Stowarzyszenia właścicieli radzą kamienicznikom, by w celach dowodowych podwyżkę wręczali lokatorowi za pokwitowaniem lub wysłali mu ją listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. W tym drugim przypadku nieodebranie przez lokatora takiego listu (wysłanego na jego ostatni adres) jest traktowane na równi z doręczeniem.
Podwyżka - niech właściciel ją uzasadni
Lokator może wystąpić do właściciela z żądaniem, aby przedstawił kalkulację podwyżki.
Innymi słowy - właściciel musi racjonalnie wyjaśnić, dlaczego podnosi czynsz (bo np. dotychczasowe opłaty pokrywają tylko 70 proc. kosztów utrzymania budynku).
Lokator swoje żądanie musi przekazać na piśmie. Właściciel ma siedem dni na odpowiedź.
Sędziowie TK stwierdzili, że wynajmujący może żądać za swoje mieszkanie czynszu, który pozwoli je utrzymać oraz na nim zarobić. Przepisy nie podają jednak, jaka podwyżka i zysk są racjonalne. Daje to właścicielom spore pole manewru. Oficjalnie ich zdaniem czynsz powinien wystarczyć na koszty utrzymania mieszkania plus profit w wysokości 5-7 proc.
UWAGA! "Z ostrożności procesowej oficjalną przyczyną podwyżki powinna być w każdym przypadku konieczność sfinansowania przez czynsz kosztów utrzymania i odtworzenia nieruchomości oraz zapewnienia właścicielowi godziwego zysku" - podpowiada właścicielom OSWN.
Radzi im także, by w celu zminimalizowania szans lokatora na sukces w sądzie podwyżkę obliczali szczegółowo. Oczywiście lokatorom mają przedstawić kalkulację o ograniczonym co do szczegółowości zakresie.
Jak właściciele kalkulują podwyżkę
OSWN podsuwa właścicielom kilka wskazówek. Przede wszystkim zwraca uwagę, że największą częścią czynszu są koszty technicznego utrzymania nieruchomości, czyli naprawy, konserwacje, remonty bieżące i kapitalne.
"W większości naszych budynków konieczne są remonty kapitalne obejmujące wymianę praktycznie całej tzw. wykończeniówki (np. instalacje, stolarka, tynki) oraz naprawę elementów konstrukcyjnych (np. dach, izolacje przeciwwilgociowe fundamentów)" - czytamy w instrukcji dla właścicieli zawierającej przykładową kalkulację kosztów remontu kapitalnego budynku o powierzchni użytkowej 800 m kw. Koszt ten wyniósł blisko 954 tys. zł.
Kolejnym etapem jest określenie sposobu finansowania remontu. Jeśli w grę wchodzi kredyt bankowy, do kosztów uzasadniających podwyżkę właściciel ma doliczyć prowizje bankowe i odsetki.
"Powyższa przykładowa rzetelna kalkulacja wskazuje, że bez trudu możemy udowodnić konieczność podwyżki czynszu nawet do poziomu ok. 20 zł za m kw. miesięcznie. Jednak z uwagi na to, że czynsze rynkowe kształtują się na poziomie 10-15 zł za m kw. (z wyjątkiem Warszawy), zalecamy podwyższyć czynsz do tego niższego - rynkowego poziomu, przedstawiając lokatorowi pełną kalkulację oraz zaznaczając, że robimy to ze względu na wrażliwość społeczną" - podpowiada OSWN.
UWAGA! W niektórych przypadkach taniej jest wyburzyć starą kamienicę i zbudować nową. Żeby podjąć właściwą decyzję, właściciel powinien skorzystać z usług rzeczoznawcy budowlanego. Ten sporządzi kosztorys remontu oraz odtworzenia budynku po jego rozbiórce. OSWN wyjaśnia, że "taka ekspertyza pozwoli właścicielom nie tylko zminimalizować ryzyko podjęcia błędnej decyzji, ale również może stanowić podstawę oceny wysokości koniecznej podwyżki czynszu".
Nie podoba się? To do sądu
Jeśli kalkulacja wyda się lokatorowi naciągana, może skierować sprawę do sądu z prośbą o ustalenie, czy "podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości". W takim przypadku ciężar udowodnienia jej konieczności spoczywa na właścicielu. Do czasu orzeczenia - czyli, biorąc pod uwagę polskie realia, nawet przez kilka lat - lokator będzie płacić czynsz w dotychczasowej wysokości.
Lokator na złożenie wniosku ma dwa miesiące od momentu, kiedy dostał wypowiedzenie dotychczasowych stawek.
Właściciele starają się, jak mogą, zniechęcić lokatorów do zaskarżania podwyżek w sądzie.
Jak to robią? Po pierwsze, informują, że podwyżka i tak jest mniejsza od uzasadnionej kalkulacją. Po drugie, uświadamiają lokatorom, że w przypadku porażki w sądzie poniosą niemałe koszty. Jeśli przegra, będzie bowiem musiał zapłacić koszta sądowe oraz ekspertyz (zrobionych na zamówienie właściciela), a to przynajmniej kilka tysięcy złotych.
Kto może pomóc lokatorowi?
Obowiązek pomocy lokatorom zdaniem rządu spoczywa teraz na gminach.
Podwyżkę czynszu może częściowo zrekompensować dodatek mieszkaniowy. To dopłata do kosztów utrzymania mieszkań wypłacana przez gminę. Ile można dostać? Gminy mogą sfinansować od 50 do 90 proc. comiesięcznego czynszu, ale z reguły dokładają się najwyżej w 70 proc. Zazwyczaj wypłacają 100-200 zł miesięcznie.
Gmina odmówi wypłaty dodatku, jeśli lokator ma zbyt wysokie dochody lub zbyt duże mieszkanie.
Warto pamiętać, że w przypadku zbyt dużego mieszkania można komuś podnająć pokój. Ale na to musi zgodzić się właściciel. Jeśli się nie zgodzi, można prosić o zamianę mieszkania na mniejsze.
Gmina ma też inne możliwości pomocy:
może wynająć od właściciela prywatnej kamienicy mieszkanie, a następnie podnająć je lokatorowi za niższy czynsz;
może wynająć mu mieszkanie w swoich zasobach (trzeba złożyć podanie o przyznanie mieszkania komunalnego).
Lokator może też przeprowadzić się do mieszkania zbudowanego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Niektóre gminy, np. Kraków, finansują za lokatorów opłatę partycypacyjną (30 proc. kosztów budowy).
UWAGA! OSWN radzi właścicielom, by sugerowali lokatorom możliwość zawarcia specjalnych porozumień. Np. właściciel zaliczałby na poczet podwyższonego czynszu wcześniejsze wydatki lokatora na ulepszenie zajmowanego przez niego mieszkania. Organizacja właścicielska wyjaśnia, że chodzi o likwidację ewentualnych roszczeń lokatorów po zakończeniu najmu.
Inny rodzaj porozumienia polegałby na tym, że lokator zobowiązałby się do rozwiązania najmu w określonym terminie i na określonych warunkach, a w zamian właściciel nie podwyższałby czynszu do poziomu uzasadnionego kalkulacją i sytuacją rynkową.
Co czeka lokatora, który nie płaci
Procedura będzie wyglądać tak: właściciel wręczy mu pismo, w którym żąda zapłaty (da na to zgodnie z prawem miesiąc), oraz ostrzeże, że jeśli nie zapłaci, wypowie mieszkanie; jeśli lokator zalega z czynszem za trzy pełne okresy płatności (np. trzy miesiące), właściciel może spełnić swoją groźbę i wręczyć mu wypowiedzenie.
Wtedy lokator może wyprowadzić się od razu, np. do rodziny, albo zostać. Właściciel skieruje wtedy sprawę do sądu z wnioskiem o eksmisję. Od lutego jednak nie wolno wyrzucać na bruk. Zgodnie z najnowszą nowelizacją kodeksu postępowania cywilnego nie można więc eksmitować lokatora do momentu, aż gmina lub właściciel mieszkania wskaże lokatorowi pomieszczenie tymczasowe, ewentualnie gdy sam dłużnik takie znajdzie.
Uwaga! Lokal tymczasowy musi spełniać określone parametry:
nadawać się do zamieszkania;
zapewniać co najmniej 5 m kw. pokoju na jedną osobę;
znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej.
Dodatkowo przepisy wykonawcze do ustawy precyzują, że tymczasowe pomieszczenie nie może być zawilgocone, musi mieć okna, wodę oraz toaletę (urządzenia te mogą się jednak znajdować poza budynkiem), a także prąd. Lokator powinien mieć również możliwość ogrzewania lokum (np. za pomocą grzejnika elektrycznego) oraz gotowania posiłków.
Staruszkowie nie do ruszenia
Ustawa o ochronie praw lokatorów nie pozwala właścicielom na pozbycie się z czynszówki samotnych osób, które ukończyły 75 lat i nie mają nikogo, kto mógłby się nimi opiekować (kogoś zobowiązanego do świadczeń alimentacyjnych). Ustawa mówi, że wypowiedzenie najmu takiej osobie stanie się skuteczne dopiero... w chwili jej śmierci.
Piotr Miączyński, Marek Wielgo, Leszek Baj
Warszawa - Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości, czynsze nie wzrosły, teraz maks. 9 zł/m kw.
Łódź - Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości, wzrost o mniej więcej 10 proc., było 5-5,40, teraz jest maks. 6 zł/m kw.
Kraków - Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości, na razie czynsze nie wzrosły, ale planują po wakacjach wzrost 20-30 proc.
Toruń - Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów, generalnie nie podnieśli, robili tylko drobne korekty czynszów
Lublin - Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów, nie było podwyżek
Rzeszów - Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości, ceny 4,30-6,30 zł/m kw., wzrost o nie więcej niż 10 proc.
Częstochowa - Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości, podwyżki nawet o 100-150 proc. (ale w dłuższym okresie niż ostatnie pół roku), było 2 zł/m kw., teraz nawet 4-5 zł/m kw.
Poznań - średni wzrost o 10 proc., teraz czynsze około 7,50 zł/m kw.
Wszystkie ceny pochodzą od członków Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości.
