Wakacyjny wynajem można opodatkować na trzy sposoby

Wakacje to czas żniw na rynku najmu w popularnych turystycznie miejscowościach. Z przychodów osiąganych z tytułu najmu pokoi letnikom trzeba się jednak podzielić z fiskusem. Jak się z nim rozliczać w sposób najbardziej dla siebie korzystny - radzą Katarzyna Rola-Stężycka z Tax Care i Bartosz Turek z Home Broker
Zwracają oni uwagę, że w uprzywilejowanej sytuacji są osoby udzielające noclegów w ramach prowadzenia agroturystyki (do pięciu pokoi na terenach wiejskich), bo zarobki tych osób w ogóle nie są opodatkowane. Reszta musi podzielić się zarobkami z fiskusem. Przychód z wynajmu nieruchomości można opodatkować na trzy sposoby: (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5 proc.), (zasady ogólne (stawki progresywne 18 i 32 proc.), (podatek liniowy (stawka 19 proc.).

Ale uwaga! Już fakt wynajmu nieruchomości w ramach prowadzenia działalności gospodarczej lub poza nią ograniczy możliwe do wykorzystania sposoby opodatkowania do dwóch. Osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej mogą bowiem wybrać ryczałt lub zasady ogólne. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości podatnik musi zdecydować się na opłacanie podatku liniowego lub na zasadach ogólnych.

Zacznijmy od sytuacji, w której wynajmowaniem nieruchomości zajmuje się osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Jeśli właściciel wybierze ryczałt, to podstawą do obliczenia podatku będzie przychód. Na zasadach ogólnych podstawą opodatkowania jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. W efekcie spodziewając się wysokich kosztów uzyskania przychodu z najmu warto zastanowić się nad rozliczaniem na zasadach ogólnych. W przeciwnym przypadku lepiej zdecydować się na ryczałt. Prześledźmy to na prostym przykładzie.

Jeśli lokal wart 300 tys. zł można wynająć otrzymując 18 tys. zł rocznie, to ryczałt od przychodu pochłonąłby 1,5 tys. zł. Wysokość podatku w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, zależy od poziomu kosztów uzyskania przychodu. Gdyby były one relatywnie niskie, to podatek płacony od dochodu nie byłby optymalnym rozwiązaniem. I tak na przykład zaliczając w koszty podatek od nieruchomości i amortyzację w łącznej wysokości 5 tys. zł rocznie, podatek naliczany od dochodu z najmu wyniósłby około 2,3 lub 4,2 tys. zł. Niższy z nich będzie trzeba zapłacić, gdy dochód opodatkowany jest stawką 18 proc. (roczny dochód nie przekracza 85528 zł - dochód z najmu sumuje się tu z innymi dochodami osiąganymi przez podatnika), wyższy, gdy zastosowanie ma stawka 32 proc. (czyli od nadwyżki ponad 85528 zł). Do kosztów uzyskania przychodu można też zaliczyć koszty wyposażenia i remontów nieruchomości, odsetki płacone od kredytu zaciągniętego na zakup lub budowę wynajmowanej nieruchomości oraz opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu pod nieruchomością. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli działalność jest prowadzona przez dwa, trzy miesiące w roku, to do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć tylko powyżej przedstawione elementy w wysokości należnej przez okres wynajmowania. Podobny mechanizm trzeba zastosować jeśli nie cała, a jedynie część nieruchomości jest przeznaczona na wynajem. W takiej sytuacji należy wyliczyć proporcję, w jakiej nieruchomość jest wykorzystywana na cele najmu.

Jeśli ktoś prowadzi działalność w zakresie wynajmowania nieruchomości, to podatek musi opłacać w formie liniowej lub na zasadach ogólnych. Podstawą opodatkowania jest w tym wypadku dochód. Od jego wysokości zależeć więc będzie, który system opodatkowania będzie optymalny. Kwotą graniczną jest tu 97 tys. zł rocznie. Jeśli ktoś spodziewa się osiągnięcia dochodu do opodatkowania na przynajmniej takim poziomie powinien poważnie zastanowić się nad wyborem liniowej stawki podatku. Z dużym prawdopodobieństwem pozwoli to ograniczyć obciążenia podatkowe.

Więcej o: