Najem może stanowić przedmiot działalności gospodarczej lub odrębne źródło przychodu dla osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej. W przypadku, gdy podatnik wpisze do ewidencji działalności gospodarczej jako przedmiot najem oraz dokona rejestracji w urzędzie statystycznym, urzędzie skarbowym i ZUS-ie, to mamy wówczas do czynienia z pierwszą forma najmu. W przeciwnym razie (w razie nie dokonania powyższych czynności) - możemy mówić o najmie prywatnym.
W przypadku najmu prywatnego, wynajmujący powinien rozważyć dwie możliwości opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu:
Rozliczanie na zasadach ogólnych
Ryczałt ewidencjonowany
Podatnik musi pamiętać, że o wyborze opodatkowania na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, podatnik powinien poinformować swój urząd skarbowy oświadczeniem do dnia 20 stycznia lub do dnia poprzedzającego rozpoczęcie stosunku najmu, nie później jednak niż do dnia uzyskania pierwszego przychodu. Wybór formy opodatkowania będzie obowiązywać podatnika przez dany rok.
W przypadku najmu prywatnego, przychodem jest jedynie czynsz, a co za tym idzie inne opłaty uiszczane przez najemcę, takie jak: gaz, woda, śmieci, telefon i inne, nie podlegają opodatkowaniu.
Rozliczanie na zasadach ogólnych
Zasady ogólne to nic innego jak opodatkowanie dochodu, według jednej z obowiązujących skal podatkowych, czyli 18 i 32 %. Przy wyborze tej formy opodatkowania podatnicy zobowiązani są do wpłacania zaliczek na podatek dochodowy PIT do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym dochód przekroczy kwotę 3.091,00 zł. Warto pamiętać, że w przypadku, gdy podatnik prowadzi jednocześnie działalność gospodarczą i najem na zasadach ogólnych, limit wskazany wyżej, dotyczy obu tych źródeł łącznie. Następnym obowiązkiem podatnika wybierającego rozliczanie na zasadach ogólnych, jest wykazanie najmu w deklaracji rocznej PIT 36 do dnia 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego. Rozliczenie na zasadach ogólnych jest niewątpliwie korzystne dla osób ponoszących duże koszty związane z wynajętym lokalem, które to mogą zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu i w ten sposób skutecznie obniżyć dochód do opodatkowania. Należy mieć również na uwadze fakt, iż odpisy amortyzacyjne są również kosztem podatkowym. Niewątpliwie wadą wyboru tej formy opodatkowania, jest fakt doliczania dochodu otrzymanego z najmu nieruchomości do innych dochodów otrzymywanych chociażby z tytułu umowy o pracę, o dzieło itp., co podwyższa całoroczną kwotę dochodu i w konsekwencji ma wpływ na przesunięcie naszych dochodów do wyższej skali podatkowej.
Ryczałt ewidencjonowany
Ryczałt ewidencjonowany może okazać się bardziej korzystną formą opodatkowania w przypadku gdy wiemy, że nie będziemy ponosić żadnych kosztów związanych z najmem naszego lokalu. Do obowiązków podatnika należy wpłacanie zaliczek na PIT do 20 dnia miesiąca następującego po danym miesiącu oraz wykazanie najmu w PIT-28 do 31 stycznia po zakończeniu roku podatkowego. Stawki ryczałtu są następujące: do kwoty 13 480,00 zł wynosi 8,5%, a powyżej tej kwoty 20%. Następna różnica pomiędzy rozliczaniem się na zasadach ogólnych a ryczałtem ewidencjonowanym polega na tym, iż w przypadku drugiej formy opodatkowania nie możemy skorzystać z kwoty wolnej od podatku.
W sytuacji, gdy wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, każdy z nich osobno powinien rozliczyć się z podatku, chyba że złożyli w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości wpływów z najmu przez jednego z nich.
Jak już wspomniałem na wstępie najem może stanowić przedmiot działalności gospodarczej. W tym przypadku podatnik może rozliczać się na zasadach ogólnych, ale przy zastosowaniu stawki liniowej. Przy wyborze podatku liniowego do obowiązków podatnika należy wpłacanie co miesięcznych zaliczek na PIT do 20 dnia miesiąca następującego po danym miesiącu, każdorazowo 19% dochodu narastająco od początku roku, pomniejszonego o podatek należny za poprzednie miesiące oraz wskazanie najmu w deklaracji PIT 36L do 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego.
Joanna Borczyk - adwokat, Monika Góralczuk - aplikant radcowski Departament Nieruchomości Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna
