Najem a dobrowolne poddanie się egzekucji



Pytanie: czy w umowie najmu można wpisać klauzulę, że jeśli powstanie zadłużenie, to strona wynajmująca dobrowolnie poddaje się egzekucji?



Odpowiedź: Niestety taki zapis w umowie najmu sporządzonej w formie pisemnej nie wywoła zamierzonego skutku. Tzw. dobrowolne poddanie się egzekucji możliwe jest wyłącznie poprzez złożenie stosownego oświadczenia przed notariuszem, który sporządzi z czynności akt notarialny. Wyłącznie taki dokument, po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności, pozwala na bezpośrednie skierowanie sprawy do komornika, w razie zadłużenia najemcy.



Warto podkreślić, iż podstawą egzekucji sądowej jest tytuł wykonawczy tj. tytuł egzekucyjny, któremu sąd nadał klauzulę wykonalności. Zgodnie z art. 777 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego tytułami egzekucyjnym obok prawomocnych orzeczeń sądu, wyroków sądu polubownego oraz ugód zawartych przed tymi sądami są także akty notarialne, w których dłużnik złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji na rzecz oznaczonego wierzyciela oraz które spełniają inne warunki określone w tym artykule. Nadana przez sąd tytułowi egzekucyjnemu klauzula wykonalności stwierdza, że tytuł uprawnia do egzekucji, a ponadto w razie potrzeby oznacza zakres egzekucji.



O uznaniu poszczególnych aktów notarialnych za tytuły egzekucyjne decyduje ich szczególna treść. Wymogi, co do treści zostały określone wprost w art. 777 § 1 pkt 4, 5 oraz § 2 i 3 k.p.c. Należy podkreślić, iż wymogi te są różne w stosunku do poszczególnych dokumentów. Poniżej wymienione zostały najważniejsze ich równice.



Akt notarialny określony w art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. powinien zawierać:

1) określenie dłużnika i wierzyciela;

2) oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji co do określonego obowiązku;

3) określenie przedmiotu świadczenia dłużnika, także co do podstawy prawnej;

4) termin spełnienia świadczenia.



Z kolei akt notarialny określony w § 1 pkt 5 k.p.c. będzie obejmował:

1) określenie dłużnika i wierzyciela;

2) oznaczenie świadczenia pieniężnego;

3) określenie warunków upoważniających wierzyciela do prowadzenia egzekucji;

4) określenie terminu, w którym wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.



Uzyskanie od dłużnika oświadczenia o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym, który spełnia przesłanki określone wyżej, pozwala na szybkie wszczęcie egzekucji bez konieczności prowadzenia postępowania rozpoznawczego przed sądem powszechnym lub sądem polubownym.

Istotnym jest bowiem, iż taki akt notarialny w momencie nadania mu przez sąd klauzuli wykonalności usprawnia do skierowania sprawy bezpośrednio do egzekucji. Egzekucję przeprowadza komornik. Z pewnością taki tryb znacznie przyśpiesza drogę do dochodzenia od nierzetelnych dłużników należnych wierzytelności.





Warto również wspomnieć, iż prawo przewiduje także inne możliwości zabezpieczeń przysługujących wynajmującemu w przypadku zalegania najemcy za czynsz. Wynajmujący np. ma prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, celem zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, za które najemca zalega nie dłużej niż rok. Prawo zastawu rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających. Realizacja prawa zastawu polega na zaspokojeniu się wierzyciela z kwoty pieniężnej uzyskanej ze sprzedaży zastawionej rzeczy. Wynajmujący może również uzależnić zawarcie umowy najmu od obowiązku wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu jego opróżnienia.





Joanna Borczyk - adwokat, Monika Góralczuk - aplikant radcowski, Departament Nieruchomości Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna

Skomentuj:
Najem a dobrowolne poddanie się egzekucji
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX