Odpowiedzialność najemcy za szkody

Najemca lokalu mieszkalnego zainteresowany jest wprowadzeniem do umowy najmu zapisów stwierdzających, że nie będzie on odpowiadać za szkody powstałe w wyniku zdarzeń losowych jak np. zalanie mieszkanie przez sąsiada z góry, pożar spowodowany przez osoby trzecie itd. Wynajmujący odmawia jednak zawarcia umowy w tym brzmieniu, mimo iż twierdzi, że mieszkanie jest ubezpieczone.
Czy w przypadku nie wprowadzenia proponowanych przez najemcę postanowień do umowy, wynajmujący będzie miał prawo domagać się od najemcy wykonania remontu, jeżeli mieszkanie zostanie zniszczone z przyczyn zewnętrznych a ubezpieczyciel odmówi pokrycia szkód?

Nie. Najemca zobowiązany jest jedynie do pokrycia drobnych nakładów, związanych ze zwykłym używaniem rzeczy. Tym samym, wynajmujący nie może obciążyć go kosztami remontu, spowodowanego zdarzeniami losowymi jak np. zalanie mieszkania, pożar itp.

W opisywanym przypadku, zastosowanie znajdą przepisy ustawy Kodeks cywilny (Dz. U.1964, Nr 16, poz. 93) oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001, Nr 71, poz. 733). Zgodnie bowiem z art. 662 k.c. na wynajmującym ciąży obowiązek utrzymania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania najmu. Natomiast najemcę obciążają jedynie drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy.

Czytaj także:

Umowa najmu lokalu mieszkalnego - podstawowe elementy



Ustawodawca w art. 681 k.c. wyjaśnia, że przez pojęcie drobnych nakładów, które obciążają najemcę, należy rozumieć takie czynności jak np. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. W pozostałym zakresie koszty utrzymania i remontów najętego lokalu ponosi wynajmujący.

Powszechnie przyjmuje się, że najemca może być obciążony kosztami remontu ale nie każdego. Jedynie bowiem zwykły remont, czyli związany ze zwykłym używaniem lokalu polegający np. na odświeżeniu mieszkania, zaliczany jest do drobnych nakładów, które powinien ponieść najemca a nie wynajmujący. Oznacza to, że prace mające na celu doprowadzenie lokalu do stanu sprzed zalania lub pożaru nie można zaliczyć do zwykłego remontu i w związku z tym wynajmujący nie ma żadnych roszczeń do najemcy z tego tytułu.

Dla najemcy nie ma też żadnego znaczenia czy mieszkanie było ubezpieczone czy nie. Najemca nie powinien więc martwić się tym czy właściciel otrzyma świadczenie od ubezpieczyciela. Okoliczność ta nie wpływa na sytuację najemcy i nie będzie on ponosić odpowiedzialności za spowodowane zdarzeniami losowymi szkody tylko dlatego, że właściciel nie otrzyma zwrotu kosztów od swego ubezpieczyciela.

Podobnie kwestię tę reguluje wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów. Ustawodawca w art. 6b ust. 2 ustawy szczegółowo wymienia jakie naprawy i remonty obciążają najemcę. I tak np. będzie on zobowiązany do naprawy podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych, okien i drzwi czy wbudowanych mebli. Analizując ten szczegółowy wykaz czynności, które obciążają najemcę, należy pamiętać, że wymienione naprawy i konserwacja przeprowadzane są na koszt najemcy pod warunkiem, że pozostają w związku ze zwykłym używaniem lokalu.

Podstawa prawna:

* ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ((Dz. U.1964, Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)

* ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001, Nr 71, poz. 733 z późn. zm.)

Czytaj także:

Zaliczka w umowie najmu - czym jest i na jakich warunkach powinno się ją uiszczać



Autor artykułu jest:

Tomasz Tatomir

radca prawny

Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna

Oddział we Wrocławiu