Właściciel czy najemca - kto odpowiada za naruszenie porządku publicznego?

Wynajmuję mieszkanie studentom. Dotychczas z zachowaniem lokatorów nie miałam żadnego problemu. Ostatnio jednak sąsiedzi poinformowali mnie, że zgłosili przeciwko mnie sprawę do sądu grodzkiego, ponieważ studenci zachowują się za głośno wieczorami. Czy rzeczywiście będę ponosić odpowiedzialność za swoich najemców?
Odpowiedź: W przypadku umowy najmu do obowiązków najemcy lokalu należy dostosowanie swojego zachowania do porządku domowego. Kodeks cywilny stanowi wprost, że najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Zasady te obowiązują najemców nawet wówczas, kiedy nie zostały zapisane w umowie najmu.

Czytaj także:

Czy istnieje obowiązek zameldowania najemcy?



Na wstępie należy podkreślić, iż zakłócanie porządku domowego jest wykroczeniem. Zgodnie z art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Najprawdopodobniej w opisanej sytuacji sąsiedzi kilkakrotnie informowali policję o zakłócaniu porządku domowego przez najemców przedmiotowego lokalu. Przypuszczalnie policja nakładała na sprawców wykroczeń mandaty karne, a dopiero później sporządziła wniosek do sądu grodzkiego o ukaranie najemców lokalu. Należy pamiętać, iż odpowiedzialność za wykroczenie wskazane w art. 51 § 1 Kodeksu ponoszą jego sprawcy, nie zaś właściciel mieszkania - oczywiście jeżeli nie brał udziału w zakłócaniu porządku domowego lub ciszy nocnej.

Istotnym jest, iż ochrona spokoju oraz przestrzegania porządku domowego została uregulowana w kilku aktach prawnych. Właściciele jak i najemcy innych lokali mogą w oparciu o nie reagować na zakłócanie przez sąsiadów spokoju i spoczynku nocnego.

Czytaj także:

Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego zawartą na czas określony, w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu?



Stosownie do art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego właściciele innych lokali, jak również najemcy innych lokali mają prawo wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia, w przypadku naruszania w sposób rażący i uporczywy porządku domowego przez najemców - przez co czynią oni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Zgodnie zaś z art. 16 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, nie przysługuje w takiej sytuacji lokal zamienny. Należy pamiętać, iż zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w doktrynie i literaturze, na równi z niewłaściwym zachowaniem właściciela lokalu traktuje się takie zachowanie domowników oraz osób korzystających z lokalu np. na podstawie stosunku najmu. Przyjmuje się, iż właściciel lokalu mieszkalnego ponosi odpowiedzialność za zachowanie najemców. Konkludując, w przypadku długotrwałego naruszania przez najemców porządku domowego, zarząd wspólnoty mieszkaniowej, po wyrażeniu przez członków wspólnoty mieszkaniowej zgody(w formie uchwały), może wytoczyć powództwo o jakim mowa w art. 16 ww. ustawy.

Czytaj także:

Zaliczka w umowie najmu - czym jest i na jakich warunkach powinno się ją uiszczać



Warto w tym miejscu również wspomnieć o przepisie art. 11 ust 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli członek spółdzielni pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Wygaśnięcie lokatorskiego prawa do lokalu następuje na podstawie uchwały właściwego organu spółdzielni. Oczywiście osoba zainteresowana może kwestionować tę uchwałę w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym lub na drodze sądowej.

W związku z powyższym, osoby wynajmujące lokale powinny interesować się tym, czy najemcy ponad miarę nie zakłócają porządku domowego. W przypadku otrzymania zaś informacji o nagannych zachowaniach najemców, powinni na to reagować. Oczywiście na początku zalecamy rozmowy i pisemne upomnienie, jeżeli to nie pomoże warto skorzystać z zapisu art. 11 ust. 2 punkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny najmu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Czytaj także:

Umowa najmu lokalu mieszkalnego - podstawowe elementy



Autorem artykułu jest

Joanna Borczyk - adwokat

oraz

Monika Góralczuk - aplikant radcowski

Departament Nieruchomości

Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna