Czynszówki ze wsparciem: jak to robią na świecie?

Nie tylko polski rząd uważa, że należy wspierać budownictwo czynszowe. Pomoc w przygotowaniu projektu, odpisy od podatku czy preferencyjne kredyty - jaką pomoc świadczą państwa Zachodu, a jaką Polska?
Większa mobilność, łatwiejszy dostęp do mieszkań, mniejsza podatność na bańki cenowe - świat na nowo odkrywa wynajem. W Europie natomiast odkurzane są programy wsparcia budownictwa czynszowego. Zasady są tak różne, jak różne są kraje.

Polska ofensywa

Budownictwo na wynajem bardzo powszechne od wielu lat na zachodzie Europy staje się coraz ciekawszym tematem inwestycyjnym w Polsce. W maju minister Styczeń poinformował, że program Mieszkanie dla Młodych jest ostatnim rządowym programem pomocowym wspierającym zakup własności. Pod koniec lipca zaś rząd ogłosił plan finansowania budowy mieszkań pod wynajem.

- To dopiero pierwszy krok w kierunku promowania budownictwa czynszowego i daje nadzieję na wsparcie i rozwój tego typu działań. - komentuje Agnieszka Grotkowska, Dyrektor ds. Projektów Specjalnych, Domiporta.pl - Promocja budownictwa czynszowego od wielu lat postulowana jest zarówno przez związki firm developerskich jak i zrzeszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego oraz Europejski Kongres Finansowy. Środowiska te rekomendują przede wszystkim usunięcie barier legislacyjnych i stworzenie warunków ekonomicznych sprzyjających rozwojowi prywatnego budownictwa czynszowego. Wielkim hamulcem jego rozwoju w Polsce jest ustawa o ochronie lokatorów. Jej zapisy nadmiernie chronią nierzetelnych lokatorów. Sprawia to, że w sposób nieakceptowalny rośnie ryzyko związane z prowadzeniem najmu w ramach działalności gospodarczej. - dodaje Grotkowska.

Dyrektor Domiporta.pl zauważa także, że wprowadzenie ułatwień związanych z możliwością inwestowania w budownictwo czynszowe z pewnością spowodowałoby dopływ zorganizowanego kapitału polskiego i zagranicznego, który dzisiaj inwestuje w biurowce, centra handlowe i logistyczne.

Wielka Brytania stawia na dopłaty

Brytyjczycy, którzy od lat osiemdziesiątych promowali własność, wyprzedając zasoby mieszkań komunalnych, wracają do wynajmu. Na wyspach wciąż jeszcze dominują posiadacze, jednak ich liczba maleje: w 2007 roku własną nieruchomość posiadało prawie trzy czwarte mieszkańców Wielkiej Brytanii, obecnie - już tylko 68 proc.

Konserwatywny rząd uruchomił program wsparcia dla budownictwa czynszowego. Build-to-rent, bo tak się nazywa, ma zwiększyć podaż mieszkań na wynajem, a co za tym idzie - ucywilizować rynek. Program jest wyjątkowo hojny dla inwestorów, którzy otrzymają miliard funtów wsparcia rocznie.

Pierwsza grupa inwestycji została ogłoszona w kwietniu 2013 roku i obejmuje budowę 10 tys. nowych mieszkań. Jeden z pierwszych inwestorów, który uzyskał dofinansowanie, otrzyma około 32 tys. funtów dotacji na każde mieszkanie budowane w ramach programu. Program Build-to-rent nie nakłada żadnych ograniczeń na właścicieli mieszkań na wynajem - obowiązuje wolny rynek.

Francuzi wybierają ulgi podatkowe

Inaczej sytuacja wygląda we Francji. Przygotowany przez minister socjalistycznego rządu Cecile Duflot program bazuje na ulgach podatkowych i dedykowany jest osobom o niskich dochodach.

Przez kolejnych dziesięć lat inwestorzy mogą odpisać od podatku kwotę na poziomie 18 proc. ceny mieszkania. Warunkiem uzyskania ulgi jest wartość mieszkania nieprzekraczająca 300 tys. euro. Czynsz pobierany przez właściciela od najemców musi być o 20 proc. niższy niż stawka rynkowa oparta na średniej z okolicy, a najemcami mogą być jedynie osoby, których dochody nie przekraczają określonego pułapu. Nowe mieszkania muszą spełniać także wymagania energetyczne.

Koszt programu to 1,3 mld euro rocznie.

W Niemczech ulgi i kredyty

Podobnie jak Francuzi, także Niemcy dają możliwość skorzystania z programów wsparcia tylko tym inwestorom, którzy oferują tańszy wynajem. Inaczej jednak niż nad Sekwaną, gdzie pomoc jest scentralizowana, u naszych zachodnich sąsiadów wsparciem zajmują się kraje związkowe.

Dla przykładu Bawaria oferuje inwestorom kredyty oprocentowane poniżej stawki rynkowej. Warunkiem jest jednak utrzymanie czynszu w określonych granicach. Dla Norymbergii jest to przedział od 7,4 do 8,4 euro za m2.

Na poziomie federalnym stosowane są ulgi podatkowe dla kupujących lub budujących pod wynajem. Rocznie od podatku można odliczyć do 2 proc. wartości nieruchomości, co w przypadku inwestorów o wyższych dochodach może mieć znaczenie - w Niemczech stawki podatku dochodowego są znacznie wyższe niż w Polsce. Obecnie niemiecka opinia publiczna zastanawia się, czy podjęte działania są wystarczające. Szacunki wskazują, że choć powstaje tam do 70 tys. czynszówek rocznie, to i tak jest to o 50 tys. za mało.

Szwajcarzy skromnie, choć skutecznie

Również w Szwajcarii programy wsparcia budownictwa czynszowego opracowywane są na poziomie regionalnym. Kantony stosują różne instrumenty.

Kanton Zug przyznaje subsydiowane pożyczki tym właścicielom, którzy zdecydują się na obniżenie czynszów. Różnica może wydawać się nieduża: inwestycje bez subsydiów finansowane są pożyczkami na 1,8 proc., te subsydiowane - 0,6 proc. Ograniczeniem jest wartość mieszkania - nie może być wyższa niż 130 tys. franków.

Kanton berneński z kolei wspiera organizacje nienastawione na zysk. Pomoc obejmuje doradztwo, tworzenie studiów wykonalności projektów czy mediacji z innymi uczestnikami procesu inwestycyjnego. W ciągu dwóch lat, wartość wsparcia sięgnęła łącznie 600 tys. franków. Zaowocowało to inwestycjami na 200 mln franków i budową 1,3 tys. mieszkań. To tak, jakby w Polsce zbudowano ponad 50 tys. takich lokali.

Czynszówki po amerykańsku

Specyficznym przypadkiem są Stany Zjednoczone, gdzie idea własności idzie znacznie dalej niż w Europie. Nawet tam jednak inwestujący w tanie mieszkania na wynajem mogą korzystać z ulg podatkowych. Zniżka wynosi 70 proc. wartości nieruchomości w przypadku nowych budynków i 30 proc. w przypadku już istniejących. Ponieważ obniżka podatku przyznawana jest na określony czas (10 lat), rocznie oszczędzić można do 9 proc. wartości inwestycji.

Otrzymanie zniżki uwarunkowanie jest spełnieniem jednego z dwóch wymogów. Należy przeznaczyć albo 20 proc. mieszkań na wynajem dla gospodarstw domowych o dochodach nie przekraczających 50 proc. krajowej mediany albo 40 proc. mieszkań na wynajem dla gospodarstw o dochodach niższych niż 60 proc. mediany. Łączna wartość czynszu (razem z opłatami za elektryczność, wodę itd.) nie może być wyższa niż 30 proc. dochodu. Czas wynajmu to 15 lat.

W latach 2008-2017 łączny koszt programu, liczony jako dochody podatkowe, których nie otrzyma skarb państwa, szacowane są na 61 mld dolarów. Dużo? Być może, za te pieniądze powstaje jednak około 90 tys. czynszówek rocznie.

Szukasz mieszkania do wynajęcia? Sprawdź oferty na Domiporta.pl

Chcesz kupić mieszkanie? Zobacz ogłoszenia

Więcej o: