Umowa najmu lokalu mieszkalnego - podstawowe elementy

Jeśli masz zamiar wynająć mieszkanie, ale nie wiesz jak skonstruować umowę najmu i jak sprawnie przejść przez całą procedurę wynajmu, to nasz poradnik z pewnością Ci pomoże.
1. Określenie miejsca i daty zawarcia umowy

Określenie daty i miejsca zawarcia umowy powinno być elementem każdej umowy. W przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego data jej zawarcia ma o tyle ważne znaczenie, że zazwyczaj stanowi początek obowiązywania umowy, jak również jest dniem przekazania najemcy lokalu mieszkalnego przez wynajmującego.

2. Strony umowy i osoby umocowane do jej zawarcia

Stronami umowy najmu są wynajmujący i najemca. Wynajmującym jest podmiot, który zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, najemcą zaś ten, który za daną rzecz będzie uiszczał czynsz. Stroną umowy najmu może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna jak również jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej (np. spółka jawna czy spółka partnerska). Warto pamiętać o umieszczeniu w umowie najmu elementów, które pozwolą na pełną identyfikację jej stron. W przypadku, gdy stroną jest osoba fizyczna należy wskazać jej pełne imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, numer PESEL, serię i numer dowodu tożsamości, NIP. W przypadku osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, poza ich kompletną nazwą należy podać ich adres, rejestr, w którym zostały zarejestrowane wraz z numerem, pod którym w nim figurują, NIP. W odniesieniu do tych podmiotów ważne jest także wskazanie osób umocowanych do ich reprezentacji. Zawierając umowę z osobami prawnymi lub jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej w celu sprawdzenia czy osoba występująca w ich imieniu jest umocowana do reprezentowania tego podmiotu najlepiej zażądać przedłożenia aktualnego odpisu z rejestru, w którym podmiot figuruje i dołączyć go do umowy jako załącznik.

3. Przedmiot umowy najmu

W umowie należy dokładnie określić przedmiot umowy. Powinniśmy precyzyjnie wskazać, gdzie ów przedmiot się znajduje (miejscowość, ulica, numer lokalu mieszkalnego), określić, co wchodzi w skład danego przedmiotu najmu (ilość i nazwę pomieszczeń oraz powierzchnię) oraz dokładnie opisać wyposażenie lokalu mieszkalnego.

4. Oświadczenie wynajmującego

W przypadku wynajmowania lokalu mieszkalnego warto również w umowie zamieścić oświadczenie wynajmującego, w którym stwierdza, iż jest właścicielem lokalu lub podmiotem uprawnionym do dysponowania lokalem na innej podstawie. Aby upewnić się, iż oświadczenie wynajmującego jest zgodne z prawdą można zażądać przedłożenia dokumentu potwierdzającego to twierdzenie i załączyć go do umowy. Warto również pamiętać, że wynajmujący nie musi być zawsze właścicielem rzeczy. W niektórych sytuacjach wynajmującym lokal mieszkalny może być bowiem określona osoba nie będąca jego właścicielem, np. spółdzielczy lokal mieszkalny może być wynajęty wyłącznie przez członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu, a nie przez spółdzielnię będącą właścicielem lokalu.

5. Określenie osób uprawnionych do korzystania z przedmiotu najmu

Określenie osób uprawnionych do korzystania z przedmiotu najmu jest kolejnym istotnym elementem umowy najmu lokalu mieszkalnego, gdyż definiuje, kto oprócz najemcy będzie mógł korzystać z przedmiotu najmu. Osoby takie należy wymienić z imienia i nazwiska, jak również wskazać ich stopień pokrewieństwa z najemcą. Ta klauzula umowna z jednej strony zabezpiecza wynajmującego przed zajmowaniem lokalu przez osoby niepożądane, z drugiej zaś strony daje pewność najemcy, iż zgłoszone osoby mogą korzystać z nieruchomości na takich samych prawach jak najemca.

6. Określenie czynszu najmu, opłat dodatkowych, sposobu płatności i terminów płatności

Kolejnym ważnym elementem umowy najmu lokalu mieszkalnego jest określenie czynszu za wynajmowany lokal, terminu i sposobu płatności. Czynsz najmu może być oznaczony w pieniądzach lub innych świadczeniach, np. świadczeniu rzeczy zamiennych czy usług. Warto jednocześnie pamiętać, aby precyzyjnie określić płatności, jakie będzie uiszczał najemca na rzecz wynajmującego oraz fakt, że oprócz czynszu w umowie powinny być wyszczególnione poszczególne opłaty dodatkowe (np.: media i opłaty za nie). Przy określaniu warunków finansowych należy również pamiętać o określeniu formy płatności (np.: przelewem na konto, czy też bezpośrednio do rąk wynajmującego), jak również terminu, do którego najemca zobowiązany jest regulować wszelkie należności oraz określenie czy pewna kategoria opłat wynikająca z ich charakteru będzie naliczana w formie zaliczek. W przypadku nieokreślenia terminu płatności przez strony w umowie, stosuje się terminy ustawowe. W części umowy najmu dotyczącej regulacji finansowych, należy pamiętać również o wyszczególnieniu okoliczności, na podstawie których strony będą mogły zmienić pierwotne regulacje.

7. Określenie uprawnień i obowiązków stron umowy najmu lokalu mieszkalnego

Przede wszystkim należy wskazać, że prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy lokalu mieszkalnego są uregulowane w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Ponadto strony w umowie mogą nałożyć obowiązek spełniania świadczeń dodatkowych przez najemcę lub wynajmującego

8. Określenie sposobu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego

Umowę najmu lokalu mieszkalnego najemca lokalu może wypowiedzieć na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, wynajmujący natomiast jest ograniczony terminami określonymi w ustawie o ochronie praw lokatorów. W art. 11 ww. ustawy wymienione są przyczyny, które stanowić mogą podstawę wypowiedzenia umowy.

Pamiętać należy, iż wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane w formie pisemnej oraz określać powinno przyczynę wypowiedzenia.

Strony umowy zawsze mogą rozwiązać umowę za porozumieniem.

Uregulowania zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów dotyczą lokali mieszkalnych, natomiast kwestia wypowiadania umów lokali użytkowych uregulowana jest w kodeksie cywilnym.

9. Określenie czasu na jaki została zawarta umowa najmu

Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony (kończy się z upływem okresu zawartego w umowie) jak i nieokreślony (kończy się z upływem okresu wypowiedzenia).

10. Wpłacone kaucje

Zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego może być uzależnione od dokonania przez najemcę na rzecz wynajmującego wpłaty kaucji, która ma na celu zabezpieczenie pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Pamiętać należy, że zgodnie a art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

11. Postanowienia końcowe

W postanowieniach końcowych należy wskazać formę zmiany umowy lub poszczególnych jej postanowień (najczęściej forma pisemna pod rygorem nieważności). Należy również wskazać sposób rozwiązywania wszelkich sporów podczas wykonywania umowy. Strony mogą również wskazać sąd właściwy do rozwiązywania ewentualnych sporów. W postanowieniach końcowych należy również wskazać, że umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, a strony przeczytały ją i zgadzają się z jej postanowieniami, co potwierdzają złożonymi podpisami. Trzeba pamiętać również o parafowaniu każdej strony umowy oraz wskazaniu, że w kwestiach nieregulowanych stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz przepisy k.c.

Podstawa prawna:

ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny Dz.U.1964.16.93

ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego t.jedn.: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266



Autorem artykułu jest Tomasz Tatomir

Radca Prawny

Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna