Inwestycja na wynajem: Kupić trzy kawalerki czy jeden apartament

Zakup nieruchomości to dobra inwestycja, bardziej stabilna niż lokaty na rynku kapitałowym, zwłaszcza przy obecnym niskim poziomie ich oprocentowania. Teraz, kiedy ceny na rynku nieruchomości są najniższe od kilku lat, natomiast system zabezpieczeń emerytalnych jest na zakręcie i zmierza w niewiadomym kierunku, warto pomyśleć o stworzeniu sobie dodatkowego źródła dochodu na ?jesień życia? - w postaci mieszkania na wynajem.
Ale w co zainwestować, aby bezpiecznie i korzystnie pomnażać swój kapitał? Możliwości jest wiele, a wszystko zależy od kwoty przeznaczonej na inwestycję.

Kawalerka

Jeżeli zdecydujemy się na inwestowanie na rynku mieszkaniowym, to na najmniejsze, 1-pokojowe mieszkanie o powierzchni około 20 - 35 mkw. musimy przeznaczyć kwotę z przedziału 100 - 200 tys. złotych. W Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Trójmieście w tej cenie można znaleźć kawalerki w dobrych lokalizacjach i w dobrym standardzie, przy czym - im bliżej dolnej granicy cenowej, tym dalej od centrum lub trzeba liczyć się z większymi nakładami na remonty i modernizacje. Natomiast w Łodzi, Katowicach, Szczecinie i Bydgoszczy wystarczy już kwota 90 - 160 tys. złotych. Zupełnie inaczej jest w Warszawie, gdzie trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 200 - 300 tys. złotych, jeżeli mieszkanie ma być atrakcyjne do wynajęcia, to znaczy mieć dobry standard i korzystną lokalizację.

W ofercie sprzedaży znaleźć można też 1-pokojowe mieszkania o znacznie większej powierzchni, np. 50 - 60 mkw., ale jest to bardziej wymagająca inwestycja, o dłuższym okresie zwrotu, bo na starcie trzeba wyłożyć większą kwotę na zakup, ewentualny remont i wyposażenie. Tak dużą powierzchnię warto urządzić jako komfortowe studio dla indywidualisty, który, w dodatku, powinien zaakceptować czynsz nieco wyższy od standardowego. A przy obecnej sporej podaży na rynku wynajmów, może być o to trudniej.

Jaki można uzyskać dochód z wynajmu kawalerki?

Stawki najmu w największych miastach są zbliżone i wynoszą przeciętnie 800 - 1200 zł na miesiąc, a w przypadku bardziej komfortowych lokali, jak np. studio lub mini apartament, jest to 1300 - 1700 zł. Do tego dochodzą opłaty za faktyczne zużycie mediów, takich jak energia elektryczna czy gaz według wskazań liczników, a także opłaty administracyjne (woda, utrzymanie porządku, ewentualny fundusz remontowy, zarządzanie), których przeciętna wysokość to 200 - 300 zł.

Mieszkanie 2- lub 3-pokojowe

Żeby stać się właścicielem mieszkania 2- lub 3-pokojowego, trzeba przygotować się na wydatek rzędu 170 - 390 tys. złotych w takich miastach, jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto. W Warszawie będzie to około 250 - 500 tys. złotych, a w Łodzi, Katowicach, Szczecinie i Bydgoszczy 140 - 300 tys. złotych. Można też znaleźć oferty poniżej podanych dolnych granic cenowych, ale dotyczą raczej mieszkań o niskim standardzie, wymagających sporego doinwestowania, jeżeli miałyby spełniać oczekiwania najemców.

Warto zwrócić uwagę na lokale w blokach z wielkiej płyty, bo są one tańsze o 10-20% od wybudowanych w minionym dwudziestoleciu, a w ostatnich latach powiększa się oferta w dobrze utrzymanych budynkach po modernizacji; ich niewątpliwą zaletą jest często bardzo dobra lokalizacja w ścisłych centrach miast, a jednocześnie w otoczeniu zurbanizowanych terenów zielonych.

A jaki dochód z wynajmu 2-, 3-pokojowego mieszkania?

Tu również w dużych miastach Polski stawki najmu są podobne i wynoszą: w przypadku 2-pokojowego mieszkania przeciętnie 1100 - 1600 zł miesięcznie, a dla 3 pokoi 1500 - 1900 zł + opłaty za zużycie mediów + czynsz administracyjny od 300 do 500 zł - w zależności od lokalnych uwarunkowań.

Proste wyliczenie pokazuje, że właściciel 2-pokojowego mieszkania, na którego kupno i modernizację przeznaczy np. 250 tys. złotych, przy wynajmie za cenę 1300 zł miesięcznie, może osiągać roczny dochód (po odliczeniu kosztów) w wysokości 15 600 złotych. Daje to rentowność inwestycji na poziomie 6,24% w skali roku, przed opodatkowaniem. A to i tak wyżej, niż obecne oprocentowanie lokat bankowych.

Apartament

Na inwestycję w apartament może sobie pozwolić posiadacz przynajmniej 650 - 700 tys. złotych. Z założenia powinien to być wielko powierzchniowy lokal, o minimum dwóch, trzech pokojach, w prestiżowej lokalizacji i w komfortowym budynku z dodatkowym programem usług typu concierge. Zdarza się jednak, że tym mianem określa się mieszkania w budynkach o nieco tylko wyższym standardzie wykończenia i w przeciętnych lokalizacjach.

Ceny apartamentów niejednokrotnie przewyższają znacznie poziom miliona złotych, ale bierzemy pod uwagę te bardziej przystępne.

Czynsze za apartamenty

W dużych miastach, o prężnie rozwijającym się biznesie, utrzymuje się popyt na najem luksusowych apartamentów między innymi ze strony menadżerów międzynarodowych firm i korporacji. Podstawowe stawki najmu netto rozpoczynają się od 4000 - 4500 zł/m-c dla 3-pokojowego lokalu o powierzchni około 75 mkw. Do tego należy doliczyć opłaty za media i czynsz administracyjny.

Na co zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o zakupie

Wybierając mieszkanie jako inwestycję na wynajem, warto kierować się następującymi założeniami:

- określić docelową grupę odbiorców - czy mają to być studenci, czy pracownicy przyjeżdżający na kontrakty lub przedsiębiorcy prowadzący interesy w danym mieście,

- lokalizacja w centrum zapewnia szybki dostęp do wszelkich usług, uczelni itp., ale może być uciążliwa ze względu na hałas i ruch uliczny,

- lokalizacja poza centrum często gwarantuje spokój i sąsiedztwo terenów zielonych, ale wówczas niezbędna jest bliskość przystanków komunikacji miejskiej oraz szybki dojazd do pozostałych rejonów miasta,

- wysokość stawki czynszu powinna być wyważona oraz dopasowana do lokalizacji i standardu mieszkania - jego funkcjonalności, wyposażenia, estetyki, poziomu komfortu,

- dla studentów warto przeznaczyć kilkupokojowe mieszkanie, bo wówczas czynsz może być rozłożony na grupę osób i nie stanowi dużego obciążenia - łatwiej więc o najemców.

Dobra umowa to podstawa sukcesu

Żeby bezpiecznie wynająć mieszkanie, trzeba przyłożyć dużą wagę do prawidłowej umowy z najemcą. Warto więc skorzystać z pomocy wykwalifikowanego specjalisty z biura nieruchomości. Bądź co bądź, w grę wchodzi spora wartość, z której korzystać ma najemca.

Od 2010 roku w prawie funkcjonuje umowa najmu okazjonalnego lokalu, chroniąca prawa właściciela w większym stopniu niż typowa umowa najmu oparta o ustawę o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Pozwala ona między innymi na szybsze odzyskanie mieszkania przez właściciela po wygaśnięciu umowy. Dobra umowa powinna zabezpieczać interesy obu stron, bez obawy o komplikacje mogące wyniknąć z niedotrzymywania jej warunków przez któregokolwiek z kontrahentów.

#

 

Chcesz kupić mieszkanie z rynku pierwotnego? Zobacz oferty na Domiporta.pl

Wolisz lokal z rynku wtórnego? Sprawdź ogłoszenia w naszym serwisie





Więcej o:
Komentarze (2)
Inwestycja na wynajem: Kupić trzy kawalerki czy jeden apartament
Zaloguj się
  • Adam Cegielski

    Oceniono 1 raz -1

    Jakimś rozwiązaniem może być też zakup nieruchomości za granicą. Na stronie biura Greg-nieruchomosci widziałem bardzo ładne apartamenty w Chorwacji, w Czarnogórze czy w Słowenii… Okolice tam są naprawdę piękne, więc moim marzeniem jest móc tam trochę dłużej pomieszkać.

  • Pola Moroz

    Oceniono 33 razy -33

    Niby to nic wielkiego kupić, zwłaszcza jak ma się pieniądze. Ale łatwo stracić na inwestycji jak się nie bierze wspomnianych w artykule czynników typu klient i jego specyficzne potrzeby. Dlatego jak inwestować to z głową, najlepiej doświadczonego doradcy Open Finance.

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX