Kolejne podwyżki za użytkowanie wieczyste

W całej Polsce gminy przygotowują się właśnie do podniesienia opłat za użytkowanie wieczyste gruntów. Komu grozi podwyżka? Jak się przed nią bronić?
Tradycyjnie okresem podwyżkowym jest końcówka roku. Dlaczego wtedy? Bo jeśli gmina czy starosta chcą sięgnąć nam głębiej do kieszeni od nowego roku, to do końca grudnia muszą wypowiedzieć dotychczasową stawkę. Jeśli w tym czasie listonosz nie doręczy ci stosownego zawiadomienia, to znaczy, że podwyżka cię ominęła.

Uwaga! Muszą się z nią liczyć ci użytkownicy wieczyści gminnego lub państwowego gruntu, którzy od lat płacą tę samą, często symboliczną stawkę. Zwykle opłaty za użytkowanie wieczyste są aktualizowane raz na kilka lat, ale zdarza się, że o wiele rzadziej, a wtedy podwyżki mogą być bardzo duże.

Np. jeden z użytkowników wieczystych gminnej działki na obrzeżach Gdańska (1,3 tys. m kw.) dowiedział się w grudniu 2010 r., że od 2011 r. opłata roczna wzrośnie z 900 zł do 3,7 tys.! Podobny problem mają jednak nie tylko właściciele domów jednorodzinnych. Na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste stoją też budynki wielorodzinne - wtedy poszczególnym właścicielom mieszkań przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego. Np. w jednej z warszawskich spółdzielni posiadacze 50-metrowego mieszkania płacili 188 zł. Pod koniec 2010 r. gmina podniosła opłatę do prawie 3 tys. rocznie. A jak będzie w tym roku?

Podwyżka na raty

Przede wszystkim nie zaskoczy cię aż tak wysoka podwyżka, bo już poprzedni Sejm zmodyfikował przepisy w tej kwestii. Gdyby podwyżka przewyższała dwukrotność dotychczasowej stawki, nadwyżka zostanie rozłożona na dwie równe części. Zapłacisz je w następnych dwóch latach.

Przykład. Załóżmy, że w tym roku zapłaciłeś za użytkowanie wieczyste 300 zł. Jeśli gmina wypowie ci tę stawkę i zaproponuje nową - 1200 zł, to jeśli się z nią pogodzisz, w przyszłym roku zapłacisz "tylko" 600 zł. Rok później opłata wzrośnie do 900 zł, a za dwa lata - do 1200 zł. Jak widać, dopiero w trzecim roku od aktualizacji wartości gruntu opłata wzrośnie do poziomu z niej wynikającego.

Uwaga! Zgodnie z ustawą wysokość opłaty może być aktualizowana (podnoszona) nie częściej niż raz na trzy lata.

W praktyce nowy system aktualizacji opłat może okazać się umiarkowaną ulgą. W ubiegłym roku pisaliśmy o użytkowniku wieczystym, któremu gmina podniosła opłatę aż o 1150 proc. Stara stawka wynosiła 800 zł, nowa zaś - 10 tys. zł! W tym konkretnym przypadku w 2012 r. użytkownik miał do zapłacenia 1,6 tys. zł. Jednak w przyszłym roku opłata wzrośnie już automatycznie do 5,8 tys. zł, a w 2014 - do 10 tys. zł.

W Bydgoszczy dowiedzieliśmy się, że podwyżki planowane są w dzielnicach: Fordon, Śródmieście, Okole, Błonie, Kapuściska. Gmina nie podała nam konkretnych stawek. Do tej pory mieszkańcy niektórych bloków płacili na podstawie wyceny gruntu z 2000 r. Wówczas jego wartość wynosiła ok. 26 zł za m kw. Obecnie jego cena rynkowa przekracza zaś 414 zł za metr.

Są też jednak i takie miasta, w których wartość gruntów aktualizowana jest w miarę na bieżąco. Np. w Gorzowie Wielkopolskim przy ul. Sikorskiego podwyżka opłaty za użytkowanie wieczyste nie powinna przekroczyć 15 proc. Obecna stawka obowiązuje od 2008 r. Wtedy wartość gruntu wynosiła niespełna 277 zł za m kw. Opłata, która zacznie obowiązywać w przyszłym roku uwzględnia zaś najnowszą wycenę - ok. 318 zł za metr.

Podwyżki jak Polska długa i szeroka

- Powody do niepokoju mogą mieć mieszkańcy warszawskiej dzielnicy Śródmieście. Dowiedzieliśmy się, że podwyżka planowana jest dla ponad 220 budynków. Praktycznie w każdym przypadku opłata podskoczy w przyszłym roku o dopuszczalne 100 proc. A najpewniej to nie koniec, gdyż dotychczasowa opłata obliczona była na podstawie wartości gruntu sprzed... 20 lat (ok. 386 zł za m kw.).

- W Katowicach listonosza z zawiadomieniem o podwyżce może spodziewać się ok. 5,6 tys. mieszkańców rejonu osiedla Tysiąclecia. W ratuszu twierdzą, że opłaty wzrosną tam średnio o mniej więcej 30 proc.

- W Gdańsku wypowiedzenia obejmą ponad 10 tys. opłat rocznych. Gmina nie informuje o skali podwyżek, gdyż trwa jeszcze wycena nieruchomości.

- Podobnie w Szczecinie, gdzie ujawniono nam tylko tyle, że na celowniku jest ok. 250 nieruchomości.

- Tajemniczy są także krakowscy urzędnicy. Zdradzili jedynie, że w tym roku aktualizacja opłat rocznych obejmie ok. 400 nieruchomości położnych we wszystkich dzielnicach Krakowa.

- Z kolei w Łodzi z wyższymi wydatkami aż o 200-500 proc. (oczywiście od przyszłego roku "tylko" o 100 proc.) musi się liczyć m.in. ponad 600 właścicieli domów jednorodzinnych oraz mieszkańcy ok. 300 bloków.

- W Toruniu i Białymstoku co rok aktualizowane są opłaty dla mniej więcej kilkudziesięciu nieruchomości. Ta pierwsza gmina wręczy w tym roku podwyżki właścicielom garaży, domów jednorodzinnych i pawilonów handlowo-usługowych.

Uwaga! Gminy i starostwa (jeśli grunt jest państwowy) mają nie tylko prawo, ale wręcz obowiązek zaktualizować opłatę, która w przypadku gruntu przeznaczonego pod mieszkaniówkę stanowi równowartość 1 proc. jego wartości. Mówi o tym ustawa o gospodarce nieruchomościami, której ujednolicony tekst znajdziesz m.in. na stronie internetowej Sejmu: isap.sejm.gov.pl

Możesz się bronić?

Nie zawsze uzasadniona jest jednak wysokość podwyżki. Jeśli uznasz, że jest zbyt wysoka, możesz powalczyć o jej obniżenie.

Kiedy gmina lub starostwo dostarczą ci decyzję wypowiadającą wysokość dotychczasowej opłaty i ustalającą nową jej wysokość, masz 30 dni na złożenie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Uwaga! To, co potocznie nazywamy odwołaniem, w języku prawniczym nazywa się wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Złóż zatem wniosek (w dwóch egzemplarzach), w którym uzasadnij, dlaczego kwestionujesz podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste. Oczywiście napisz też, przeciw któremu organowi występujesz. Jeśli właścicielem gruntu jest skarb państwa, organem go reprezentującym jest starosta, a jeśli grunt jest gminny - wójt, burmistrz lub prezydent.

Na wszelki wypadek sporządź jeszcze jeden egzemplarz wniosku i poproś urzędniczkę w SKO o poświadczenie, że złożyłeś ten dokument określonego dnia.

Uwaga! Z pisma od gminy lub starostwa dowiesz się, jak wycenił działkę rzeczoznawca majątkowy oraz w którym miejscu możesz zapoznać się z jego operatem szacunkowym.

I jeszcze jedno - jeśli jesteś posiadaczem spółdzielczego prawa do lokalu, to w tym przypadku użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia, a nie ty. To ona może odwoływać się od podwyżki w imieniu swoich członków. Dla spółdzielni problem ten jest szczególnie dotkliwy, bo w ich użytkowaniu wieczystym są nie tylko grunty pod budynkami, ale także np. tereny zielone.

Uwaga! Ustawa przyznaje 50-proc. bonifikatę w opłacie tym gospodarstwom domowym, w których miesięczny dochód na członka nie przekracza połowy "przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona".

Dodajmy, że taki wskaźnik ogłasza prezes GUS (ok. 3,5 tys. zł). Oczywiście nawet jeśli przysługuje ci bonifikata od opłaty, nie musisz rezygnować z walki o jej obniżenie.

Zamów wycenę działki

Przed SKO będziesz musiał podważyć wycenę gruntu sporządzoną przez rzeczoznawcę zatrudnionego przez gminę lub starostę. Właściciel gruntu będzie bowiem chciał wykazać, że istniały powody do aktualizacji opłaty. Raczej nie licz na to, że SKO zamówi kontrekspertyzę. Znacznie zwiększysz więc swoje szanse na wygraną (na mniejszą podwyżkę), jeśli sam zamówisz dodatkową wycenę. Tym bardziej że istnieje spore prawdopodobieństwo, że "gminny" rzeczoznawca niezbyt przyłożył się do pracy (w przetargach na tego typu usługę zwykle wygrywają najtańsi fachowcy). Np. przeanalizował niewielką liczbę transakcji w danym rejonie albo - co gorsza - nie uwzględnił tego, że nieruchomości potaniały.

W przypadku działki, na której stoi dom jednorodzinny, wycena może cię kosztować około tysiąca złotych. Gdy wyceniany będzie blok wielorodzinny, koszty mogą być kilkakrotnie wyższe.

W mniejszych gminach najprawdopodobniej nie jest łatwo znaleźć kogoś, kto byłby skłonny podważyć wycenę kolegi lub koleżanki po fachu. Trzeba więc poszukać takiego fachowca gdzieś dalej.

Warto też wcześniej go zapytać, czy zamawianie wyceny ma sens. Teoretycznie możliwa jest też bowiem sytuacja odwrotna od wyżej opisanej - rzeczoznawca zatrudniony przez gminę za nisko wycenił wartość gruntu. Oczywiście w tej sytuacji odwoływanie się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste nie ma sensu.

Przygotuj się na dopłatę

Własną wycenę możesz dostarczyć do SKO już po wniesieniu odwołania od podwyżki. Ważne, abyś zdążył przed wyznaczeniem terminu rozprawy. Zwykle czeka się nań kilka miesięcy. Jeśli uważasz, że termin jest zbyt krótki, możesz poprosić o jej odroczenie.

Uwaga! Do czasu rozstrzygnięcia sporu będziesz wnosił opłatę w dotychczasowej wysokości. Ale jeśli SKO podtrzyma podwyżkę, choćby mniejszą, niż chciała gmina lub starosta, dopłacisz różnicę. Bądź przygotowany na taką dopłatę (bez odsetek).

O jedno możesz być spokojny: nawet jeśli przegrasz, nie będziesz musiał zwracać gminie czy staroście pieniędzy za wycenę gruntu. Z drugiej strony nie masz co liczyć, że w przypadku wygranej odzyskasz pieniądze, które wydałeś na własną wycenę gruntu.

Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. W praktyce często na rozprawie dochodzi do swoistego krakowskiego targu. Nowa opłata ustalana jest więc jako średnia z propozycji właściciela i użytkownika wieczystego.

Ze sprzeciwem do sądu

Jeśli w SKO sprawa potoczy się nie po twojej myśli, nie musisz składać broni. W ciągu 14 dni od doręczenia ci przez SKO orzeczenia możesz wnieść za jego pośrednictwem sprzeciw do sądu.

Sprzeciw jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu cywilnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Oznacza to, że nie musisz pisać pozwu, bo jego funkcję pełni twój wniosek do SKO. Nie musisz też uzasadniać sprzeciwu. Ważne, abyś podał adres SKO, za pośrednictwem którego wnosisz sprzeciw, a także datę i sygnaturę kwestionowanego orzeczenia kolegium. I nie zapomnij o podpisaniu wniosku. Kolegium obowiązane jest przekazać do sądu twój sprzeciw wraz z aktami sprawy. Jego wniesienie powoduje, że orzeczenie traci moc, nawet jeśli sprzeciw dotyczy tylko jego części. Od wyroku sądu pierwszej instancji przysługuje apelacja.

Uwaga! W tym momencie pojawiają się już jednak koszty sądowe, a na rozpatrzenie sprawy należy czekać przynajmniej kolejny rok.

Z jakimi wydatkami musisz się liczyć? Pierwszy to opłata sądowa, która w tym przypadku wynosi 5 proc. wartości przedmiotu sporu. Wyjaśnijmy, że w sprawach o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej jest nieuzasadnione, wartość przedmiotu sporu stanowi różnica między zaproponowaną nową wysokością opłaty rocznej a dotychczasową.

Kolejny wydatek to zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego rzeczoznawcy, który na zlecenie sądu wyceni nieruchomość. No i ewentualne wynagrodzenia dla pełnomocnika, jeśli go zatrudnisz.

Dodatkowo w razie przegranej poniesiesz koszty procesu, które z reguły obejmują oprócz opłaty sądowej i wynagrodzenia biegłego rzeczoznawcy również wynagrodzenie adwokata lub radcy prawnego naszego przeciwnika procesowego.

Ale jeśli to ty wygrasz, koszty te poniesie druga strona. W razie jednak tylko częściowego uwzględnienia twoich żądań najpewniej nie odzyskasz wydanych na proces pieniędzy, ale też nie będziesz musiał dopłacać.

Uwaga! Wysokość kosztów tzw. zastępstwa procesowego drugiej strony, które należy ponieść w razie przegranej, ograniczona jest stawkami określonymi w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie i zależy od wartości przedmiotu sporu.

Nie podpowiemy ci, czy wnoszenie sprzeciwu do sądu ma sens. Miej jednak oczy i uszy szeroko otwarte. Być może z lokalnych mediów dowiesz się, że ktoś wygrał w sądzie tego typu sprawę. To może być sygnał, że warto pójść tą samą drogą. Pamiętaj jednak, że sąd może przyznać rację właścicielowi gruntu. Mało tego, trzeba się liczyć z tym, że sąd ustali opłatę na wyższym poziomie, niż to zrobiło kolegium.

Więcej o: