Mieszkania - wynajem od dewelopera

Tekst: Michał Świech
07.09.2009 12:04
A A A
Wynajem od dewelopera miał być hitem tej wiosny. Deweloperzy nie zarzucili jednak rynku ofertami. Dlaczego?
Miało być tak: mieszkania w nowopowstałych budynkach trafiają na rynek, spragnieni powierzchni ludzie wynajmują je, a deweloperzy liczą zyski. Wynajem mieszkań przez firmy deweloperskie, anonsowany wczesną wiosną przez niektórych ekspertów, miał być ratunkiem dla przedsiębiorców z branży budowlanej borykających się ze spadkiem sprzedaży. Tyle że - jak mówi Jarosław Skupień z firmy Emmerson - taki model biznesowy w ogóle nie zadziałał. - I nie zadziała - dodaje Skupień. Dlaczego?

- Wynajem gotowych mieszkań z możliwością późniejszego wykupu rozważaliśmy na początku roku tylko w przypadku jednej z naszych inwestycji oraz w wypadku niewykonania planu sprzedaży do momentu zakończenia jej budowy - przyznaje Małgorzata Szwarc-Sroka, dyrektor pionu ekonomicznego w firmie JW Construction. - Ze względu na stabilny wzrost sprzedaży, który odnotowujemy od lutego, nie podejmowaliśmy dalszych kroków mających na celu realizację ewentualnego programu - wyjaśnia.

Kryzys, który miał zdemolować branżę okazał się nieco krótszy niż przewidywano. Sprzedaż powoli, ale rośnie, chociaż jej poziom nadal znajduje się na poziomie niższym, niż przed rokiem. Dane z monitoringu rynku prowadzonego przez redNet Consulting odnośnie sprzedaży dokonanych w I kwartale 2009 r. wskazują na pewne ożywienie. W okresie od stycznia do marca sprzedanych zostało blisko 1 400 lokali mieszkalnych, co oznacza wzrost o prawie 40% w stosunku do poprzedniego kwartału. Na ten wynik mogły mieć wpływ obniżki cen. Z porównania transakcji przeprowadzonych przez klientów Open Finance i Home Broker wynika, że są one o ok. 10 proc. niższe niż przed rokiem. - Deweloperzy wolą dostosować ceny mieszkań do wymogów programu Rodziny na Swoim, który bije rekordy popularności - uważa Małgorzata Kędzierska-Urbaniak - Dzięki temu ich sprzedaż nieco się ożywiła - dodaje .

- Logika jest taka - deweloper ma sprzedawać mieszkania - podkreśla Jarosław Skupień - Bardziej opłaca mu się sprzedać mieszkanie po niższej cenie niż je wykańczać i nimi zarządzać - dodaje - Poza tym tych mieszkań, które nie zostały sprzedane nie było wiele. Były to głównie mieszkania duże, gdzie trudno o chętnych na wynajem - mówi Skupień.

To nie jedyne powody, dla których deweloperzy nie wzięli się za wynajem. - Żeby prowadzić tego typu działalność trzeba koniecznie dysponować długoterminowym finansowaniem - uważa Małgorzata Kędzierska-Urbaniak z serwisu wynajem.pl - Tak więc tylko bardzo duże firmy mogłyby pozwolić sobie na taką dywersyfikację działalności - dodaje. Finansowanie inwestycji to jeden z ważniejszych powodów, dla których deweloperom zwyczajnie nie opłaca się angażować w wynajem. Firma, która chciałaby to robić, musiałaby niejako kredytować inwestycję przez wiele lat, może nawet kilkanaście. Dopiero po tym czasie nakłady finansowe mogłyby się zwrócić i przynieść zyski. Dlatego firmy deweloperskie wolą albo sprzedać od razu - po niższej cenie, albo poczekać 2-3 lata, aż kryzys minie. Nawet wtedy zarobią więcej, niż gdyby mieszkanie wynajmowali.

Sprawdź jak nas wkręcają deweloperzy



Według ekspertki serwisu Wynajem.pl kolejną z przyczyn fiaska pomysłu wynajmowaniu mieszkań przez deweloperów są przepisy o ochronie praw lokatorów, które mocno chronią najemców przed eksmisją. - Bardzo trudno pozbyć się lokatorów, którzy są uciążliwi albo zalegają z czynszem - zauważa Kędzierska-Urbaniak - Okazuje się, że takie osoby trzeba najpierw uprzedzić na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i po odczekaniu miesiąca taki krok wykonać - dodaje. W ten sposób cały proces wydłuża się. Wizja lokatorów zalegających z czynszem z pewnością nie zachęca deweloperów do podejmowania działalności na rynku wynajmu.

Podobnie uważa Małgorzata Szwarc-Sroka: - Z pewnością przyczyną niepowodzenia programu wynajmu mieszkań wśród deweloperów są bardzo niekorzystne uwarunkowania formalno - prawne. Dopóki przepisy dotyczące możliwości eksmisji lokatora, który nie reguluje należności wobec instytucji wynajmującej lokum nie zmienią się, podjęcie decyzji o wdrożeniu programu wynajmu będzie ryzykowne dla dewelopera - podkreśla.

Czy taka sytuacja może się zmienić? Według Kędzierskiej-Urbaniak Ministerstwo Infrastruktury pracuje nad rozwiązaniami korzystnymi dla wynajmujących. Już niedługo właściciele mieszkań, którzy zdecydują się je wynająć, zapłacą 8,5 proc. podatek ryczałtowy od przychodów z najmu. Łatwiej będzie można też pozbyć się niechcianego lokatora. Tyle tylko, że nowe przepisy dotyczą osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali - Być może wkrótce powstaną przepisy zachęcające deweloperów do budowania mieszkań pod wynajem - mówi Małgorzata Kędzierska-Urbaniak - Na razie jest to jednak zbyt kłopotliwe - dodaje.

Jarosław Skupień z Emmersona podkreśla, że mieszkań dla ludzi młodych, którzy nie mogą sobie pozwolić na kredyt nadal potrzeba. Długoterminowy wynajem od dewelopera nie wchodzi w grę, jednak niektórzy wskazują na inną możliwość - partnerstwo publiczno-prywatne. Według Skupnia nie jest to jednak opcja atrakcyjna dla przedsiębiorców. Jego zdaniem z partnerstwem wiąże się zbyt wiele komplikacji. Poza tym jest jeszcze kwestia mentalności: Polacy chcą mieć nieruchomość na własność. Jeśliby wynajmowali je od firmy, nie czuliby się jak u siebie.

Tym bardziej, że bardzo często korzystniej jest lokal kupić, niż wynajmować. Z analizy przeprowadzonej rok temu przez Open Finance i firmę Home Broker w dziesięciu największych miastach Polski wynikało, że w przypadku małego mieszkania znacznie bardziej opłacało się je kupić, niż wynająć. Przeciętna rata była wówczas o około 17% niższa od miesięcznego czynszu. Teraz kupić można jeszcze taniej, więc nawet mimo wzrostu kosztów kredytu może się to bardziej opłacać niż wynajem. Według Małgorzaty Szwarc-Sroki wynajem mieszkań może być dla dewelopera racjonalnym rozwiązaniem tylko pod warunkiem, że klient zobowiąże się wykupić wynajmowane mieszkanie po określonym czasie, np. po roku czy dwóch, kiedy łatwiejsze będzie uzyskanie kredytu.

Kto liczył na możliwość taniego wynajmu prosto od dewelopera, musi poszukać innych opcji. Zapewne, tak jak zwykle, skorzysta z ofert osób prywatnych, których w ostatnim czasie nie brakuje.

Czytaj także:

Usterki deweloperów czyli mieszkanie z wadą



Mieszkanie na parterze tańsze, ale czy gorsze?



Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie z drugiej ręki?



Zobacz także
Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE