Kupno ziemi rolnej - uważaj na pułapki

Dzielić trudno

Kupiłeś większy kawałek gruntu rolnego i teraz chcesz go podzielić na mniejsze? Figa z makiem. Ustawa o gospodarce nieruchomościami utrudnia przekształcanie działek rolnych i leśnych w budowlane. Podział takich gruntów na części mniejsze niż 0,3 ha (3 tys. m kw.) jest możliwy tylko "w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami".

Ustawodawca tłumaczy to tak: "Działania takie prowadzą do naruszenia ładu przestrzennego, a ponadto prowadzą do tworzenia nieruchomości, których zagospodarowanie jest utrudnione ze względu na ich przypadkowy kształt, nieracjonalne układy komunikacyjne i wzajemny układ działek".

Możesz płacić opłatę adiacencką

Udało ci się podzielić działkę na mniejsze? Gmina zbudowała nową drogę, zbudowała wodociąg? To teraz może nałożyć na ciebie specjalną opłatę, tzw. adiacencką, bo wzrosła wartość nieruchomości. Jak wysoką? O tym decyduje samorząd w uchwale. Prawo stanowi jedynie, że nie może być ona wyższa niż "50 proc. różnicy wartości nieruchomości". W praktyce czasami sięga nawet kilkunastu tysięcy złotych.

Do niedawna gminy opłatę adiacencką pobierały sporadycznie, nawet jeśli rozwijały lokalną infrastrukturę. Teraz sięgają po nią o wiele chętniej, bo dostają mniej pieniędzy z budżetu państwa.

UWAGA! Gmina na nałożenie opłaty adiacenckiej ma trzy lata od momentu uprawomocnienia się decyzji o podziale lub doprowadzenia instalacji, a jej spłata może być rozłożona na dziesięć lat.

A także rentę planistyczną

Przekwalifikowałeś działkę rolną na budowlaną, a teraz chcesz ją sprzedać? Gmina może na ciebie nałożyć tzw. rentę planistyczną! Wynosi ona do 30 proc. wzrostu wartości gruntu.

PAMIĘTAJ! Renta może być naliczona tylko w przypadku zbycia działki w ciągu pięciu lat od jej przekwalifikowania.

PRZYKŁAD: Kupiłeś działkę rolną o powierzchni półtora hektara. Jej cena za m kw. wynosi 5 zł, czyli cała działka jest warta 75 tys. zł.

Dzielisz ją na pięć działek o powierzchni 3 tys. m kw. każda (to minimalna powierzchnia działki rolnej). Ich wartość wzrasta do 7 zł za m kw. Całe gospodarstwo jest więc warte 105 tys. zł. Jednak w tym wypadku opłaty adiacenckiej płacić nie musisz, ponieważ działka jest w dalszym ciągu działką rolną.

W nowym planie zagospodarowania twoje działki zostają przekwalifikowane na działki budowlane. Ich wartość wzrasta do 20 zł za m kw. Czyli w sumie grunty są warte już 300 tys. zł. Jeśli sprzedasz wszystkie działki w ciągu pięciu lat od przekwalifikowania, gmina będzie miała prawo w tym momencie pobrać rentę planistyczną w maksymalnej wysokości 30 proc. wzrostu wartości działki, czyli w tym wypadku nawet 58,5 tys. zł.

A co z opłatą adiacencką?

Załóżmy, że chcesz podzielić działki na mniejsze. W wyniku podziału ich wartość wzrasta do 30 zł za m kw., czyli wszystkie tereny są warte 450 tys. zł. Jeśli gmina zechce pobrać opłatę w maksymalnej wysokości, wtedy musisz zapłacić nawet 75 tys. zł (50 proc. ze wzrostu wartości działki, czyli ze 150 tys. zł).

Zobacz projekty domów